重庆高层物业产品创新及趋势研究

重庆高层物业产品创新及趋势研究旭日地产研究2005年秋季房交会于10月23日结束，此次房交会参展楼盘210个，全新亮相的楼盘有26个之多。据统计，此次秋交会有130个普通高层项目，占总项目数的6成多。部分在去年以花园洋房、别墅为主流产品的开发商，除完成相应后续产品外，新推楼盘方向转为高层。龙湖的观山水、紫都城都是高层；金科的廊桥水岸和观天下也都是高层……从主城六区到渝北两路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小规模高层住宅放量。据统计预测，2005年下半年重庆高层的放量将会在500万平方米以上。从总体看来，重庆明年高层大量增加，价格稳中有升。受土地供应和价格影响，高层是城市住宅的主流，预计明年还是会以高层为主，龙湖、金科、复地、融侨等一线开发商都推出了大量的高层。一、高层物业总概1、物业类型供应概述：从房交会展出的高层以及现在的发展趋势看来，高层物业的发展将是城市建设的主流。亮相高层项目130个，占参展楼盘数目的62％；展出的写字楼项目3个；别墅及花园洋房项目52个。高层占决大多数。别墅、花园洋房,52高层,130写字楼,3预计明年的高层物业放量将继续升温，将达到1000万平方米以上。2、经济技术指标：传统意义上的高层建筑通常都是高密度、高容积率，作出的园林景观通常给人压迫感。然而，高层低密度的龙湖·水晶郦城却令人们找到了开阔大气的感觉；一般说来，高层的容积率都比较大，但是复地·上城的容积率却只有1.9，建筑密度仅为10.31％，高层做得这样“豪迈”实属不易。生活品质的提高，开发商的绿化率大都控制在30％以上。高层物业有“一低一中一高”的趋势：即低密度、中容积率、高绿化率。楼盘名称容积率绿化率建筑密度融侨半岛·云满庭4.0936%15%复地·上城1.952%10%阳光100国际新城2.5135%29%3、产品：在新推楼盘中，逐渐向中小户型发展的趋势日益显现，面积也相应减小，紧凑型住宅前途看好。本次房交会的实际交易数据：70～110平米范围内的住房最受欢迎，平均90平方米的住房需求达到70%以上。楼盘户型面积价格风格长安丽都两房、三房80-1403400新加坡园林景观金地·天泰广场两房、三房72-1182900——雪梨澳乡一房、两房、三房25-80未定澳洲风情爱家丽都两房、三房70-180未定意大利风格“长安丽都”的产品突破原来的高层观念，增强了居住的舒适性。小区采取围合式结构，引进新加坡园林景观，做到与城市的既有资源协调配合。“怡景天域”大板江景豪宅等项目的出现，也充分说明了高层在观念上的又一突破。高层的项目定位将不仅仅只是针对中低端客户，高层物业高端化定位趋势显著。4、区域分布：从统计到的数据看，高层的分布区域以江北、南岸和北部新区占前三位。仅南坪、观音桥等都市中心云集了近百万平方米的高层，城市中心高层住宅的集群效应显现。其他区域的高层也不少，高新区、沙坪坝区、渝中区的高层放量也非常大。同时从本次房交会出也可看出，高层建筑有向郊区发展的趋势。05101520渝中区江北区北部新区渝北区南岸区九龙坡区高新区沙坪坝区大渡口区巴南区北碚区参展项目数量5、建筑外观：高层建筑受其自身特点限制，基本都采用现代风格，外形大多俊朗挺拔，水晶郦城以其挺拔、疏朗的建筑形态在外观上重塑了高层电梯公寓的美感，佳禾钰茂·香港城采用非常冷峻的灰黑色，体现其“天空之城”的超前与现代。6、需求方面：从最新的购房需求报告看出，消费者对高层的需求量在增加。在本次调查中，消费者选择高层的占41.4％，而春季房交会上选择高层的消费者占20.66％。消费者居住观念的改变，与龙湖（紫都城、观山水）、金科（绿韵康城、廊桥水岸）、鲁能星城、融侨（云满庭）、华宇（金砂港湾、渝州新都、林泉雅舍）等一线楼盘的供应及消费引导有关，也与高层物业品质及居住舒适性的提高相关联。综上，不论是居住观念的变化还是高层物业产品的不断创新，在整个城市建筑中，高层物业绝对是主流。总体而言，旭日地产研究认为，重庆高层物业分化与升级包括二大主流：近郊的高层，密度降低、容积率趋低，绿化率趋高，强调大规模社区环境并注重营造和完善城市配套功能；另一个就是城市中心区的高层，强调景观性，并做到如何与城市的既有资源协调配合。二、高层物业产品创新本土三大品牌房商（华宇、龙湖、金科），在今年不约而同地走了高层路线。在房交会上首次露脸的渝中名郡、春风·城市心筑、爱加丽都、中华新城等新项目都唱着高层的“主打歌”。随着众多开发商纷纷涉足开发高层住宅楼盘，重庆楼市的新高层时代呼啸而来。与传统意义上的高层相比，新高层有创新，才能有机会！越发成熟的高层物业产品才是购房者真正所需要的。以下一一解析高层产品：（一）、规划创新：以水晶郦城的出现为标志，新高层开始逐步在规划上作一些探索和尝试。龙湖水晶郦城的项目规划中大胆推出了高层低密度的布局方式，70米的楼体主景观间距，颠覆了以往高层围合式布局的传统思路。