房地产财务盈利能力分析4

房地产财务盈利能力分析一概述盈利能力分析主要包括：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。1.财务净现值（FNPV）—动态分析通俗定义：用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。例题有一项投资，投资者投资100万元购置一栋住宅用于出租，共租出10年，租约规定每年年初收租，第一年租金10万元，每2年租金增加10%，租约期满后将物业售出，得到利益90万元，贴现率为12%，运用FNPV方法判断该方案是否盈利。净现值计算表年期投资额租金收入贴现率(12%)贴现后租金收入备注1-1,000,000100,0001100,0002100,0000.8929892860.8929*(1+12%)=13110,0000.7972876910.7972*(1+12%)=0.89294110,0000.7118782955121,0000.635576898租金收入×贴现率=贴现后租金收入6121,0000.5674686587133,1000.5066674338133,1000.4523602089146,4100.40395913310146,4100.36065279710年后未售出900,0000.3220289776财务净现值(FNPV)＝售楼收益＋租金总收入－投资额＝289,776＋740,399－1,000,000＝30,775由于FNPV＞0，此方案可盈利。2.财务内部收益率（FIRR）—动态分析通常定义：指项目在投资期内财务净现值（FNPV）等于零时的贴现率。该经济指标意义：投资者至少要获得比内部收益率更高的回报率才会有利润，否则亏本。内部收益率（FIRR）一般用线性内插法求解。假设有2个非常接近的贴现率i1和i2，一般来说│i1－i2│＜3%,并且满足下列不等式：FNPV（i1）＞0FNPV(i2)＜0i2＞i1则FIRR＝i1＋NPV(i1)(i2-i1)NPV（i1）-NPV（i2）例此题接例题上，当贴现率取12%时，FNPV＝30175＞0，假设贴现率为13%，计算FNPV值，见下表：内部收益率的计算表年期投资额租金收入贴现率（13%）贴现后租金收入1-1,000,000100,0001100,0002100,0000.88588,4963110,0000.783186,1464110,0000.693176,2365121,0000.613374,2126121,0000.542865,6747133,0000.480363,9318133,0000.452356,5769146,4100.376255,07410146,4100.332948,73810年未售出900,0000.2946265,130净现值＝售楼收入＋租金总收入－投资额＝265,130＋715,083－1,000,000＝﹣19,787＜0所以FIRR＝12%＋(30175/30175＋19787)×(13%－12%)＝12.6%以上表示投资者要获得利润，回报率必须高于12.6%。3.投资利润率（R）—静态分析定义：正常年平均利润总额÷总投资×100%4.资本金利润率—静态分析定义：正常年平均利润总额÷资本金×100%以上两个指标的意义：当投资利润率高于市场利润率时，可认为该项目是合适的。例某项目基建投资为70万元，流动资金贷款20万元，该项目使用后的一个正常年份实现利润25万元（其中包括所得税、企业留利、上缴国家利润等），年折旧费2.5万元，求投资利润率（R）。解：该项目投资利润率＝(25+2..5/70+20)×100%＝30.6%综合以上三个财务经济指标，做如下综合例题：某房地产项目预测数据汇总表单位：万元项目012345～25开发投资25025002600注：折现率为ic=10%经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量﹣250﹣2500﹣2600300350800