陕西汉中石马坡项目物业发展建议报告_62PPT_XXXX年

汉中．石马坡项目物业发展建议报告项目目标战略目标战术目标1.引领区域发展，成就明星楼盘2.展现开发商企业品牌及先进的开发理念3.推动项目所在区域地产开发格局升级1.准确的项目开发定位2.符合市场的产品规划3.符合市场的开发策略城市研究经济研究城市规划市场研究物业发展建议开发节奏规划建议整体运行板块研究地块研究四邻关系地块价值SWOT分析发展战略片区规划市场特性重点研究提报目录城市研究经济研究城市规划片区规划城市研究经济研究小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系：0%2%4%6%8%10%12%14%16%010020030040050001年02年03年04年05年06年07年08年09年汉中市近几年GDP发展走势GDP(亿元)增长速度汉中宏观经济发展势头良好，支撑房地产行业的高速发展。自04年开始,全市GDP保持10%以上的平均增幅，经济快速发展,可有效拉动房地产业的高速发展。自01年到09年，汉中GDP平均增幅达10.8%，且逐年稳定递增。09年汉中市市经济社会发展势头良好，完成生产总值416.16亿元，增长14.5%，增速列全省第3位。城市研究经济研究汉中房地产市场自07年进入快速发展期，呈稳中有升趋势。自01年-06年，汉中市房地产投资额年递增明显，房地产市场处于初步萌芽期。07年房地产开发投资增大，房地产呈现跨越发展。自07年到09年，房地产投资额稳定，房地产市场处于快速发展期。22.8522.9923.76051015202501年02年03年04年05年06年07年08年09年汉中市近几年房地产开发投资房地产开发投资(亿元)城市研究经济研究城市的快速发展必将带来旺盛的商品房需求从表可见：汉中正处于城市化快速发展的阶段，未来城市人口的快速增长必然带来旺盛的商品房需求。2005年2010年2015年全市总人口382万395万405万全市城市化水平35%40-43%50-55%.城市人口规模45.71万51.6万61万中心区人口46万城市研究城市规划汉中城镇分区规划：组团性发展模式，“一城五区格局”中心区：承担着城市商贸、旅游、服务、金融、文教、行政、办公、居住等综合职能，为城市核心区；褒城区以文教、商贸、居住为主，服务于石门风景旅游的市区北部副中心；周家坪区区级行政、文化中心，主要以发展商业服务业、居住和农副产品加工业为主，承担市区南部副中心职能；铺镇区以发展农副产品加工、电子工业为主，商贸业发达的中心市区东部组团；圣水区以发展耗水量大的工业为主的城市东南组团。城市研究城市规划汉中城市功能格局规划：风车格局，坚持“五化”商业中心化住宅边缘化绿化贯穿化工业郊区化交通网络化功能布局“五化”项目思考：以绿化与居住为底色的项目区域，人文生活成为区域城市的主色调。区域是城市扩张必经的缓冲地带，在整个城市功能结构分区中，主要分流市中心迅速膨胀的人口居住需求。由图可见，本项目位处汉中城市绿化带沿线，并且毗邻兴元湖。在整体项目景观设计上应该和城市绿化发展规划相适应。可以考虑以内部景观为项目核心卖点来进行设计。城市研究城市规划项目目前处次中心城区边缘，位于南北城市发展次轴核心次中心南开发区北开发区机场片区一江两岸城东新区汉中目前城市发展的主流方向为南部和东部，北部虽然也是城市的发展方向，但不是核心的发展方向。但是从长远来看，在未来3-5年内区域发展态势不可阻挡，未来将成长为汉中商品住宅发展热点区域。城市主流发展方向预示着资源流动方向，代表着区域主流人群价值取向，就目前而言，本项目辐射力以及覆盖范围只能是区域性项目，如何通过本项目运作以及宣传拉升区域价值，是本项目的历史责任。城市研究片区研究高客站修建将带动区域基础设施，为项目开发奠定良好机遇。火车站片区应西成高速铁路的规划，加快向百万人口大中型城市迈进的步伐，同时汉中市规划局出台“汉中市火车站片区控制性详细规划”。该规划实施后，子午路以东、傥骆路以西、兴元湖公园以南，将形成千余亩的以广场为中心的新兴社区，为数万人口提供高品质的居家环境。