与花园洋房等多层住宅相比，高层绝大部分优势都集中表现在良好的景观性。新高层在规划上的探索和尝试，实现了高层在景观环境上的进一步突破。（二）、技术创新：新高层的出现能够与旧的高层公寓区分开来，新技术的运用是关键，建筑科学技术的发展为新高层的发展提供了技术保障。米兰天空和同创奥韵是这方面的代表。作为我市目前的建筑节能示范住宅小区，米兰天空在墙体中采用了保温隔热技术，同时运用塑钢双层玻璃。据介绍，这些建筑节能技术能够使能源利用率提高50％。而同创奥韵是西南地区第一家国家健康住宅示范小区，围绕着节能和健康住宅的舒适性，该项目也在建筑新技术和新材料的运用上做了一些尝试，在重庆首家同时采用了中空玻璃、外墙保温隔热和浮筑楼盘隔声技术。（三）、观念创新：新高层的发展，必须在观念上创新。据介绍，金科·绿韵康城的后期产品将突破原来的高层观念，采用风车状设计，能够实现三面通风采光，增强居住的舒适性。另外，海客灜洲和怡景天域的出现，充分说明了高层在观念上的又一突破。“高层的项目定位将不仅仅只是针对中低端客户，高层也可能是高端豪宅，关键是如何与别墅产品差异化。”（四）、产品创新：在今年的房交会上，各个高层物业的卖点一一尽现。其一，板式高层提升居住品质：板式高层是高层物业在2005年品质提升的主要方向。如鲁能星城二期将主推板式高层，以及怡景天域推出的板式江景豪宅。其二，入户花园的设置。一改高层住宅没有私家花园的俗套，在推出的新盘中，几乎都设置了入户花园。沙坪坝区的雪梨澳乡，不论是25ｍ²的MINI公寓还是75ｍ²的舒适居室，无一例外地设置了3-20ｍ²的入户花园，让快节奏生活下的劳顿身心得以彻底放松。其三，阳台的多、大趋向。在以往的高层设计中，一个是客厅的景观阳台，一个厨房外的生活阳台，而此次房交会上参展的爱家丽都，细数一套三房模型上的阳台个数，竟有5个之多，均为一步式阳台，平添室内观景点，阳光、绿地相映成趣，休闲、观景怡然自得。另一个就是客厅和书房共用一个大阳台，阳台面积拓宽到13-18ｍ²，亦动亦静，别具创意。其四，独立式餐厅的设置。餐厅的位置一般都是在客厅的旁边，而独立式餐厅的出现，使得进餐环境得以改变。其五，双卫生间的设置。以往三房的户型一般会设置2个卫生间，而现在居家更多的讲究舒适性及私密性，在两房的户型中同样设置了2个卫生间。在紫都城的户型中，主卫的面积在4.3ｍ²-5.1ｍ²，客卫面积稍小，一般为4.3ｍ²。卫生间除了个数尽量增加外，在有限的空间内入厕区与盥洗区分隔形成干湿分区，舒适性得以提高。其六，功能房的用途多样化。多功能书房、储藏室、衣帽间、保姆房、宠物房等用途功能房，在户型设置中逐步得到细化和广泛应用。尤其是衣帽间，通常与主卫相邻，面积设定在4ｍ²左右，除一般的方正户型以外，在装修上出现了其他圆形的设计，别具一格。其七，主卧三面采光设置。主卧的面积一般设置在15ｍ²-24ｍ²左右。除去以往的飘窗设计，新兴的主卧室转角落地窗，或弧形墙面，带来灵动的居室视觉空间。在观山水的样板房还可以发现，其主卧并非弧形墙面却仍三面均有采光，这在重庆的户型设计中是十分罕见的。总体而言，旭日地产研究认为，重庆高层物业产品创新趋势核心是：产品的创新强调的是居住的舒适性以及生活品质的提升。注重产品的细节之处，人性化的设计及居住舒适性的考量是开发商提升产品价值的关键。三、总结城市中心高层住宅往往更能代表一个城市的总体形象和住宅发展水平，因此，如何建设好市中心高层住宅产品，以及提升其产品附加值，对开发商来说，责任是非常重大的。房交会的体验，可以看到，在越来越多高层建筑矗立的今天，人们已经很好的接受了这一变化。同样，对高层住宅的技术创新，高层与多层及花园洋房间的关联性和可借鉴性，是高层住宅发展的要素。重庆市高层住宅市场发展迅速，高层分布在城市各个区域，区域发展基本比较均衡，各区都有高层供应，其中又以江北区、北部新区、南岸区为热点区域。价格根据区域位置而定，区域价差在逐渐缩小，走势平稳。产品质量有很大提高，产品多元化，符合不同层次消费者的需要，特别是中小户型产品的升温，扩大了消费群。旭日地产研究李华/文附：部分高层住宅调查表楼盘名称区位区域体量（万方）容积率绿化率户型面积ｍ²空间形式价格形式雪梨澳乡副中心沙坪坝区9730％一房、两房、三房25-80平层、跃层未定板式东和春天E/F组团近郊区渝北区302.3140％76-1283400龙湖紫都城近郊区渝北区392.5250％三房、四房98-127平层3800点式尚源印象近郊区渝北区10.51.82未定典雅麒龙山水近郊区巴南区111.6938%三房111错层2580爱家丽都近郊区渝北区501.9550％两房、三房78-180平层、跃层未定东海长洲副中心南岸区455.5230%2980长安丽都副中心江北区27.63.233%两房、三房80-1403400板式点式结合金地天泰副中大渡口135.7822%两房、三72-118错层、跃2900点式注：黑色字体为新亮相楼盘。