第七章经营性物业的管理

第七章经营性物业的管理第一节概述一、经营性物业是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。如：写字楼、商业楼宇、工业厂房等二、经营性物业管理的内容1制定管理计划1）确立目标2）检查物业管理状况3）形成租金方案和出租策略理论上租金取决于：营运成本固定的税费业主希望的投资回报率实际租金：取决于物业的市场供求关系4）提出预算包括预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用5）物业管理的委托合同6）物业管理记录和控制2加强市场宣传以提升物业租金如:地理位置、周围景物、交通方便等3制定收租方法4物业的维修5安全保卫三、经营性物业管理的收入与费用1收入经营收入：租金收入其他业务收入：包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得2费用支出1）建筑物的维修养护费用；2）设备设施的维修养护费用；3）提供各种服务所需投入的费用；4）有关的税费第二节写字楼的物业管理与服务一、高层建筑的一般含义和特点中国：10层以上的住宅及高度超过24米的其他建筑物美国：7层以上或高度达22—25米以上日本：8层以上或高度超过31米的其他建筑物英国：24.3米以上的1972年，国际高层建筑会议上，把高层建筑分四类：第一类：9—16层（最高50米）第二类：17—25层（最高75米）第三类：26—40层（最高100米）第四类：40层以上（最高100米以上）迪拜塔：818米，162层。2004年9月21日建造，2009年1月23日封顶，（二）高层建筑的特点1建筑规模大，标准高2人口集中，涉及面广3设施设备复杂，专业化程度高4集多功能于一体，综合性强二、写字楼的含义与类型含义指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。类型1按建筑面积的大小分小型中型大型超大型1万平米以下1万～３万平米３万平米以上十几万以上2按写字楼的功能分单纯型商住型综合型3按现代化程度分非智能型智能型4按国际惯例分甲级乙级丙级智能化的标志：建筑设备自动化BA（BuildingAutomationSystem）通信自动化CA（CommunicationAutomationS）办公自动化OA（OfficeAutomationS）保安自动化SA（SecurityAutomationS）消防自动化FA（FireAutomationS）三、现代写字楼的特点1地理位置优越，交通条件良好2建筑规模大，机构和人员集中3建筑、设备既现代又先进4功能齐全、自成体系5使用时间集中，人员流动性大6经营管理要求高，时效性强四、写字楼物业管理的方式与目标（一）管理方式1委托服务型2自主经营型物业管理3专业服务企业的物业管理（二）管理目标1.“安全、舒适、快捷”2.延长使用年限，正常发挥功能。3.完善写字楼管理，使物业保值和增值。4.与“全国城市物业管理优秀大厦标准”相结合。五、写字楼管理服务的主要内容（一）制订写字楼的管理规划（二）写字楼使用前的准备工作（三）写字楼的维护维修与环境管理（四）写字楼的商务服务商务中心：1硬件配置：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等。2服务项目⑴翻译服务,包括文件、传真、证明书、合同等；⑵秘书服务，包括各类文件的处理、归档；⑶办公系统自动化服务；⑷整套办公设备和人员配备服务；⑸临时办公室租用服务；⑹长话、传真、电讯服务；⑺商务会谈、会议安排服务；⑻商务咨询、商务信息查询服务；⑼客户外出期间保管、代转传真、信件等；⑽邮件、邮包、快递等邮政服务；⑾电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等；⑿报刊、杂志订阅服务；⒀印刷文件、名片等印刷服务；⒁成批发送商业信函服务；⒂报刊剪报服务；⒃秘书培训服务；⒄客户的电讯设备代办、代装服务。（五）写字楼的客务服务即前台服务第三节商业物业的管理一、商业物业的含义及类型（一）含义：是指提供商品流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。如:商店、商场、超市、购物中心、娱乐场所、银行等。（二）类型1从建筑结构上分敞开型封闭型2从建筑功能上分综合性商业购物中心商住混合型3从建筑规模上分市级购物中心地区级购物中心居住区商场4从档次上分经济型豪华型建筑规模服务人口营业额市级3万米²以上30万以上5亿以上地区级1~3万米²10万~30万1亿~5亿居住区商城3000~1万米²1万~5万3000万~1亿二、商业物业的特点1、商业楼宇要精心策划，合理布局2、建筑结构设计要新颖、别致，有特色3、选址和规模要满足不同层次的需要三、商业物业管理的特点1需要确保商业场所的安全性2需要确保设备设施的可靠性3需要确保顾客消费的便利性4需要确保环境的整洁性良好形象的作用是商业特色是潜在的销售额是潜在的资产1树立商业场所的良好形象四、商业物业管理的要求2建立商业场所识别体系企业识别系统（CorporateIdentitySystem，CIS）是强化商业场所形象的一种重要方式。MIS——理念识别系（MindIdentity）BIS——行为识别系统（BehaviorIdentity）VIS——视觉识别系统（VisualIdentity）MIS：是企业的经营理念，包括企业的经营方向、经营思想、企业文化、企业精神和风险意识。BIS：是在企业经营理念指导下的企业识别行为,包括对内行为与对外行为。动态识别对内行为：干部教育、员工培训、生活福利、工作环境、内部修缮、研究发展、环境保护等管理活动。对外行为：市场调查、产品开发、公关活动、股市对策、公益性资助、文化性活动。VIS：是具体化、视觉化的传递形式。静态识别企业名称、企业品牌标志、员工服饰、内部装饰格调、企业标准色、企业象征图案、宣传标语、口号、专用乐曲。