该规划在起到疏解城市中心过密的同时，依托城北连成山与褒河的山水优势，使汉中成为真正的有山有水的经济发达、环境优美、宜人宜居的魅力城市。区域建设目标为以生态居住为主的城市北部新城。市场研究整体运行板块研究市场特性重点研究市场研究整体运行整体市场呈现出供应与需求的共同上涨，发展预期良好08年由于地震以及经济危机的影响，使中心城区市场发生了一定的下滑，但随着09年的不断好转，汉中中心城区的房地产市场呈现出快速的发展，并且发展预期良好。年份商品房投放量商品房成交量成交价格预售项目数新增可售面积（万㎡）套数成交面积（万㎡）住宅多层高层数值同比增长数值同比增长数值同比增长数值同比增长2007年489953.017422008年31523901-26%47.3-12%2390222825522009年54106104%8993131%94.099%28132653321926%2010年1-4月264210%3691299%30.9279%2895市中心城区房地产市场承接09年下半年强劲走势，基本呈健康、平稳运行态势。一是市场供应充足，商品房投放量持续增涨，但增长幅度偏快二是商品房价格上涨过快（如：部分楼盘的销售价格由09年年初的2400元，到12月份上涨到3200元，涨幅高达30%以上）三是商品房消费需求受商品房价格、实际购买力和国家调控政策等综合因素影响自今年3月中旬开始已明显减弱。市场研究板块研究城郊区隔不明显，开发理念差异造就“外贵内贱”市中心板块城西板块大河坎板块滨江板块城北板块城东板块各板块代表项目及评价板块划分典型项目板块评价市中心汉宇领峰、利达尚都锦都名居、兰华国际项目较多体量都小，品质较低城东建昌·卡斯迪亚、文沁世家项目较少，体量都大，品质较高城西汉水名城、仕锦现代城蓝天御苑、江郡苑项目较少，体量都大，品质较高城北御景名都、汇锦城项目较少，体量稍大，品质较高滨江竹园华府晨辉帝景府、汉江新城汉中世纪城、中青国际社区项目较多，体量较大，品质极高大河坎汉府国风、艺苑项目蜀汉美郡、水韵江南项目较多体量较大、品质稍高滨江板块为城市房价高地；市中心项目品质有待提高。市场研究市场特性住宅分布：边缘化，并以东、南为方向扩散，市区供应量稀少帝景府世纪城东城朝阳园天汉芙蓉园文沁世家汉江新城竹园华府江郡苑汉水名城御景名都北苑小区康桥风景丰辉公园卡斯迪亚紫柏雅居中青国际社区汇锦城汉宇领峰兰华国际锦都名居仕锦现代城蓝天御苑利达尚都汉中茶城金域曦岸本案市场研究市场特性建筑类型：在售项目以高层为主流，客户接受度逐渐提升项目名称汉宇领峰锦都名居兰华国际建昌卡斯迪亚文沁世家蓝天御苑江郡苑御景名都汇锦城竹园华府建筑类型高层高层高层高层高层多层高层多层、高层高层高层销售阶段在售在售在售在售在售售罄售罄售罄在售在售项目名称汉江新城汉中世纪城中青国际社区金域曦岸晨辉帝景府惠泽小区北苑小区紫柏雅居金福源小区利达尚都建筑类型高层多层、高层高层高层高层高层多层多层多层高层销售阶段在售多层售罄在售在售在售在售尾房尾房尾房售罄市场研究市场特性户型特点：舒适豪华户型居多，紧凑经济户型偏少板块项目名称一室两室三室四室备注城东板块建昌·卡斯迪亚47(未来)80—90120105—170花园洋房120—250跃层105—170文沁世家56—6193—97117—129-滨江板块竹园华府--142—145160晨辉帝景府-82123—138140汉江新城-64—110110—150-汉中世纪城-80—91118—125-中青国际社区--97—126150金域曦岸-115140—150185市中心板块汉宇领峰-95-110138-153-兰华国际-110-120140-150-利达尚都-74-96119-127-锦都名居-116-119140-150-城北板块御景名都-89115-125-结合市场供应情况，赏筑公司建议本项目采用差异化竞争，建议户型面积如下：两室户型面积区间：70-90㎡，三室户型面积区间为100-120㎡市场研究市场特性户型供给：以三室户型为主力，两室户型辅之板块项目名一室两室三室四室城东板块建昌