第十四章美国物业管理概述

第十四章美国物业管理概述第十二章美国物业管理概论•第一节美国物业产权产籍管理•第二节美国物业管理行业发展简介•第三节美国物业管理职业教育培训制度•第四节美国物业业主自治管理制度2第一节美国物业产权产籍管理一、美国物业产权登记的类型美国的物业产权登记体系有三大类型，竞赛型登记法（raceact）、通知型登记法（noticeact）和通知—竞赛型登记法（notice-raceact）。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。二、美国物业产权登记的功能1.信息功能2.保护功能3.提供优先权规则3第一节美国物业产权产籍管理三、美国物业产权登记的程序美国的不动产登记系统以县为单位，受让人将转让书提交给不动产所有地的土地登记办公室，登记员只是将该不动产交易情况作一个记录，通常是复印该不动产转让书，将复印件放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。这样，不动产所有权也就向世人公开了。但所有权最终属于谁则由调查人自己做出判断，政府部门的工作仅仅是复印转让书和编制索引。政府只是为保存土地登记材料提供地方，为调查人检索土地登记提供服务。每一个州的登记法都详细规定了不动产登记的程序。一般而言，登记的程序分四个步骤：归档、登记、建立索引及返还原件。4第一节美国物业产权产籍管理•四、美国物业产权管理基本内容•美国统一征用法规定：“不动产指土地,土地上的或与土地相连的改良物，地役权或其他土地上的收益”。按照美国现行法规定，除非合同或其他书面文件明确注明，否则每一次转让都包括转让区域内所有的不动产物质组成。不动产的物质组成有：土地、土地上的定着物、附着在土地上的或属于土地的附属物。•1.土地•2.定着物•3.附属物•除土地和定着物以外,不动产的第三个组成部分包括附属于不动产的物。附属物的种类繁多,最常见的是“地役权”和“水权”。地役权是指土地使用者在他人土地上享有的利益。受益的土地拥有地役权。美国用水权在美国法律采行“河岸权”和“优先权”两种水权理论。5第二节美国物业管理行业发展简介一、美国物业的产生1.美国的物业管理起源于十九世纪末，科学家们设计了钢结构的高层建筑,发明了升降电梯,物业管理初现萌芽。2.1921年诞生了美国第一个全国性专业组织“业主与经理人协会”,随后这个组织在加拿大、英国、南非、日本和澳大利亚建立了分支机构,变成了一个国际性组织。另外一些组织包括“全美公寓学会’、“房地产管理学会”等等。3.各专业组织根据专业需要,相继设立了一些教育项目并组织考试,颁发资格证书,使物业管理更加系统化规范化。第二节美国物业管理行业发展简介二、美国物业的分类1.居住型物业住房拥有产权的独立式住宅约占住宅总数的四分之一,它们一般不需要专业管理,但如果这是住宅出租,则需要委托房地产经纪人收取租金并缴纳有关税费。多户共用型住宅的所有权形式多种多样,小型的如一个单元,常常是住户自用自管,大型的高层公寓则由专业人士为投资商管理,出售型公寓则通常由住户选举出的委员会聘请专业人士管理。2.工业型物业工业型物业通常要满足企业的特殊需要,在物业管理上要着眼于生产、储存、运输等各环节的综合考虑,一般为自用自管,如果出租且租期都较长,租期内由租用企业管理。第二节美国物业管理行业发展简介3.商用型物业（1）办公用房办公用房可以是独家佣有,也可以是多家共有的,一些大型公司在自己的地产上建造大楼,并用自己的物业部门管理而综合型的办公大楼则接纳各种企业和机构,还有一些则属于单一类型诸如医疗中心、牙科中心、贸易中心等,这都是多家共有的例子,它们通常被委托给专业机构管理。（2）零售商业物业零售商业物业包括购物中心、社区中心、超级市场和其它一些中心,独立结构的建筑物往往由业主自己管理,而大型项目则由于规模庞大、商户集多,因而必须聘用专业人士。第二节美国物业管理行业发展简介4.特殊类型物业特殊类型物业包括饭店、旅馆、俱乐部、疗养所、剧场、学校、政府机构、纪念性场所等。他们共同之处是在这些建筑中进行的都是一些特殊的事业。这类物业由业主直接管理居多,管理人员必须同时精通物业和自己的事业。第二节美国物业管理行业发展简介三、美国物业管理的特点1．专业服务十分发达。专业化管理是美国物业管理最显著的特点之一。美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。第二节美国物业管理行业发展简介2．企业经营规模庞大。由于行业发展比较成熟，美国出现了一批规模很大的物业管理公司。如具有80年发展历史，排列世界500强的ServiceMaste公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它拥有25万名员工，在43个国家为1200多万家客户提供服务，年营业额超过73亿美元，并创造了连续30年股价稳定增长的骄人业绩。3．信息技术应用广泛。美国的信息化程度比较高，社区的电脑管理系统中，不仅有物业管理公司的资料，还有住宅小区的各种图纸和管线资料，以及业主和租户的相关资料，为做好物业管理工作提供了有效的信息支撑。第二节美国物业管理行业发展简介4．风险防范机制健全。为化解物业使用中的风险，减少业主和住户的损失，物业管理费一般包含房屋保险的费用。房屋保险一般有业主保险和住户保险等，当业主或住户因自然灾害等原因遭受损失时，由保险公司负责理赔。如果按住房价值每套10万美元计算，则每户每年的保险费约2032美元。第二节美国物业管理行业发展简介四、物业管理模式1．业主自我管理在美国，约有20%的中小型公寓实行业主自我管理。由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执行业委会制定的各项规定。规模在350户的公寓小区，其业委会由5名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作BOARD(董事会)，这5名成员也被称为董事会成员。第二节美国物业管理行业发展简介业委会通常一年选举一次，如果业主不能亲自参会投票，会事先写好委托书并经公证后，由其委托人代为参加议会和投票。美国规定，小区中业主享有的权利与其所有房屋的面积呈正比，选举业委会大都采用有记名投票方式。