3商业楼宇安全保卫服务要求高（1）综合性强（2）服务性强（3）治安人员素质要求高五、商业楼宇管理服务的对象（一）楼宇与设备、设施的养护及维修管理（二）环境卫生及绿化管理（三）安全保卫管理（四）广告管理（五）装修管理（六）租赁管理及合同管理第四节工业厂房及仓库的物业管理一、工业厂房物业管理的含义工业厂房：供生产企业、科研单位进行生产活动或科学试验的物业及其附属设备、设施。工业厂房的物业管理：包括工业厂房、生产车间与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房仓库以外工业区域内道路、绿化等的管理。二、工业物业管理的职能1.负责厂房、建筑物的日常管理事务；2.代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务；3.监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；4.负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；5.负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维修；6.按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目；7.有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。三、工业物业的分类根据工业物业的特性分重工业厂房阁楼式厂房现代单层标准厂房孵化器式的厂房根据工业物业的适用性分普通型特殊型单一型四、工业物业的特征1投资大2非流动性3属投资性物业4功能易过时5租赁期长五、工业厂房物业管理服务的特点（一）管理服务的面广量大（二）生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强（三）基础设施必须保证正常运转（四）常规性服务必须坚持高标准（五）环境保护要与国际接轨六、工业厂房物业管理的内容1、制定严格的管理制度（1）工业厂房与仓库的管理规定（2）各个岗位的工作职责与操作规定（3）机器设备的安装、管理、使用规定（4）材料领取、加工、检验、耗用等规定（5）产品入厂、入库的规定（6）成品发货出库、出厂等制度（7）安全保卫制度（8）消防制度2工业厂房和仓库内部管理制度1）厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性危险品和有害物品。2）各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面或超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。3）各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层断裂、损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。4）因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。5）管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向外胡乱倒放、丢弃。3工业厂房和仓库公用部位的管理1.各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备，如有人为损坏，损失由责任者负责，并追究其单位管理责任。2.为确保厂房和仓库及附近的建筑群体协调和美观，满足给排水及道路畅通要求，消防安全规程及生产人员安全，各企业不得在规定范围内以外的基地上或层面的外墙、技术层搭建和安装设备。若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准后方可实施。3.为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用园林绿地。4.厂房和仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和汽车外，各企业不得堆放货物。5.为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对于违反环卫保护规定者进行处罚，由造事者负责。4工业厂区的环境管理1）工业区环境污染的类型（1）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化碳气体；机动车尾气；工厂内排放的化学烟雾、粉尘。（2）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进入水体内造成水体污染。（3）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生活中扔弃的固态物质。（4）噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。（5）电磁波污染。2）做好绿化和环卫工作3）认真清理物业管理区的违章搭建4）加强公用设施管理5）努力建设新型的人文环境5治安管理1）综合性强2）服务性强6消防管理消防管理的方针是：“预防为主，防消结合”。案例1；某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。案例评析；业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。案例2；2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么?案例评析；1．物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。2．物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。具体表现在：①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。