·卡斯迪亚-40%30%30%文沁世家23%23%54%-滨江板块竹园华府--65%35%晨辉帝景府-40%40%20%汉江新城-50%50%-汉中世纪城-32%68%-中青国际社区--80%20%金域曦岸-20%60%20%市中心板块汉宇领峰-66%34%-兰华国际-38%63%-利达尚都-33%67%-锦都名居-50%50%-城北板块御景名都-40%60%-合计2%33%57%8%结合市场供应情况，赏筑公司建议户型面积如下：两室户型比例为40%，三室户型比例为60%市场研究市场特性卖点以自身配套及周边配套为主板块项目名地段户型景观配套品质价格物业规模品牌建筑装修城东板块建昌·卡斯迪亚★★★★★★★★文沁世家★★★滨江板块竹园华府★★★晨辉帝景府★★★汉江新城★★★★★★★★★汉中世纪城★★★★中青国际社区★★★★★★★金域曦岸★★★市中心板块汉宇领峰★★★兰华国际★★利达尚都★★锦都名居★★城北板块御景名都★★★★★★目前在售的主要大盘基本上都可以做到针对项目自身特点挖掘项目核心卖点，打造特色鲜明的产品，并且能够结合项目自身特点在营销上实现相应的文化营销，基本上已经和二线城市接轨。晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。汉中市场户型产品设计总体中规中矩，部分项目已有创新元素创新之处：卧室按照阳台销售创新之处：空中庭院直通户型内部市场研究市场特性晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。汉中市场户型产品设计总体中规中矩，部分项目已有创新元素赠送部分为：入户花园面积一半+阳台面积一半+可拆卸的飘窗市场研究市场特性市场研究市场特性市场总结：●目前市场上高层产品已成主流，客户接受度逐渐提升；●大多数项目规模基本都在20万以上建面，大盘时代已经来临；●户型以及户型对应面积分布的波谱更加宽泛，整体户型小型化趋势明显；●市场产品创新性较强，产品创新成为项目竞争力提升的杀手锏；●产品基本上分为两种类型：异域风情浓郁的欧式建筑和文化底蕴浓厚的现代建筑。市场研究市场特性市场趋势：产品发展趋势研究户型小型化以及户型多样化品质提升态势规模大型化价格发展趋势研究价格明显表现为增长趋势。主要的原因表现为四个：一是高层和将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是产品创新带来的附加值收益。营销发展趋势研究目前的营销趋势表现为初级的产品营销和文化营销并举的时代，未来文化营销以及品牌营销将会成为主流表现。市场研究重点研究御景名都成功之道1.以景观为核心卖点进行产品打造比较充分地围绕景观系统进行产品布局，并且在营销上实现文化营销；2.通过产品创新提升项目附加价值；3.通过会所以及一期产品品质提升项目品质，在后期通过成本控制增加了利润空间；4.巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。发展借鉴借鉴表现为三点：●一是产品特色以及营销水平总体上应该以御景名都为基准并适当提高；●二是实现品牌营造和利润增值的关系；●三是以景观为核心卖点来进行产品布局和组织营销；市场研究重点研究建昌·卡斯迪亚成功要点1.特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销；2.成功的商业模式，较大比例的住宅以及花园洋房充分满足汉中消费者对多层产品的偏爱拉升销售价格，通过超高层建筑一方面借助外部自然景观提升产品品质，更重要的是提高容积率通过数量实现利润增长。对本项目借鉴●特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销；●通过多层以及高层的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。市场研究重点研究汉水名城成功之道：规模+细节+景观+品质+产品地块研究宗地信息周边环境地块理解SWOT分析发展战略