自贡市张家沱地块项目商业定位及物业发展建议

代言一座城市生而不凡，自贡市张家沱地块，老城区中心。2013，再树核心地位，升级城市商业！一、项目整体发展目标自贡城市会客厅名流精英汇聚地——大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目10万余方商业价值，奠定城市商业中心的核心地位，促进项目最优化发展。拔高整体价值和形象深挖商业价值消除“棚户区”城市印象复兴传统商圈繁荣突破现有格局重树区域形象二、项目面临的核心问题虽位于传统商圈，但区域城市印象较差，形成“棚户区”印象部分商业位于“棚户区”后，影响项目商业价值及人流量，此部分商业定位尤为重要所在片区人口整体收入水平较低，拔高项目地位，成功之道项目现况详解地块指标，建议增加商业比例城市概况1城市概况商业分析地块分析案例研究项目定位规划建议城市概况交通与产业分析消费结构分析城市发战总结自贡1.1城市概况川南中心城市，川南第一座百万人口城市；辖四区两县，城市规模与浙江嘉兴相近。自贡位于中国中西部四川省南部，是川南中心城市，四川省最早的省辖市和工业重镇之一，是川南地区第一座100万城市人口大城市。中心城区自贡辖自流井、贡井、大安、沿滩等四区，荣县、富顺县两县，幅员面积4372.6平方公里，城市建成区面积68平方公里，2009年末户籍人口328.49万。地域面积、人口数量与浙江嘉兴市相近。经济：2012年，全年自贡市实现地区生产总值（GDP）884.80亿元，按可比价计算同比增长13.9%，增速比全省平均水平高1.3个百分点，位列全省第10位。全社会固定资产投资完成435.10亿元、增长23.3%，增速列全省前列。旅游文化：自贡既有千载盐都的盛誉，又有恐龙之乡的称谓，亦有南国灯城的美名，自贡以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而闻名遐迩。自贡是国家历史文化名城、世界地质公园、中国优秀旅游城市、对外开放城市、四川省级风景名胜区、四川省级园林城市、四川省环境优美示范城市、中国“文学之城”100强市；自贡菜系：自贡盐帮菜分为盐商菜、盐工菜、会馆菜三大支系，具有传承自贡文化、中国饮食奇葩之美誉。1.1城市概况经济良好；千年盐都，恐龙之乡，旅游资源丰富；餐饮业发达现有：内宜高速公路，向北连接成渝高速公路，直达重庆、成都；向南直通宜宾、昆明。规划：“两线一网”为主体，形成“五纵四横”公路干线格局，进一步加强自贡与周边地级市联系，并完善自贡内部县市、乡镇公路通达性。其中在建乐山自贡高速公路，2013年建成，完成自贡区域内高速公路纵横交错。现有：内昆线，基本满足客运、货运需求，可直达成都、重庆、昆明。规划：规划建设“峨隆线”，与现有内昆线形成横向交叉，并在荣县、长山、富顺设火车站，完善区内铁路交通系统。铁路公路现有：全市河流里程1001公里，通航河流11条，通航里程560.45公里，港口（码头）46个，旅客吞吐量101万人，货物吞吐量180万吨。规划：进一步改建、扩建现有码头、航道，增强货运能力，并促进水上旅游线路发展。水路现有：以重庆江北机场为主要中转站，连接国内外航线，自贡到江北机场约4小时车程。规划：区域内未有机场规划。航空1.2城市交通川南交通枢纽，确立川南中心城市地位。工业产值：2012年自贡市全部工业实现增加值488.44亿元，按可比价计算同比增长16.8%，增速比同期GDP高出2.9个百分点,全部工业增加值占GDP的比重为55.2％，比上年提高1.1个百分点；高新区规划：自贡高新区于1992年经省政府批准建立，2006年经国家发改委审核，更名为“四川自贡高新技术产业园区”，2011年经国务院批准升级为国家高新技术产业开发区。自贡高新区规划控制面积100平方公里，已开发25平方公里。