深圳万科天津东丽湖项目全程策划

天津东丽湖·万科城集团开发规模最大的项目１、规划为中国首卒优质生态型社区２、先造城，再建房，以项目完善配套设施；３、以周边优美的自然环境为主要推广卖点；４、全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。一、项目概述1、项目概况（1）基本概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20％，绿地率不小于50％。（2）地理位置项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。（3）总体规划东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。计划在8-10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。2、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。（1）周边环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大的环境调节气候。七里海总面积95平方公里，是国务院批准的国家级天津古海岸与湿地自然保护区的重要组成区域，也是我国北方面积最大的带有古海岸特色的滨海湿地，它是大自然留给人类的瑰宝，镶嵌在渤海之滨的一颗璀璨明珠。因其覆盖东丽区域，改善本地区空气质量，调节区域小气候，有“绿色肺叶”之称，拥有特殊的生态功能。七里海湿地大面积的苇海、水域，充溢着一种“野”味。野水、野草、野鸟、野景、野情、野趣、七里海区域内的东丽湖，是离天津中心城区最近的自然保护区，具有得天独厚的湿地环境。（2）湖面东丽湖是1976年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。（3）植物群落主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。①芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。②芦苇杂草草甸群落。③湖堤为刺槐群落。（4）动物（5）空气质量通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。（6）声环境质量东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其它乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于《城区区域环境噪声标准》（I类），声环境质量较好。（7）交通状况东丽湖度假旅游区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。目前，通过津汉公路、卫国道与市区相连；每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次；东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来，茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长线将于年内通车，该路可由金钟河大街直接达到东丽湖东丽之光大道。天津机场和东丽湖之间已修建一条高速路。二、项目分析——住宅郊区化的黄金地带天津的城市扩张带动了周边区域的发展，东丽湖·万科城在城市发展的大好形势下迎来了发展的契机。1、宏观环境：“一根扁担挑两头”的理想位置未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。（1）人口由市区外移是必然的趋势根据《天津市城市总体规划（2004-2020年）》，滨海新区主要发展方向是现代化制造业以及国际物流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动方向。按照规划，中心城区及近郊地区将划分为33个居住片区，滨海新区划分为20个居住片区。每个居住片区人口在15万至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。5年至10年后市内六个区都要压缩10万左右的人口，中心城区总人口将减少60万。除计划生育因素带来的人口增速放缓，从城市规划的角度来看，将来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020年，人均绿地达到15平方米以上，其中人均公共绿地为10平方米以上。由于滨海新区的迅速崛起，未来天津市中心城区人口向滨海新区流动是必然趋势，其中主要以外来人口和一部分区县人口为主；天津市人口的另一个重要流向就是在现在郊区县政府所在地基础上发展起来的市区外围新城(卫星城)。未来20年，多个离市区较近、交通便利、地铁快速路等能够连接到的小城镇都将发展成为市区外围新城。（2）告别距离的便捷交通没有比“把交通比作城市动脉”更为贴切的比喻了，对于在“环渤海经济圈”和在“京津一体化”中的天津来说，道路就像血管，道路越宽越多，“血液”就循环得越好，城市也就越健康越具有活力。新总体规划中明确提出：要构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。2005年6月，京津塘高速公路二线工程（天津段）已经开工，计划工期为三年，将于2007年年底完成主体工程，2008年奥运会之前确保全线通车。这条线路起于北京朝阳区，终至天津塘沽北塘镇，全长177.8公里。天津段包括一条主线和三条联络线：主线起于武清区高村，经梅厂、东堤头、东丽湖、胡张庄，止于北塘，与拟建的滨海新区环线相连，双向八车道；三条联络线分别连接京沪高速公路、天津市区和津汉公路。此外，正在规划中的京津塘第三条高速公路将位于京津塘高速公路南部，分别由从北京四环经河北廊坊到天津石各庄镇、长度70公里的新修路段，加上石各庄镇到当城立交桥一段16公里的京沪高速公路，以及从当城立交桥到宁港工业区一段77公里的津晋高速公路三部分组成。不出几年，在北京市与天津市区和天津滨海新区之间的大片土地上，将出现纵横密集的道路网络，地区与地区之间原本不长的距离也将因交通的通达而显得越来越短。距离和城际的概念正在人们心中淡化，四通八达的交通将使道路变成辐射带，促进沿线新经济和新产业的发展。（3）东丽湖成为天津人居中心的可能根据新总规中“一轴两带三区”的示意图，可以发现，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家赋予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在未来形成一体将是必然趋势。因此有人大胆预测未来的城市中心有可能就出现在两地之间。目前，在该区域内天津机场附近已经开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。这些都将促进未来人口的大量迁移。在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在这里，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。目前，东丽湖地区已经进入开发阶段，部分具有前瞻眼光的置业者已经开始关注这一区域。而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。以湖为中心不是没有可能。在杭州，由于价格奇高，临西湖而住已经成为普通人难以实现的梦想。而在天津未来可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。2、住宅郊区化的发展趋势二战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。90年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着天津的城市发展，住宅郊区化将会大规模出现，东丽湖正好迎来非常好的发展机会。3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津未来最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型；自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。优势二：生态环境好东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，是为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里（约1.1万亩）。具有特色的湖区景观，生态环境优良。（2）项目2劣势劣势一：位置远离市区，周边配套不成熟距离外环路8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就目前的环境来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，（2005年刚通车）但是没有地铁通往。劣势二：市场发展程度不够成熟目前天津的房地产市场发展相比前几年有所进步，但离市场的真正成熟还有一段距离，项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，项目还需要一定的时间来培育这个市场。三、项目定位——建筑生态新市镇面对一个占地4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目经过了5年的揣摩，最终确定了建筑一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的生态新市镇。1、项目总体定位万科在2000年取得东丽湖的土地，但是由于2000年天津的房地产市场还处于较为初级的阶段，市场的发育程度远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产品的认知、对价格的认知都不如现在理性和成熟，万科没有把握启动市场。直到2003年底，天津明确了城市东扩、大力发展滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和定位，并把东丽湖区域划入七里海——大黄堡生态湿地保护区，万科东丽湖才最终确定了规划思路：即以生态为主线，以新城市主义思想为核心。项目总体定位为：计划在8-10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全完整的综合性新市镇。2、产品定位：建筑形式多样化由于天津已明确了东向发展计划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现，多样化的居住缺口已经形成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复合型建筑规划必不可少。再者目前国家已严控可建设用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临湖居住的生活状态本不多得，它应属于大多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会价值的一面。最后为了提高居住的生态性，在规划中，万科期望尽可能地保留原有水景，并在此基础上建林荫大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯坚持的产品特色，在这样的条件下还要保证容积率，多层建筑和高层建筑就成为了必不