保利地产财务表报分析

L/O/G/O保利地产分析曾奇一20093037陈云柯20094837田新20093020龙欢20093188王静20093016文雯20093004高梦宇20093001蔡晓旭20093000一、公司简介公司发展历程公司经营范围公司财务状况Clicktoaddtitleinhere123一、公司简介•公司前身为广州保利房地产开发公司：1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业（依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产的经营单位）•2002年8月22日：公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。•2006年3月：公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。•2006年7月19日：首次公开发行人民币普通15,000万股，每股面值1元。•2006年7月31日：股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”1）公司发展历程一、公司简介•主营业务：房地产开发、销售、租赁及其物业管理•经营范围：一级房地产开发、出租开发的商品房、房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、物业管理、酒店管理、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。2）经营范围一、公司简介3）2007年-2011年的主要财务数据上市后ROE变化盈利能力指标2011年12月2010年12月2009年12月2008年12月2007年12月ROE(%)18.5216.5614.0314.92--毛利率（%）37.234.1236.8240.838.5净利率(%)13.8813.7115.3114.4318.35实际税率(%)26.8725.6525.4924.3532.24实际税率=实际缴纳的税费/税前利润盈利质量指标2011年2010年2009年2008年2007年预收款/营业收入1.511.441.30.631.35销售现金流/营业收入1.41.591.841.051.72经营现金流/营业收入-0.17-0.62-0.05-0.49-1.16运营能力指标2011年2010年2009年2008年2007年总资产周转率(次)0.270.30.320.330.28应收账款周转天数(天)6.295.295.274.427.87存货周转天数(天)1,600.001,294.961,241.381,338.29--财务风险指标2011年2010年2009年2008年2007年资产负债率(%)78.4378.9869.9970.7868.62流动负债/总负债(%)64.4657.2760.8151.4167.39流动负债/总负债(%)64.4657.2760.8151.4167.39流动比率1.912.132.322.732.15速动比率0.360.530.740.670.66同行业的比较同行业的比较2011年盈利指标行业比较根据上面的数据可以看出，保利和万科的加权净值产收益率和毛利率都是高于行业平均水平的，但是净利率却低于行业平均，而规模相对小很多的金融街的毛利率和净利率都是高于行业平均水平的，说明金融街的盈利能力更好，更具竞争优势财务指标保利万科金融街行业平均ROE18.5219.8311.5214.06毛利率(%)37.239.7843.8726.5净利率(%)13.8813.4120.9315.012011年资产使用行业指标比较2011年我们看到各个行业的应收账款周转率和存货周转率都在增加，房地产行业也不例外，根据相关数据显示保利和万科的存货是排名所有行业中的前十名的，这就不难解释为何二者都比行业平均低了，我们认为这主要还是和房地产的调控政策有关，因此应该更积极的在宏观环境下寻找方法使自己的存货周转率变低。保利万科金融街行业平均总资产周转率(次)0.270.280.170.31应收账款周转天数(天)6.297.89.713.73存货周转天数(天)16001422.922011.171223流动比例分析从前面的分析我们也不难看出，保利和万科的存货是比较多的，保利的流动比率是高于行业平均的，但是速动比率很明显受了存货的影响是小于行业平均的，但是也不是相差特别的大，因此要想解决此问题还得从存货入手。总体看来还是很不错的。保利万科金融街行业平均流动比率1.911.411.541.62速动比率0.360.370.480.402011年负债能力指标行业比较1）从资产负债比率来看保利、万科、金融街都是高于行业平均水平，说明它们的负债水平相对于行业平均较高，但是相差都不大，因此不会出现财务风险。2）利息保障倍数保利是行业平均的2倍多，而万科却比行业平均水平低了3倍，而从负债权益比和资产负债比率可以看出和行业相差都不大，说明是保利的税前利润较万科大引起的。财务指标保利万科金融街行业平均资产负债比率0.0127502230.012710.0128820.01利息保障倍数9.81.31.454.18负债权益比3.633.372.233.08财务指标体系的三维分析—构成比较分析LOGO表一：保利地产2009-2011年度盈利能力保利地产2009-2011三年的盈利能力比较稳定，其中,ROE稳中有涨。但是，该公司的WCR比例却大幅度上升，说明其竞争能力下降，财务状况转差，资金被其他公司占用。财务指标2009年2010年2011年销售毛利率36.82%34.12%37.20%销售净利率17.44%15.34%15.67资产净利率5.59%4.55%4.24%ROE14.03%16.56%18.52%ROIC8.43%6.92%6.80%WCR2801439.245473147.997269194.25表二：保利地产2009-2011年度流动性对比保利地产2009-2011年的流动比率和速动比率都呈现出下降的趋势。