房地产开发项目投资分析与财务评价系列表

上半年下半年上半年下半年上半年12前期工程3土建工程4室内装修工程5设备安装工程6公建配套工程7预售8交楼前期准备工作第一期联体别墅序号工序名称建设经营期第一年第二年第三年下半年上半年下半年上半年下半年建设经营期第三年第四年第五年土地成本构成表征地补偿单价11.5万元/亩土地指标费单价2.2万元/亩合计地价13.7万元/亩总地价16,440.0万元序号项目计算依据1规划及设计费建安工程费*3%2水文、地质、勘探费建安工程费*0.5%3筹建开办、市场调研及可行性研究建安工程费*1.5%合计建安工程费*5%序号项目工程量（平方米）一连体别墅2043401基础工程2043402土建工程2043403内装修工程2043404水电煤安装工程2043405消防工程2043406电话入网2043407智慧化系统204340二独立别墅115100三商业服务设施8500四小计3279401、开发成本估算前期工程费构成表c建安工程费：47460万元建安工程费估算表b前期工程费：2373万元a土地成本：本项目地块需投入16440万元序号项目工程量（平方米）1供水3194402供电3194403绿化工程3194404道路工程3194405煤气3194406桥梁3194407三通一平3194408其他319440合计序号项目工程量（平方米）一连体别墅配套设施71601文化活动室（会所）50002幼儿园18003居委会2004变电房1105厕所50二独立别墅配套设施4900三合计12060序号项目计算依据1配套设施建设费基建投资额*5.5%2建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.4%3供电用电负荷费基础设施费估算表d基础设施费（红线内外工程费）：12011万元e公建配套设施费：3096万元公共设施配套费估算表f开发期间税费：4148万元开发期间税费估算表4建设工程招标活动基金建安工程费*0.2%5监理费建安工程费*1.3%6其他建安工程费*1%合计序号项目计算依据1广告宣传及市场推广费销售收入的5%2其他销售费用销售收入的1.5%合计销售收入的6.5%一开发成本915651土地成本164402前期工程费24533建安工程费490574基础设施费120115公共设施配套费30966开发期间税费41487不可预见费4360二开发费用16722b销售费用：8793万元销售费用估算表c财务费用：5313万元开发费用：16722万元，前面1-3项之和g不可预见费：4227万元，计算依据：以上a-f6项之和的5%开发成本：91656万元，以上a-g7项合计。2、开发费用估算a管理费用：2616万元，计算依据：以上a-f6项之和的3%。3、总成本费用汇总及分配表总成本费用估算汇总表序号项目合计1管理费用26162销售费用87933财务费用5313合计108287金额（万元）14722457362453单价（元/平方米）金额（万元）143029,221651,32865013,2824509,1951002,043601,22625511801,635163018,76112651,07549,0571、开发成本估算前期工程费构成表c建安工程费：47460万元建安工程费估算表b前期工程费：2373万元a土地成本：本项目地块需投入16440万元单价（元/平方米）金额（万元）20639601,9171003,194501,5971341518575802,556351,11812,011单价（元/平方米）金额（万元）17093000150010001809001850061000513883096金额（万元）269819627基础设施费估算表d基础设施费（红线内外工程费）：12011万元e公建配套设施费：3096万元公共设施配套费估算表f开发期间税费：4148万元开发期间税费估算表986384914148金额（万元）676420298793连体别墅独立别墅商铺26853015235950150150172826314301630126535039931084121121138107127145112487556431b销售费用：8793万元销售费用估算表c财务费用：5313万元开发费用：16722万元，前面1-3项之和g不可预见费：4227万元，计算依据：以上a-f6项之和的5%开发成本：91656万元，以上a-g7项合计。2、开发费用估算a管理费用：2616万元，计算依据：以上a-f6项之和的3%。3、总成本费用汇总及分配表总成本费用估算汇总表得房成本（元/平方米）768767256292227155177137317235712790上半年下半年上半年下半年上半年一开发成本100%23.47%15.57%18.23%11.30%7.77%1土地成本100%55.65%44.35%2前期工程费100%55.65%44.35%3建安工程费100%12.35%18.53%7.65%11.47%12.35%4基础设施费100%25.00%25.00%25.00%25.00%5公共设施配套费100%27.59%27.59%22.41%22.41%6开发期间税费100%12.35%18.53%7.65%11.47%12.35%7不可预见费100%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%二开发费用100%7.02%10.18%6.63%8.05%11.33%1管理费用100%9.88%14.82%6.12%9.18%9.88%2销售费用100%9.00%11.00%4.59%4.59%9.84%3财务费用100%2.35%6.53%10.26%13.22%14.51%合计100%20.93%14.74%16.44%10.80%8.32%第三年详细投资计划表（按比例）序号项目合计建设经营期（年）单位：万元第一年第二年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年11.36%5.04%7.26%0.00%0.00%0.00%0.00%18.53%7.65%11.47%18.53%7.65%11.47%12.50%12.50%12.50%12.80%10.23%10.15%8.11%6.32%4