第二节物业设备管理

物业管理第八章物业基础管理第一部分第二部分房屋维修管理设备维修管理物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”【分析解答】沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。精诚所至——业主不愿配合公共部位维修怎么办某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。精诚所至，金石为开。在管理处不厌其烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。2019/8/451、了解物业管理所涉及的房屋建筑附属设备设施的种类2、掌握屋建筑附属设备设施正常运行和日常养护应注意的基本要求3、重点掌握房屋建筑附属设备设施日常运行和养护的技术要点学习目的与要求第二节物业设备管理一、物业设备的概念及分类㈠概念是指附属于建筑物的各类设备的总称。它是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。㈡分类1.卫生设备2.供水设备，如供水箱、供水泵、水表、供水管网、水池等；3.排水设备，如排水管道系统、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管、污水处理设施等；沙井和化粪池4.热水供应设备，如热水表、加热器、供应热水管道、冷水箱等；5.消防设备，如供水箱、灭火机、消防泵等；6.燃气设备，如厨房设备、燃气设备等；7.供暖、制冷和通风设备系统。消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖第二节物业设备管理一、物业设备的概念及分类㈡分类2.电气工程设备具体包括：供配电设备，如变压器、配电房内设备、楼层配电箱、电表、总开关、线路、发电机、公共照明弱电设备，如公用天线电视设备、通讯设备、有线电视设备、广播设备等；运输设备，如电梯、自动扶梯等；防雷设备，如避雷针、避雷网等。电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统一、房屋附属设备设施的构成建筑电气工程设备供电设备、照明设备、弱电设备、房屋的避雷设备、室内运输设备房屋给排水系统供水设备、房屋的排水设备、房屋卫生设备、房屋的热水供应设备、房屋的消防设备供暖、供冷、通风设备供暖设备、室内供冷设备、室内的通风设备燃气设备煤气灶、煤气表、煤气管道以及天然气管网等房屋建筑新型设备房屋的装饰性设备、房屋的库房设备供电设备：变压器室内设备、配电房室内设备、发电机组、供电线路、楼层配电箱弱电设备：广播设备、通讯设备、公用天线设备、自动监控设备、报警系统及电脑设备避雷设备：接闪器、引下线、接地线。分类：针式、带式室内运输设备：电梯、自动扶梯。构成：电梯房、轿厢、井道上一张供水设备：供水箱、供水泵、小水表、供水管网按照用途可分为生产用水、生活用水和消防用水排水设备：包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。房屋的排水管道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道，供暖设备：热水供暖和蒸汽供暖设备通风机、排气管以及一些净化除尘设备等。返回使用时间的不同分类日常使用设备：给排水、供电、燃气、电梯紧急使用设备：消防、自动报警设备季节使用设备：供暖、供冷设备一、物业设备管理的方式及组成有分散管理和集中的专业化管理方式；由维修管理部分和运行管理部分组成二、物业设备管理的内容1、基础资料管理（1）物业设备原始资料档案管理。（2）重要设备维修资料档案。2、运行管理3、维修管理4、设备备件管理二物业管理设备管理的内容设备原始档案的管理建立原始资料档案验收文件（验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证）、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料设备维修资料档案的管理报修单运行记录技术革新资料1、基础资料管理设备运行管理的目的在于：(1)确保设备安全、正常运行；(2)及早发现设备隐患并有效排除；(3)节约能源。是设备运行管理的重点空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗。公共照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等，都是节能的有效措施。对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等进行日常监测，而且监测参数要有利于运行管理和机电设备维修。2、楼宇设备的运行管理（三）物业设备管理的意义（1）物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障（2）物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的技术保证（3）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要（4）物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设三、物业设备的保养与维修㈠物业设备的保养1.日常维护保养指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。它主要包括：定期检查、清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。2.一级保养是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。它主要包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。3.二级保养是指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养。4.设备查检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。三、物业设备的保养与维修㈡物业设备的维修工程1.零修维修工程是指对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理2.中修工程指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备能够恢复、达到应有的标准与技术要求，使设备正常运转。更换率一般为10％～20％。3.大修工程是指对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30％。4.设备更新与技术改造是指在设备使用达到一定年限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。5.设备日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。三、物业设备的保养与维修三、物业设备的保养与维修定期维修、保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修、保养计划并且严格遵照执行。紧急维修突发情况下的快速应急抢修，时间紧、要求高，如电梯、供水设备、供电设备、供暖设备、空调设备抢修修理周期和修理周期结构修理周期对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。维修养护计划的种类（1）按时间进度编制的计划年度维修保养计划季度维修保养计划月维修保养计划（2）按修理类别编制的计划如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3、物业设备的保养与维修要求•要求设备操作人员严格遵守设备操作制度和安全操作规程•以设备操作人员为主，对设备采取清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施，停机时应切断电源•要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接班前准备、检查设备工作，在保证设备系统安全、正常、各部位清洁润滑和运行正常的情况下，方可接受投入使用操作设备备件管理保证规格、品种、质量，并且及时、经济、合理的备件供应，是设备维修工作顺利进行的物质基础和后勤保障。㈠设备备件的种类根据设备备件用途的不同，分为以下四类：1.常用备件。即设备维修工作中经常使用、需要数量大的零配件。2.易损备件。即在设备运行中工作频繁、容易磨损或损耗的零部件。3.事故备件。即为防止设备的关键部位发生故障造成停机而准备的替换零配件。4.修理备件。即在设备修理中按规定需要定期更换的零配件或成套配件。四、设备备件管理㈡设备备件管理的内容1.编制备件计划、组织备件的采购和订制；2.掌握设备修理对备件需求的规律和备件的品种、质量要求，搜集市场信息，选购或打制适用的备件；3.保存、积累设备备件消耗的统计资料，研究备件消耗规律，提高备件供应的科学性；4.控制备件储备定额，保持合理的储备数量；5.核定备件资金，保证供应；6.加速资金周转7.搞好备件的仓库管理，提高工作效率。设备备件管理第三节物业设备管理部门设置和管理制度一、物业服务企业各部门与设备管理的关系1、设备管理主管部门：工程管理部门2、其他部门协助。二、设备管理部门的任务及机构设置（一）设备管理部门的任务1、安全运行设备设施2、维护保养设备设施3、有计划更新改造设备设施（二）设备管理部门的机构设置部门经理（1人）——部门副经理（1-2人，专业工程师、技术主管）——班组长（领班，若干人）——班组成员（技术工人，若干人）可另设资料统计员1人。三、物业设备管理的制度（一）岗位职责1、工程部经理的岗位职责2、技术主管职责3、领班职责4、技术工人职责5、资料员职责物业设备管理的基本制度1.岗位责任（1）部门经理部门经理的主要职责是：在公司经理的领导下，贯彻执行有关本部门负责的设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度等；负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理规章，确保设备始终处于良好的技术状态；在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，并做好节约能源的工作；组织人力、物力，及时完成业主提出的报修要求，为业主提供良好的工作、生活条件；组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备技术管理工作；组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行；组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务和技术水平等。（2）各专业技术主管负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材