高端物业研究

高端物业研究——高端物业专题营销管理部呈报目录为何打造高端物业高端物业概论高端物业的案例借鉴如何打造高端1、相对于普通住宅，高端物业具有更高的产品附加值，其受市场影响的程度也较普通住宅小，普遍被开发商视为优质物业。在目前楼市调整之际，高端物业价格、销售速度却毫无影响，似乎独立于大市之外，自成一个市场。为什么要打造高端物业？2、高端物业如运作得当，不仅能获得较高的销售利润，同时对于房地产开发企业来说能过获得较高的市场认知度，对于企业品牌的打造起到很好的推动作用。3、政策环境严格限制高端物业的开发，从而使高端物业融资难、获得用地难，使高端物业供应成为稀缺。由于高端物业的资源特性，从长远来看，其供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。高端的界定标准什么是高端物业?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的高端物业并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为高端物业。真正的高端物业是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。何为高端物业？诠释高端物业房地产高端产品不是模仿、翻版，抄袭，不是选用上等的建筑材料，不是将项目单价提升高度，不是将住区脱离寻常人家而孤芳自赏，真正的房地产高端产品应该体现在产品的细节上，体现在人文的关怀上，体现在生活的和谐与完美上，体现在整体产品的精益求精上，体现在为人们提供更多、更完善的服务上。何为高端物业？诠释高端物业高端物业具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上高端物业的物业必然具有唯一性。高端物业特征综述诠释高端物业高端物业最终定义在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度的满足少数高收入人群的居住/办公需求，占有稀缺性资源或资源数量、标准及销售价格、各种产品性能指标、土地价值明显超出平均水平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。注释：居住需求：主要指产品品质需求、精神文化需求、配套；资源：主要指土地、景观环境、交通、配套；各种性能指标：主要指同类产品套型面积、尺度、产品及设备标准；少数高收入人群：主要购买客户为当地人口中5%最富裕阶层；高级住宅形式：包括高级住宅、高级公寓、豪宅、别墅诠释高端物业以实际高端产品为借鉴继续我们的话题诠释高端物业……高端市场纵观品牌1中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏介绍大纲1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号占地面积：93544平方米建筑面积：13.1万平方米车位：788辆项目总套数：447户容积率1.4销售售价:高层2万/平方米多层3万/平方米TowmHouse4.5万/平方米别墅60000元/平方米香蜜湖1号位于福田香蜜湖片区香梅路与侨香路交汇处。该项目是深圳均价和套均总价最高的townhouse社区。经济技术指标1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号“九万五”地块7.56亿9.5亿1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号面水背“山”的规划布局南低北高的地形设计1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号住宅大堂私家电梯厅入户花园私家花园（院馆）现代建筑传统化：“三开三进”，用仪式感奠定归家的从容车行入户仪式小区入口百米私家礼宾大道住宅大堂私家电梯厅入户花园私家花园（院馆）步行入户仪式1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号拥有深圳最好的绿化屏障：里三层外三层拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的瀑布50年以上的古榕随处可见环水岛屿式效果1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号高层建筑低层化：香蜜湖1号·华府采用了电梯厅与住宅相互独立的空间格局公共空间到私密空间的归家仪式重要节点------入户通透花园院馆将客厅、餐厅、书房及主卧联系起来，形成四合院落蜿蜒廊桥，四合院落，高华林木TOWNHOUSE和别墅的创新“予独栋于连体中”是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径首创室内三处中空空间拥有深圳新增院落式住宅中最宽的户内楼梯1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号全面设置屋顶集水槽系统深圳首家采用肌平瓦的社区1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号项目营销研究分析务实高效的营销思路，低调营销。神秘感引起社会及业界更大的关注1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号物业服务“中海深蓝”物管服务将深度“礼宾式”服务理念用于顶级住宅领域1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号会所售楼处华月阁、华晴阁建筑面积：320－330平米露台面积：约50－60平米华旭阁建筑面积：420－430平米露台面积：约90－100平米高层户型鉴赏小品精装鉴赏精装鉴赏品牌2星河地产打造别墅专利豪宅——星河丹堤占地面积：200000㎡建筑面积：360580㎡容积率：1.8总户数：约435套销售均价：32000元/平米最高价：59000元/平米单套最高价格为2600万元主要指标1.