调研报告__万科1

万科棠越项目考察报告考察时间：2011年1月中旬区位图•位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间；深圳城市发展的中轴线上。•距福田CBD仅27公里，车程仅30分钟左右。距离皇岗口岸车程约40分钟。约45分钟可至深圳宝安国际机场，往来香港国外均非常便捷。•项目离莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里；东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路使得塘厦成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。•项目所在地周边坐落着，观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园，仙女湖水库，三正半山酒店。区位图项目概况万科棠樾总占地约66万平米，建面约40万平米，容积率仅0.6，是达千亩规模的别墅社区。项目方圆一公里以内，有13个湖泊水库、14座山岭、9座岛屿环绕，原生自然非常丰富。投资商:深圳市万科房地产有限公司物业管理公司:万科物管顾问物业顾问公司:万科物管顾问建筑单位:深圳市万科房地产有限公司代理商:深圳中原物业顾问公司一期为联排，二期为双拼，三期为联排，四期为大宅、高层。项目三大优势：1)同时拥有湖泊、山岭、岛屿三种稀缺资源，2)具有原生态自然资源及顶级高尔夫配套，3)适合长期养生度假式居住。总平面图物业类别：别墅、住宅。建筑类别：联排，双拼。项目特色：宜居生态地产,旅游地产。占地面积:600000平方米建筑面积:400000平方米开盘时间:2008-12-29开工时间:2009-12-01竣工时间:2010-12-14容积率0.67绿化率60%价格:高层15000元/平方米,别墅50000元/平方米物业费:5.80元/月/平方米总体布局建筑布局在保留自然山体的基础之上充分的与自然环境相协调，尽可能提供开放空间和保持基地现状的自然生态。二期组团的特色为依山而建的大型别墅群，别墅掩映在绿林中，可俯瞰河流走廊，并具有高度的私密性。共29栋豪华双拼别墅，依地形布置，高低错落有致，避免了视觉上的单调感和压抑感。同时为每一户争取了良好的景观视线和采光通风条件。规划设计顺应地形的交通组织交通道路由一条顺应地形曲蜒而上的主干路和多条入户的支路组成，主干道由双车道、人行道以及绿化种植组成，是二期的主动脉，入户支路则和户前的绿化种植形成次动脉，级别分明，交通组织方便合理且高效，可以预留更多的绿化空间让业主游玩。规划设计一期鸟瞰图项目概况陶然岛【凌湖大宅】：位于麒麟湖龙头，户户临水，风水极佳，5+1全套房设计，设计理念以养生度假式居住为主导，下沉式庭院拥有一如地上的采光以及通风，精工精心雕琢，选用进口石材。悦茗庄【凌湖小双拼】：最新研发的新一代别墅产品，创新户型设计，采用大宅尺度、全端户设计。陶山居【美境高层】：万科迄今最大手笔千亩别墅区、亿元配套珍稀高层，无极山湖景观，城中罕有，全板楼设计，采光通风一流，精装修交楼。【亲湖小双拼】：建筑面积约174平米，双车位配置，一线临湖亲园，2层LOFT空间。【全境小双拼】：建筑面积约190平米，配置私家庭院，创意地下室，，俯瞰约5万平米私家内湖，凌湖高台，绝佳视野。户型设计一期悦水庄联排别墅，主力户型约340平米。社交礼仪空间与家庭起居空间分设，符合中国居家文化“礼制”传统。建筑临水一侧为三层，临街一侧为二层，在保持最多空间亲水，扩大街道尺度感的同时，形成了错落有致、富有情趣的建筑体块关系。观景客厅采用落地玻璃窗，主卧位于三层，前面亲水，后接屋面大露台；大开间厨房与餐厅合理连接，烹饪的同时也可纵览窗外美景。地下层包括服务空间（佣人间、设备房、洗衣房、储藏间）以及娱乐空间（健身房、家庭影院）。出于景观、通风和消防的要求，地下室设有下沉花园。悦然庄（户型面积大约282平方米）陶山居89.28㎡户型：户型方正，实用性强，大面积阳台可观湖山风景。主卧全套房设计，入户花园，空间功能分区明确。89.94㎡户型：户型采光面宽，南向俯视即可观小区园林景观，主卧全套房设计，舒适度强。房间每一分区的面积适度，其中客厅与主卧面积宽敞。90.26㎡户型：户型进深短、面宽更宽，因而采光面加宽，室内更透亮。阔景阳台设计，湖山风光尽收眼底，俯望可见小区园林景观。卧室全套房设计，提升舒适度。128.8㎡户型：户型南北通透，270°景观阳台，观赏室外湖山风光更优。同时，客厅面积大，宽敞，主次卧也可同时享受室外优越景观。悦茗庄是万科最新研发的新一代山地叠拼别墅产品，单套建筑面积约174-190平米，首层层高3.6米，2层LOFT空间，可观5万平米私家内湖及高尔夫球会景观。下叠户型从沿湖岸道路底层入户，上叠户型通过山顶道路入户，垂直交通通过景观电梯连接。