城市产业结构：自贡是以机械、化工、盐业、纺织、轻工、食品、灯饰、新型建材等为支柱产业的工业城市；产业地位：具有两千年的盐业历史1939年（民国二十八年）国民政府批准建立自贡市，为四川省最早的省辖市和工业重镇之一；工业园发展现状：工业园区“一带四园三区”空间布局，中昊自贡化工新材料产业基地、晨光氟化工产业园、大西洋焊接产业园建设全面推进，川玻特种玻璃产业园、海川燃机配件制造基地开工建设，园区主营业务收入实现630.95亿元，园区产业集中度提高到47.9%。工业重镇，产业发达，辖国际级高新技术产业开发区1.3产业结构1.4消费结构自贡大幅增长的社会消费总额，反应了区域旺盛消费需求，有利于商业发展；而从消费类业种看，已有基本生活用品类开始转向更注重生活品质类消费，包括餐饮、居住装饰、服饰首饰等，为该类商业业种发展提供机会。全年实现社会消费品零售总额204.10亿元、增长18.4%。其中，城市消费品零售额129.19亿元，增长18.3%；住宿和餐饮业增速继续稳居行业之首,实现零售额37.77亿元，增长22.7%；批发零售业实现零售额158.0亿元，增长17.5%。；在限额以上批发和零售业零售额中，食品、饮料、烟酒类零售额增长10.2%，服装类增长60.5%，金银珠宝类增长185.3%，日用品类增长7.4%，汽车类增长14.4%，中西药品类增长3.0%，通讯器材类增长111.3%，五金、电科类增长147.5%，文化办公用品类增长67.6%,建筑及装潢材料类增长109.3%。1.5城市规划城市中心区南湖生态城沿滩新城东部新城板合工业园舒平工业园向南城市发展方向：东进南移，南移是重点城市性质：工业城市向生态城市扩张注：项目地块在老城区，为城市核心区域。自贡城市多山地，少平原，原有老城区主要集中在城市北面（釜溪河北），因受地势崎岖，用地用地有限，拆迁成本高，发展受限；随着城市化进程推进，90年代中开始向南（跨江）发展，设立高新科技园区，并进一步确立南湖生态城，中心城区逐步南移，市政配套、商贸居住进一步完善；“城市南移是政府对城市发展的战略规划，并已得到市民认可，且逐步取代老城区。自贡是一个具有悠久历史文化及深厚文化底蕴的城市；自贡是一个集文化、资源、经济、人口为一体的的注重休闲、娱乐、餐饮的发展潜力大的二级城市。城市商业发展紧随前沿，商业发展成熟，国内外知名品牌商家拓展的首选之地；在二级城市城市发展意识出类拔萃；经济基础雄厚，工业产业发展迅速，人均GDP位于四川省各大城市前列，城市消费潜力大；1.6城市概况总结城市板块格局城市商圈分析商业形态分析商业发展分析商业分析2城市概况商业分析地块分析案例研究项目定位规划建议贡井片区传统老城片区汇东片区南湖片区沿滩片区传统老城片区：自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支撑。贡井片区：自贡市传统工业区,区域发展落后，规划力度较弱。属城市边缘地带汇东片区：新市区中心，从94年开始建设，规划配套已基本成熟，但土地资源稀缺，可开发量较少。南湖片区：目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向。沿滩片区：政府已着手进行规划打造，目前已有项目开发，并有大幅地块出让（恒大进驻），是未来主力供应区。2.1房产格局老城区、汇东片区、南湖片区形成三足鼎立。2.2板块优劣势比较区域老城板块汇东板块南湖板块沿滩新城板块基础设施城市中心区，配套丰富成熟城市新区，经过15年发展，生活配套基本完善。城市新区，配套尚待完善新规划区域，配套尚待完善区位交通条件城市老城区，交通便捷但道路狭小，车流拥挤区域交通网路发达，通达性较好紧邻汇川路，丹桂大道等城市主干道，有多条公交线路，靠近内宜高速，交通较为便利连通沿滩区，富顺云川路，交通较为便利资源禀赋成熟的商圈；生活成熟度较高；浓厚的人文气息和厚重的历史沉淀城市新兴区域，商务行政的中心，同时拥有成熟的商圈和生活配套未来城市发展主要方向；政府大力扶植；省运会场地，运动场馆即将呈现旅游景点打造，丰富旅游资源；靠近板仓工业园，为区域启动提供产业支撑发展劣势不是城市主发展方向，发展空间小，未来将逐渐被遗忘目前开发过度，没有形成统一的规划；区域内休闲配套设施太少，整体居住环境不理想目前生活配套尚不完善高速路将区域与核心区隔离核心竞争力成熟的生活圈丰富的人文历史底蕴城市新兴行政商务中心，政府自上而下的政策扶植和引导中铁集团和沿滩政企的合力打造；区域独特的生态资源未来房产能量供给较弱较弱较强较强老城区资源配套优越，土地供应小，项目发展具有较大机遇。