.90%4.28%14.82%6.12%9.18%5.00%5.00%5.00%5.00%12.14%10.85%10.85%9.29%6.99%5.43%5.43%12.89%11.21%9.48%7.70%5.86%3.97%2.01%11.58%5.84%7.71%1.25%0.98%0.76%0.66%第三年第四年第五年第六年详细投资计划表（按比例）建设经营期（年）单位：万元上半年下半年上半年下半年一开发成本91,56321,48714,25916,69010,3461土地成本16,4409,14907,29102前期工程费2,4531,36501,08803建安工程费49,0566,0599,0893,7525,6284基础设施费12,0123,0033,0033,0033,0035公共设施配套费3,0968548546946946开发期间税费4,1465127683174767不可预见费4,360545545545545二开发费用16,7241,1751,7021,1091,3461管理费用2,6182593881602402销售费用8,7927919674044043财务费用5,314125347545702合计108,28722,66215,96117,79911,692合计（不含财务费用）102,97322,53715,61417,25410,990详细投资计划表（按金额）序号项目合计建设经营期（年）单位：万元第一年第二年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年7,11610,4024,6146,649000000000000000000006,0599,0893,7525,62800000000000000000000512768317476000054554554554500001,8952,1401,7101,6981,3571,0588197152593881602401311311311318651,0679549548176154774777716855965044093122111079,01112,5426,3248,3471,3571,0588197158,24011,8575,7287,843948746608608第三年第四年第五年第六年详细投资计划表（按金额）建设经营期（年）单位：万元上半年下半年上半年下半年上半年1投资总额102,97322,53715,61417,25410,9908,2401.1建设投资102,97322,53715,61417,25410,9908,2402资金筹措102,97522,53815,61417,25310,9908,2412.1自有资金32,07714,5389,6145,0591,7961282.2借款资金23,0008,0006,0006,0003,0002.3销售收入再投入47,8986,1946,1948,113第三年投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期（年）单位：万元第一年第二年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年11,8575,7287,84394874660860811,8575,7287,84394874660860811,8575,7297,84394874660860894210,9155,7297,843948746608608第三年第四年第五年第六年投资计划与资金筹措表建设经营期（年）单位：万元上半年下半年上半年下半年上半年年初借款累计8,1258,3788,6398,908本年借款8,000本年应计利息125253261269278本年还本付息1,276年末借款累计8,1258,3788,6398,9087,910序号项目合计第一笔借款借款还本付息表建设经营期（年）单位：万元第一年第二年第三年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年7,9106,8815,8204,7263,5972,4331,23324721518214711276391,2761,2761,2761,2761,2761,2761,2766,8815,8204,7263,5972,4331,233-4第五年第六年借款还本付息表建设经营期（年）单位：万元第三年第四年上半年下半年第二年上半年联体别墅10%3,800独立别墅0%4,600商铺0%5,500第二年下半年联体别墅10%3,800独立别墅0%4,600商铺0%5,500销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）借款还本付息表年份项目销售比例建设经营期（年）单位：万元第一年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年借款还本付息表建设经营期（年）单位：万元第二年第三年第四年第五年上半年下半年借款还本付息表建设经营期（年）单位：万元第六年上半年下半年上半年1销售收入2销售税金及附加2.1营业税（1）*5%2.2城市维护建设税（2.1）*7%2.3教育费附加（2.1）*3%2.4防洪工程维护费（1）*0.09%2.5交易印花税（1）*0.05%2.6交易管理费（1）*0.5%3土地增值税（1）*1%4所得税可运用资金1-2-3-4第二年计算依据销售税金及附加估算表序号项目合计建设经营期（年）单位：万元第一年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年第二年第三年第四年第五年第六年销售税金及附加估算表建设经营期（年）单位：万元上半年下半年上半年1销售收入2总成本费用包括利息3销售税金及附加4土地增值税5利润总额（1-2-3-4）6所得税（5）*33%7税后利润（5）-（6）8盈余公积金（7）*10%9可分配利润（7）-（8）评价指标：3）全部投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）*100%1）全部投资的所得税后投资利润率=（税后利润/总投资额）*100%2）全部投资的所得税前投资利润率=（税前利润/总投资额）*