通正国际大厦物业管理方案0410

1通正国际大厦物业管理方案北京通正泰得物业管理有限公司二零零四年十月2目录第一章国贸物业酒店管理有限公司介绍……………………………………（3）第一节管理公司简介……………………………………………………（3）一、中国国际贸易中心简介…………………………………………………（3）二、国贸物业酒店管理公司简介……………………………………………（3）三、国贸物业酒店管理有限公司服务项目…………………………………（4）四、国贸物业酒店管理有限公司管理业绩…………………………………（4）五、国贸物业酒店管理有限公司的管理优势………………………………（6）第二节通正国际大厦项目概述…………………………………………（7）一、项目概况…………………………………………………………………（7）二、管理难点分析……………………………………………………………（8）第三节开发商原创思想在物业管理中的延续……………………………（9）一、黑白美学中的管理哲学…………………………………………………（9）二、Natural—崇尚人性的人文观念………………………………………（9）第四节管理与服务理念的提出……………………………………………（10）第二章通正国际大厦物业管理总体构想……………………………………（10）第一节组织机构的设立……………………………………………………（10）一、人员编制………………………………………………………………（10）二、特殊说明………………………………………………………………（11）第二节运行管理模式中的差异性设计……………………………………（11）一、以管业部为龙头形成管理与服务内外环的连接系统………………（11）二、精细化管理的集中体现………………………………………………（14）三、“无干扰生活、办公环境”的质量目标…………………………………（16）第三节建立“服务中心”搭设特约服务平台…………………………（18）一、服务中心在工作过程中与管业部的隶属关系及工作方式…………（18）二、服务中心所提供服务项目……………………………………………（19）第四节特殊岗位及工作程序设定…………………………………………（20）一、特殊岗位的设定………………………………………………………（20）二、特殊工作程序的设定…………………………………………………（21）第三章财务管理与财务分析………………………………………………（27）一、物业管理服务费标准…………………………………………………（28）二、物业管理服务成本测算………………………………………………（28）三、物业管理收入测算……………………………………………………（29）四、物业管理费成本、收入情况……………………………………………（29）五、开办费情况……………………………………………………………（29）六、测算评估………………………………………………………………（29）3第一章：国贸物业酒店管理有限公司介绍第一节管理公司简介一、中国国际贸易中心简介中国国际贸易中心（简称国贸中心）是由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团属下的香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建的综合性高档商务服务企业，是目前世界上最大的世界贸易中心。它集写字楼、公寓、酒店、展厅、商城等五大业态为一体，被誉为“中国人民与世界人民相会之地”的“城中之城”。国贸中心地处北京中央商务区的核心，占地12公顷，工程总投资6.2亿美元，总建筑面积56万平方米。国贸中心1985年2月成立，1990年8月30日全面开业。1999年3月，中国国际贸易中心股份有限公司在上海证券交易所挂牌上市，股票简称“中国国贸”。国贸中心的核心业务是综合性高档商务服务设施的投资、经营以及相关的物业管理和酒店管理。由于国贸中心出色的物业和酒店管理，自开业至今，累计实现税后利润人民币近40亿元。