一般情况下，业委会成员是没有报酬的，有些业委会成员也会有一些小的福利，如少付一个月物业费、有一个免费停车位等。第二节美国物业管理行业发展简介2．委托物业管理公司管理。物业管理公司在实施管理时，通常委派一名房产经理负责小区的日常管理。房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，作业服务由物业管理公司委托专业公司实施，房产经理承担作业服务监理职责。在美国，业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年，如果业委会对物业管理公司不满意，必须要提前60天书面告知对方，不再续约，保证有2个月的缓冲、交接期。如果60天之前不告知，则视为自动续约。第二节美国物业管理行业发展简介五、物业管理服务1.职业化管理美国物业管理经理人有三类:一类是楼宇经理,他们一般不与业主直接发生联系,在总经理不在的时候,负责楼宇日常的管理工作;一类是物业经理,其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等;一类是资产经理,负责地区物业战略发展规划,对市场进行调研,确定管理物业的整合和取舍。目前一般资产经理与物业经理融合在一起,物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。第二节美国物业管理行业发展简介2.服务水平周到凡是业主的要求,物业管理公司能做到的尽量做到。比如居住社区的停车场需要维修,物业公司会指派专业公司的工作人员,先到现场了解情况,而后在每家每户门前贴一张通知单,讲明停车场何时维修,何时修好,请用户将车停到附近停车场等等。社区业主每月应交的水、电、煤气费,先由物业公司专门人员上门如实抄写,而后输入电脑传到银行,银行按统一价格向业主收取,公司工作人员不直接经手货币。物业公司所做的每一件事,收取的每一笔费用,都会让业主知晓,向业主说明收费原因,管理账目也都是公开的。第二节美国物业管理行业发展简介3.服务礼仪严格物业公司还十分注重对业主的接待礼仪,每个新进员工必须先接受礼仪接待培训。员工穿着要求整洁,衬衫不许有杂花颜色。不管男女员工,不能戴很贵重的金银首饰,包括总经理,饰物得全部取下。其理念是服务行业的人要采取低姿态,把自己贬得低一点,才能全心全意为业主服务好。4.主动服务在美国的物业管理中还特别提倡主动服务意识,他们认为客户是第一位的,比亲戚朋友更重要。客户没有想到的,你要替他们想到,因为你是专业人员。写字楼、公寓物业保安人员在巡视时,总是随身带着一只工作包,内有榔头、电笔、电筒、电压表等工具,甚至纤维带,止血药物,遇到问题可以立即解决。第二节美国物业管理行业发展简介5.为业主的服务管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求,如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务,尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求,让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、聚餐,以营造与业主之间的融洽气氛。大多数物业公司还在楼宇大厅设置咖啡台,供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点,为那些匆忙的上班族提供方便。第二节美国物业管理行业发展简介6.小区管理制度也十分严格房产商完成一个楼盘后,会交给事务所一个有执业资格的职业经理人管理。而业主在人住小区之前,都要与这个经理人签一份双方责权明确且应共同遵守的合约,以后凡事都按这个合约办。在楼盘销售满90%后由房产商牵头成立一个社区协会或叫业主会,并推派一个人担任主席,负责协调小区的日常事务,包括解续聘小区物业经理、选聘专业服务公司等。这个选派的主席由小区业主会成员轮流担任,不拿任何报酬。小区内物业服务由专业公司来做,但小区道路及公共部位的维修、改造等则由政府部门负责,费用也不会摊在业主头上。第二节美国物业管理行业发展简介美国的社区协会和我国的业主委员会不一样,虽然社区协会也属于非赢利组织,但它负责社区内房屋的开发与利用,而且有自己的“法律”和“执法手段”。协会针对所辖业主制定的规则极为严格,例如在亚利桑那州的梅萨市,业主协会不允许居民在自己的住宅区内养青蛙,加利福尼亚州森城的业主协会甚至制定了一条规定,居民不得在阳台上晾晒衣服,不得在车道上停放车辆,车辆必须停放在车库里。更有甚者,休斯敦尚普兰社区一位年逾花甲的老妇被地方治安官驱逐出门,原因是她对协会发给她的欠款通知单置若罔闻,因而协会不作通知将她的房屋进行了拍卖。第三节美国物业管理职业教育培训制度一、物业管理职位层次美国物业管理职位有三个不同的层次。最低的是楼宇经理其职能当于酒店的住店经理,在总经理不在的时候,负责日常的管理工作。但不与业主直接发生联系。中间层次的是物业经理其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、做广告、物业招租等。最高是资产经理负责地区物业战略发展规划,对市场进行调研确定是否投资物业还是转让物业。目前,美国三个层次的界限逐渐变成个职位。资产经理逐步与物业经理合一物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。第三节美国物业管理职业教育培训制度二、三种资质的培训认定围绕着职业经理的发展变化,全美物业管理协会在职业教育方面也发展为三种资质的培训认定即ARM（AccreditiedResidentialManager）合格的楼宇经理；CPM（CertifiedPropertyManager）注册物业管理经理;AMO（AccreditiedManagementOrganizition）合格的管理公司。ARM合格楼宇经理,主要针对的是管理专门居住物业常规或受补助的公寓、私房屋主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭园,并且主要负责场所管理的管理者。第三节美国物业管理职业教育培训制度CPM注册物业管理经理,主要针对的是大型居住