贡井区大安区自流井区沿滩区老城区汇东新区2.3城市商业格局受原有城市发展影响，自贡中心城区现有商业主要集中在老城区，是当前商贸核心区，集中了百货、超市、步行街、特色街、专业市场等。近年，随着城市“南移”，城市商业逐步向汇东新区扩展，以城市主干道丹桂大街为主轴，已形成成熟的商业布局氛围。汇东新区丹桂大街商圈对老城区商业有所分流，但老城区商业中心地位尚未动摇。五星街①新民街②③檀木林街同兴路④石缸井路⑤自由路⑥⑦解放路A东方广场BCDE摩尔玛龙都广场九鼎百货千盛百货F温州商城G浙江商城①②③④⑤⑥ABCDEF老城区商业网点布局G⑦城市名人酒店（五星）受民众消费习惯及历史原因，自贡老城区各条商业街已初步形成相关业态相对集中的特色街区，商业氛围良好，主要商业网点集中布局。2.4老城区商业布局老城区商街—五星街街区概况：五星街是自贡老城区最主要、最繁华的街区，承担着重要的交通及商业消费功能，串连着老城区其他特色商业街区，是车流、人流最密集的街区；其中自贡唯一的肯德基、麦当劳连锁店开在此处。主要商业体：百货（摩尔玛、九鼎百货、千盛百货）、超市（各百货均有超市零售）、商业广场（龙都广场、东方广场）、精品街区。另有浙江商城百货、超市在建中。业态业种：业态相对混杂，百货、超市、精品服饰、休闲餐饮（KFC、麦当劳、茶馆），是自贡最繁华的商业街，人流集中，业态以日常购物消费为主；业态档次：中低端档次为主，以国内2、3线服饰品牌为主，虽然国内1线品牌服饰逐步退出迁往丹桂大街，较之以往有所降低，但仍是自贡品牌较为集中商街；辐射客群：辐射自贡全市居民，是区域核心商业街区。东方广场龙都广场千盛百货摩尔玛九鼎百货浙江商城①②③④⑤⑥ABCDEF老城区商业网点布局G五星街项目地块⑦2.4老城区商业布局街区概况：新明街北端连接五星街，南端连接解放路，紧邻东方广场，是老城区纵向交通要道，地势北高南低，是自贡品牌服饰最多、最集中的精品服饰街之一。主要商业体：住宅底商物业，服饰、珠宝精品街区。业态业种：精品服饰、珠宝店，服饰包括运动、男女休闲品牌加盟店。业态档次：中端档次为主，以国内1、2线服饰品牌为主，门店装修形象较好；辐射客群：辐射自贡全市居民，是区域核心商业服饰街区。①②③④⑤⑥ABCDEF老城区商业网点布局G五星街⑦项目地块2.4老城区商业布局老城区商街—新民街街区概况：檀木林路东西走向，东北端连接体育场路，并与五星街接近，西南连接，地势北高南低，南端连接解放路，均为住宅底商及原有政府行政机构、保险机构，商业氛围冷清；主要商业体：住宅底商物业，初步形成通讯器材及手机街区；业态业种：通讯器材及手机专卖店；业态档次：中低端档次为主，杂乱无序，小门店通讯、手机专卖店；辐射客群：自贡城区市民。街区概况：北端连接五星街，南端与同兴路汇合，地势北高南低，均为住宅底商，商业氛围较为冷清；主要商业体：住宅底商物业，初步形成婚纱、家纺店铺街区；业态业种：婚纱摄影、家纺家居；业态档次：中端档次为主，杂乱无序，小门店通讯、手机专卖店；辐射客群：自贡城区市民。①②③④⑤⑥ABCDEF老城区商业网点布局G檀木林路自由路⑦老城区商街—檀木林路老城区商街—自由路2.4老城区商业布局项目地块街区概况：同兴街南端与解放路交汇，北端连接五星街，地势北高南低走势，是自贡人气较旺街区，主要以餐饮、休闲为主，傍晚生意火爆；主要商业体：无大型商业体，均为分割住宅底商，中小店铺；业态业种：目前已形成餐饮为主，休闲为辅的特色街区，餐饮主要为本地特色的火锅类，休闲均为茶楼；业态档次：中低端档次为主，以家庭、朋友聚餐消费，均为中