二、国贸物业酒店管理公司简介1998年，国贸中心在国家工商局注册成立了全资子公司－国贸物业酒店管4理有限公司，旨在通过该公司对外输出其成功的物业管理和酒店管理模式，为促进物业管理和酒店管理的社会化、专业化做出贡献。2000年，国贸物业酒店管理有限公司通过ISO-9002质量体系的国际认证，其所管理的国贸中心的物业也被北京市国土资源和房屋管理局评为优秀管理大厦。国贸物业酒店管理有限公司对外输出管理的几年，其管理水准和服务质量得到业内人士的一致认同。国贸物业酒店管理有限公司在引进、吸收国外物业管理及酒店管理模式和经验的同时，注重将其与我国国情相结合，并在公司经营管理过程中不断进行深入探索与开拓，从而进一步形成一套独特、系统的国贸物业管理及酒店管理模式。鉴于目前国内物业、酒店管理市场对社会化物业、酒店管理需求呈不断扩大的趋势，国贸物业酒店管理有限公司愿用国贸中心多年积累的物业、酒店管理之经验服务于社会，服务于通用时代国际公寓。三、国贸物业酒店管理有限公司服务项目物业管理：各种类型物业项目的委托管理、授权管理、管理顾问。酒店管理：各种规模酒店项目的委托管理、授权管理、管理顾问。物业及酒店管理咨询物业及酒店项目开发咨询、策划物业及酒店管理人员培训室内外装饰装修机电设备安装、维修、保养室内外专业清洁物业及酒店项目保安服务物业及酒店项目的租售代理停车场经营、管理四、国贸物业酒店管理有限公司管理业绩5序号名称类型地点建筑面积管理方式1通用时代国际中心综合性物业永安里20万㎡委托管理2温莎大道综合性物业光华路20万㎡委托管理3蓝堡综合性物业西大望路20万㎡委托管理4朝外MEN综合性物业朝阳门外10万㎡授权管理5银谷大厦写字楼中关村8万㎡授权管理6兵器装备大厦写字楼车道沟4万㎡授权管理7韦伯时代中心B、C座写字楼魏公村7万㎡管理顾问8辉煌时代大厦写字楼中关村6万㎡管理顾问9科技财富中心写字楼学清路6万㎡管理顾问10长安西点写字楼永定路6万㎡管理顾问11紫都文化大厦写字楼西便门6万㎡管理顾问12通正国际大厦写字楼幸福大街5万㎡授权管理13创富大厦写字楼中关村3万㎡管理顾问14富地大厦写字楼上地2万㎡管理顾问15绿洲大酒店四星级酒店四川成都6万㎡委托管理16西西友谊酒店四星级酒店西单3万㎡授权管理17天乐园皇家大酒店四星级酒店山东淄博3万㎡管理顾问18乾阳大酒店四星级酒店河北承德3万㎡管理顾问19亚运新新家园公寓/别墅亚运村17万㎡委托管理20时代庄园公寓/别墅北苑路12万㎡管理顾问21金港·国际公寓西大望路28万㎡管理顾问22西屋国际公寓公寓中关村13万㎡管理顾问23领行国际中心公寓广渠门9万㎡管理顾问24清河学苑公寓清河北路9万㎡管理顾问25康斯丹郡公寓辛店8万㎡管理顾问26新天第公寓和平里5万㎡委托管理27金茂国际公寓公寓辽宁沈阳3万㎡管理顾问28枫桥别墅别墅马坡10万㎡委托管理29湖光山舍别墅红螺寺3万㎡授权管理6五、国贸物业酒店管理有限公司的管理优势1．超前的管理理念自1985年2月12日，中国国际贸易中心有限公司成立之日起，在率先引入“世贸中心”业态的同时，也相应地将物业、酒店管理的概念从国外，特别是从香港、新加坡引入到国贸各种物业业态的管理中。时至今日，当物业、酒店管理这一行业渐成为中国的朝阳产业时，国贸已熟练的把物业、酒店管理贯彻在日常的运作中。2．丰富的物业酒店管理经验国贸中心是目前国内规模最大的综合性高档商务服务企业，它集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多功能于一体，被誉为“城中之城”。国贸物业酒店管理有限公司全面负责这些业态的物业管理，形成了一套独特、完整的物业管理模式，服务质量标准和工作程序。3．资源共享国贸物业酒店管理公司有极其丰富的资源，其中突出的为：人力资源、物力资源、技术资源和信息资源。国贸物业酒店管理公司在管理国贸中心内、外部的物业时，都因为可以共享这些资源，使经营管理工作得心应手。1)人力资源国贸物业酒店管理公司坚持“以人为本”，注重人力资源的开发。