规划总体布局星河丹堤设计、技术特点2.规划的结构3.对自然资源的利用4.设立独立步行系统5．尽端路系人性化6．坡地入院：私家架空层达6米剖面架空平面跃庭7.住宅单体设计一层二层三层跃庭阔庭厢庭其他户型介绍：剖面地下层阔庭一层二层三层剖面地下层厢庭一层二层三层室内鉴赏8．建筑风格：内敛含蓄、体形轻盈新太平洋典雅风格9．装置重力自循环即热中央热水系统的楼盘10．采用契合式肌平瓦的小区原生态的景观设计理念入口处的会所与别墅隔湖相望，形成对景。并且通过泳池、网球场的延伸，完成了功能区域的动静结合。形成休闲区、居住区均围湖而立，彼此相连而又各观其景，各享其趣。会所品牌3万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里1.主要指标2.规划特点3.产品介绍4.产品营销策略1.主要指标2.规划特点3.产品介绍4.产品营销策略万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里总用地：67571平米总建筑面积5万余平米容积率：0.75销售价格：最低价：17000均价：32000最高价：51000万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里1.主要指标2.规划特点3.产品介绍4.产品营销策略万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里“万科·17英里”位于龙岗区，项目三面环海，背靠青山，盐葵公路从项目北侧和青山之间穿过。“万科·17英里”共分为两期，一期为Townhouse，二期为两栋板式高层。万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里私家海滩＋园林小品万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里1.主要指标2.规划特点3.产品介绍4.产品营销策略万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里一期Townhouse五室万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里三室万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里二期高层建筑二期板式高层全部是精装修室内鉴赏1.主要指标2.规划特点3.产品介绍4.产品营销策略万科集团成就深圳最大的一线海景小区——17英里低调营销＋氛围营销“17英里”的案名“我能与这个世界保持的距离”真正的高端物业应具备……纵观以上项目情况借鉴-高端物业品质高端物业的区位特征高端物业的社区规划要点平面空间布局重点高端物业的设施配备高端物业的营销元素物业服务高端物业的建筑设计要点借鉴-高端物业品质高端物业的区位特征高端物业规划要点平面空间布局重点高端物业的设施配备高端物业的营销元素物业服务高端物业的建筑设计要点重要城市的重要区域的节点位置即繁华的黄金地段，闹中取静的区域，或著名旅游风景区中适合人居住的区域。1、地段：城市中心已经开发建设完善的高尚住宅区的范围之内，或者具有独特自然风光的地区。2、环境：具有完善的人文环境，或者独特的自然环境。3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全。4、交通：方便、快捷、安全高端物业的区位特征借鉴-高端物业品质高端物业的区位特征高端物业规划要点平面空间布局重点高端物业的设施配备高端物业的营销元素物业服务高端物业的建筑设计要点1、总体布局：低容积率的设计，总户数少，注重环境和景观的营造。2、建筑高度：最好为低层或多层的设计。3、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一的出入口，便于管理。4、车库：全部为地下停车或专用车库，停车位保证每户至少两个以上。5、绿化景观：设计风格与建筑、环境协调融合，结合北京北方气候的特点，最好做到四季常绿。打造高端物业的要点：借鉴-高端物业品质高端物业的区位特征高端物业规划要点平面空间布局重点高端物业的设施配备高端物业的营销元素物业服务高端物业的建筑设计要点高端物业的建筑设计要点好钢用在刀刃上实践表明，在一定的合理限度内，设计费每增加20－30％（增加仅占工程总投资的1－1.5％），工程总投资将有可能减少5－10％，还不包括造型新颖，布局合理，使用方便等更大的间接效益。这或许是一个令人惊讶的数字，但它的真实存在不容置疑地昭示了高质量设计在工程建设中的重要性。磨刀不误砍柴工高水平的建筑设计是一个极为精密的过程，需要把科学、艺术与技术完美结合，并进行有效的商品化。从最初的项目调查一直到竣工验收，设计是一个贯穿始终的序列流，不能脱离客观实际盲目上马。这不仅是指不能脱离硬件上的周边环境、水文气象、地质状况，还应包括软体上对市场的深刻洞察，周密的投资预算等。进而言之，设计不仅是设计者本人的事，更是整个资源系统的集体劳作（包括业主的通力合作）。类似于施工现场中急于加速混凝土的固化过程并非是件好事一样，超过科学限度地催促设计往往会造成这个系统的运转失灵，甚至会造成严重损失和隐患。借鉴-高端物业品质高端物业的区位特征高端物业规划要点平面空间布局重点高端物业的设施配备高端物业的营销元素物业服务高端物业的建筑设计要点1、分区明确，动静分离，内外分离。一户一部电梯，分设主人和佣人出入