2009年-2010年流动比率下降的原因是因为短期借款和预收账款的增长幅度大于流动资产中货币资金等的增长，虽然2010年的存货在2009年上增加的比率较大，但是总体却呈现出下降的趋势。而到了2011年流动比进一步下降的原因最主要是因为短期借款的大幅增加，相反，货币资金却出现下降趋势。虽然短期借款大幅增加，但却不能说明该企业的财务状况存在风险。该企业的短期借款在09年和10年一直维持一个较低的水平，连续两年该企业的财务费用均呈现负数，增加短期负债有利于发挥负债的财务杠杆效应。平衡长短期负债。财务指标2009年2010年2011年流动比率2.31482.12891.9069速动比率0.74290.53370.364表三：运营能力指标-保利地产表四：保利地产2009-2011年度成本费用对比保利地产的主营业务成本以及营业费用，管理费用占主营业务收入的比率总体变化不大，变化比较明显的是财务费用，这主要和企业的短期借款的增加有关，是企业优化资本结构的所产生的结果。财务指标2009年2010年2011年主营业务成本占主营业务收入比例63.18%65.88%62.80%营业费用占主营业务收入比例2.663%2.237%2.570%管理费用占主营业务收入比例1.987%1.595%1.595%财务费用占主营业务收入比例-0.2879%-0.2853%0.8297%0.015952表五：保利地产2009-2011年度成长能力对比保利地产2009年-2010年主营业务增长率，净利润增长率以及总资产增长率都有所增长，首先说明企业经营水平良好，同时企业也保持着较高的资本增长规模，资产经营规模扩张的速度快。而股东权益增长率虽有所下降，但是仍然保持着资本规模的扩张，但是扩张速度减缓。而2011年除了股东权益增长率有所增加，其余成长性指标都有不同程度的下降，造成主要原因是行业竞争的加剧，同时，由于宏观经济大环境对房地产企业的影响，造成企业成长性指标有所下滑。财务指标2009年2010年2011年主营收入增长率48.11%56.152%31.04%净利润增长率31.67%37.37%33.82%总资产增长率67.49%69.57%28.02%股东权益增长率72.02%18.76%31.37%表五：房地产行业ROE比较排名代码简称ROE3年平均09A10A11A26600048保利地产16.3714.0316.5618.52行业平均13.6713.813.1514.06行业中值10.359.6410.819.541600734实达集团55.9888.1514.0265.772600223鲁商置业42.4268.6540.7917.833540中天城投31.638.1832.2424.374506中润资源27.2734.2328.9718.65517荣安地产26.4648.9212.9417.52表六：保利地产2009-2011年度资产负债表结构分析指标名称2011结构比%2010结构比%2009结构比%2011/2010变动比%2010/2009变动比%货币资金18152629.31191514512.57152279116.95-5.2225.77应收账款105764.50.5458717.990.3946704.860.5280.1225.72存货1521074477.81098981472.15600989266.938.4182.86流动资产1879913996.41466716696.29885041698.5228.1765.72固定资产93980.160.4832294.450.2120621.480.23191.0156.61无形资产1020.810.0052895.640.0059650.110.007213.9837.77总资产1950145710015232797100898307210028.0269.57短期借款2123401.89450000.2930801.980.34371.8746.09应付账款9544924.89420951.42.76272114.33.01126.7554.7预收款项709282336.37515443333.84298304333.2137.6172.79流动负债985859450.55688966745.23382336242.5643.0980.2长期借款499797932.68470293839.09202497832.21负债合计1529501678.431203076478.98628691869.9927.1391.36实收资本594832.93.05457563.73351972.13.913030未分配利润16782928.6111378707.47686661.97.6447.4965.71股东权益合计420644121.57320203321.02269615530.1331.3718.76负债和股东权益总计1950145710015232797100898307210028.0269.57三、因素分解分析——ROE分解分析保利地产2009——2011年ROE因素分解分析表营业利润率资本周转率财务成本效应财务杠杆效应税收效应ROE200923.11%0.54101.25%1.590.7314.03%201020.34%0.53101.40%2.110.7416.56%201122.25%0.5296.27%2.170.7518.52%☆保利地产ROE逐年上升，主要是由财务杠杆效应带来的，说明企业投入资本增加；☆财务成本效应2009、2010年大于1，说明企业财务费用为负，2011年财务成本上升说明企业利息增加，债务比例增加，也是企业投入资本增加的原因；☆营业利润率和资本周转率波动不大，说明企业销售能力和盈利能力保持稳定，资周转率偏低，是由于房地产行业投入资本过大造成；☆ROE的因素分解结果表明：保利地产营运能力和盈利能力保持稳定，借款增加，财务风险有所增加，但ROE呈上升趋势，整体财务状况良好。三、因素分解分析——ROE分解分析2011年度同行业ROE因素分解分析营业利润率资本周转率财务成本效应财务杠杆效应税收效应ROE保利地产22.25%0