自开业至今，累计已派出上百名员工赴海外进行工程技术的专业培训，并选送260人次到国内各大学深造。1998年，国贸中心又与中国对外经济贸易大学联合举办“工商管理硕士（MBA）”培训班，30多名管理人员参加了学习。2）物力资源为了配合各种业态的物业管理，国贸物业酒店管理公司配置了齐全的机械、设备、设施等工具。这些工具在处理紧急事件和日常的房屋、设备保养、维修中发挥了作用。3）技术资源国贸物业有一支核心的工程师队伍，有一大批优秀的专业技术力量，并建立了一整套完备的技术管理体系。4）信息资源7国贸中心的信息来源相对来说渠道广，且数量多，作为子公司的国贸物业酒店管理公司共享这些信息，尤其是在物业酒店管理方面，国贸中心现有世界各国企业驻京机构350家，其中世界五百强之内的企业有70多家，国贸中心是举世公认的中国与世界相会之地。4．国际品牌效应国贸品牌已被国内、外的业内、业外人士认可。它不但使国贸自身的物业获得了巨大的升值，同样也可以通过国贸品牌包装通用时代项目的物业，使其在经济价值上获益匪浅。事实证明，由国贸物业酒店管理公司管理的物业项目均不同程度的取得了预期的升值效果。5．科学、严格的管理机制科学的管理机制和严格的管理程序使国贸物业在市场中稳步发展，国贸物业抗风险的能力使业主放心。以国贸中心的综合物业为核心，以社会项目为网络，集写字楼、酒店、公寓、商城等管理及相关策划、设计、工程等专项服务为一体，形成了完整的管理服务体系及配套的专业管理体系。6．经济效益享有国贸物业酒店管理公司高水平的管理服务，优质的品牌效应会给业主带来潜在的经济效益和无限的升值空间。7．国贸酒店物业管理有限公司管理与服务理念以人为本，科学管理，提供喜出望外的服务，争创中国物业酒店第一品牌。8第二节通正国际大厦项目概况一、项目概况通正国际大厦位于崇文区广渠门内大街80号，是集写字楼、商业、餐饮于一体的综合性物业。其中，写字楼33558平方米，商业2869平方米，餐饮4891平方米。大厦平面形状为两个矩形相错。通正国际大厦专业系统包括：变配电系统、给排水系统、中央空调系统、供暖系统、通风系统、中水系统、电梯系统、楼宇自控系统、门禁系统、综合布线系统、安防、消防监控系统、卫星通讯系统、避雷系统、机动车停车场管理系统等。通正国际大厦地处两广大街广渠门段繁华商业街区，周边已构成日趋成熟的商业及交通环境。其东、南紧邻“幸福家园”；北临“两广大街”、西临“幸福大街”。楼宇内各功能性区域相对隔离，但仍有局部区域相通，且动、静区域相互干扰。是今后物业管理的关键点位。二、管理难点分析1、物业功能多样，产权多元化如前所述，在同一单体建筑环境中，通正国际大厦集办公、住宅、商业三大功能于一身，且均以产权出售形式构成多元结构。在当前消费者维权意识日益增强的条件下，商城业主与办公、住宅业主的利益当成为今后物业使用与管理的焦点。合理地协调三者之间的关系，也将是管理中的重要工作内容之一。2、繁华街区，人流车流混杂地处繁华街区，除为物业带来更多商机，有利物业增值外，同时也使物业中人群混杂，给物业人流控制增加难度。特别是对环型道路的交通组织，稍有不慎便会造成交通堵塞。且写字楼用户与商城购物人群极易发生交通冲突，造成写字楼业主与商城业主的投诉，给物业形象带来不良影响。3、设备功能先进，要求管理人员整体素质高从我管理处目前了解到的资料情况分析，本项目设施设备功能比较完备，智能化程度比较高，相对要求管理人员素质比较高。并且系统设备带动区域较大，且各区域功能性质不同，这对合理控制设备运行，有效的节能降耗提出挑9战。管理人员在熟练掌握设备特性的前提下，更应充分发挥设备自控优势，了解客户需求，使设备运行操作更为合理。不使设备利用最大化，而使设备使用最优化。合理分配能源，优化调动设备，使人、机智能达到最佳发挥。4、设备延时工作，不利设备维养及寿命延长由于物业功能的确定，有部分设备系统带动各区域功能，且各区域使用高峰时段不同。这必然造成部分设备单位时间内工作时间过长，必要的停机养护时间不够，久而久之，造成设备“疲劳”工作，减损设备