上下叠户型依托山坡地形退台布置。悦茗庄联排产品模型建筑风格：现代中式万科棠樾万科棠樾建筑风格：现代中式立面材料：褐色铝板装饰构件、灰色面砖、白色涂料联排产品模型万科棠樾联排产品模型立面特色：•体块穿插、灵动的建筑外轮廓线；•在中式风格基调下，不同颜色、不同肌理的材质对比；•重点装饰门窗洞口；•层次丰富的灰空间；高层住宅区小区入口：简单实用、朴素、基本没有景观点缀。万科棠樾高层住宅区单元入口•交通便利：3米宽通路或10*10米广场。•人性化设计：周边均可供人坐下休息。万科棠樾高层单体室外环境•优化成本：豆石混凝土铺装仿石材铺装。•趣味节点：树池外墙转角的石材护坡万科棠樾高层单体一层架空坐公共配套空间万科棠樾高层单体首层架空入口万科棠樾•物业接待•东南亚风格长廊内装万科棠樾高层单体首层架空特色小品万科棠樾高层单体首层架空特色铺装万科棠樾高层单体首层架空信报箱万科棠樾高层单体首层架空儿童活动区万科棠樾高层单体首层架空儿童活动区高层单体首层架空万科棠樾儿童活动区高层单体首层架空万科棠樾特色水墙高层单体单元入口•风格自然•空间尺度舒适•可座面多万科棠樾高层单体单元入口万科棠樾•风格自然•空间尺度舒适•可座面多高层单体单元入口万科棠樾•成本控制：风格自然•空间尺度舒适，4~5米宽车道•可座面多高层单体外环境万科棠樾•成本控制：风格自然、温馨•空间尺度舒适•门禁控制稍远高层单体单元大堂万科棠樾•成本控制：风格自然、温馨、明亮•空间尺度舒适•人性化设施齐全：绿植、信报箱高层单体单元大堂万科棠樾•成本控制：风格自然、温馨、明亮•空间尺度舒适•人性化设施齐全：标识高层单体单元大堂万科棠樾•成本控制：风格自然、温馨、明亮•特色装饰挂件高层单体单元大堂万科棠樾高层单体电梯轿厢内装高层单体标准层电梯厅万科棠樾入户门公共走廊高层单体标准层内天井万科棠樾高层单体标准层入户门内景万科棠樾万科棠樾高层单体标准层入户门内景高层单体自来水、弱电井万科棠樾高层单体标准层样板间万科棠樾•门厅、客厅、餐厅•温馨、储物空间丰富万科棠樾高层单体标准层高层单体标准层•主卧室、主卫生间万科棠樾厨房内景万科棠樾高层单体标准层主卫内景万科棠樾高层单体标准层门厅内景万科棠樾高层单体标准层门厅休闲阳台万科棠樾高层单体标准层万科棠樾高层单体标准层厨房、客厅、餐厅客厅、餐厅内景万科棠樾高层单体标准层外置于阳台上的浴缸万科棠樾高层单体标准层万科棠樾高层单体标准层主卧室万科棠樾高层单体标准层主卫内景小区入口万科棠樾高层单体小区小区出入口•功能齐全•建筑与园林和谐共处万科棠樾高层单体小区别墅区小区交通设施•功能齐全•材料种类少、效果丰富万科棠樾•园林与建筑风格统一•材料种类少、效果丰富万科棠樾别墅区•环境风格：现代中式、清新自然•会所环境延伸至市政道路万科棠樾别墅区会所万科棠樾别墅区会所•环境风格：现代中式、清新自然•会所环境延伸至市政道路万科棠樾别墅区会所•环境风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合万科棠樾别墅区会所•环境风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合建筑立面立面设计立足于建筑群的整体性，比例尺度的和谐统一，建筑体量进退错落。外观色彩古朴素雅，立面以传统青砖为基调，以白色石材为陪衬，点缀以青绿色木质和金属材料，勾勒出饱含传统意蕴的现代韵味。社区建筑前水后街相互围合，高低错落。售楼处模型万科棠樾万科棠樾售楼处模型建筑面积10000平米，功能包含宴会厅、茶艺室、小型会议室、棋牌室、健身房、儿童活动室、游戏室、饭店、便利店、银行、室外游泳池、室外活动场地、水上活动区（垂钓、泛舟、水上单车等）等。万科棠樾别墅区会所•功能丰富室内装修室内外装修风格一体化，室外材料运用于室内。室外点景山石、园树等作为室内视觉焦点因借要素。万科棠樾别墅区会所•环境风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合万科棠樾别墅区会所•建筑风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合万科棠樾别墅区会所•建筑风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合万科棠樾别墅区会所•建筑风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合万科棠樾别墅区会所•趣味装饰小品万科棠樾别墅区会所•建筑风格：现代中式、清新自然•建筑环境有机结合万科棠樾别墅区会所-洞石广泛应用万科棠樾体会设计思路：水边的灰房子，新中式的设计；洞石的应用广泛，窗子细部的处理；会所其中一部分采用进口木屋架；会所对高差运用巧妙，会所屋面采用的是现代材质做出的坡、屋顶；高层公寓部分充分利用首层架空层来做景观及休闲，户型中将浴缸置于主卧外阳台上，思路创新。