房地产开发会计讲座

房地产开发企业会计讲座2019/9/232本讲座主要内容：房地产开发企业会计概述开发模式的核算开发成本的核算土地整理的核算销售物业的核算持有物业的核算纳税业务的核算2019/9/233§1房地产开发企业会计概述房地产开发企业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，为适应房地产经营管理的需要发展起来的专业会计。本讲主要介绍房地产、房地产开发企业和房地产开发企业会计三方面的特点，这是了解、认识、掌握房地产开发企业会计的重要基础。2019/9/234§1.1房地产的种类与特点一、房地产及其相关概念房产：由各类房屋建筑物与其连带设施所组成的财产整体及其相关权益。地产：有价值的土地及其相关权益。房地产：房产和地产的总称。因地产不可移动，房产移动会丧失其原有价值，故房地产亦称不动产。物业：房地产的俗称，通常仅指个体。2019/9/235二、房地产的种类1．房产的种类1）按所有权：国有、集体所有、私有、共有（含中外、公私、私有合资、合作、合营等形式）等；2）按使用权：公产、代管产、托管产、拨用产、单位自管公产、中外合资产、私产、外产、军产和其他产等；3）按经济属性：商品房和非商品房；此外还可按用途、结构、功能等标准分类。2019/9/236２．地产的种类1）按所有权：国有和集体所有两类；2）按使用权：国有国用、国有集体用、国有私用，集体有国用、集体有集体用、集体有私用等；3）按区域：农村用地和城市用地（又可分为城市建成区、城市规划区和城市规划发展区用地等）；还可按城市功能区、土地使用程度等标准分类。2019/9/237三、房地产的主要特点供给的稀缺性：土地面积一定且不可替代位置的固定性：地理位置绝对固定房地产的整体性：房产与地产密不可分使用的耐久性：使用年限长达数十年所有权的垄断性：不能无偿自由地使用价值的级差性：所处位置不同价值悬殊相互影响的辐射性：某处房地产的追加投资会使相邻房地产的价格上涨前四项为自然属性，后三项为经济属性。2019/9/238§1.2房地产开发企业及其经营的特点一、房地产企业的涵义房地产企业：独立从事房地产开发、经营与服务活动，具有法人资格的赢利性经济组织。要点：1．独立核算、自负盈亏；2．业务范围：〜开发、经营与服务；3．具有法人地位、性质、权利和义务；4．以获取赢利为其经营目标。2019/9/239二、房地产企业的种类房地产开发企业：从事房地产开发，具有法人资格的经济组织，也称房地产开发商或发展商。房地产经营企业：包括房地产租赁经营、租售后管理与服务经营、拆迁经营三类。房地产服务企业：又可分为中介服务（房地产经纪人或代理商），资询服务（房地产估价）两类企业。有的房地产企业兼具多个业务领域。2019/9/2310三、房地产开发企业的经营范围1．土地开发与经营：按要求有偿获得的土地使用权后进行开发，开发完成后1）有偿转让给其他企业单位；2）进一步用于房产开发与经营；3）从事土地租赁业务。2．房屋开发与经营：在已开发完工的土地上，建造房屋和其他设施后，作为商品作价出售或出租。2019/9/2311三、房地产开发企业的经营范围3．城市基础设施和公共配套设施开发根据城市建设总体规划，开发建设与项目配套的各类设施，包括能源、给排水、道路、通信、防灾等基础设施；以及小区内市政公用设施和绿地等。4．代建工程的开发：接受政府和其他单位委托，代为开发有关工程项目。2019/9/2312四、房地产开发企业的经营方式1．定向开发：事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设；2．投标开发：对招标项目投标，获得开发权，开发建成后销售；3．自行开发：经当地政府批准，在总体规划制定区域内自行开发并销售。开发企业一般采取招标的方法，将设计、施工任务交给具有资质的单位承担。2019/9/2313五、房地产开发企业的经营特点1．开发经营活动的计划性企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2．开发产品的商品性房地产开发企业的产品全部作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。2019/9/23143.开发经营对象的多样性和单件性房地产开发经营的对象主要是住宅、写字楼、商业用房、服务用房、道路、管线、地下设施以及有关劳务等，这些产品用途、结构、规模、造型等多种多样。每一开发对象都具有单件性的特点，不可能成批大量生产，必须单独编制设计文件和概预算，单独组织施工，单独计价结算。2019/9/23151）开发对象复杂：除了土地和房屋开发外，还要承建相应的基础设施、公共配套设施及安排动迁居民使用的周转房等。2）经营过程复杂：包括征地、拆迁、勘察设计、施工、销售到售后服务全过程。3）价值实现方式多样：根据市场需求情况，分别采用销售、转让、交换、赠与、租赁、抵押，以及自行经营等方式。4．开发经营业务的复杂性2019/9/23165.开发经营的流动性和分散性开发产品与土地连接在一起，不能移动，房地产开发企业“打一枪换个地方”，开发经营具有流动性特点；相应地，一个房地产开发企业往往同时进行多个项目的开发建设，其开发经营又具有分散性的特点。2019/9/2317房地产开发从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。上述每一个开发阶段都需投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，要求开发商拥有雄厚的资金实力和通畅的筹资渠道。6．开发建设周期长，投资多2019/9/2318随社会需求水平的不断提高，同时也由于房地产的稀缺性、垄断性，以及市场准入条件严格、附加价值高等，房地产开发业成为当今的暴利行业。但是，开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，易受政策的限制和影响，一旦出现问题，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，陷入财务困境。7．开发经营收益高、风险大2019/9/2319注：房地产开发企业与建设单位、施工企业的联系与区别：建设单位：属非赢利性经济组织，只负责本单位项目建设，不经营管理；房地产开发企业既要开发建设，又要经营。但在征地、拆迁、设计、施工管理等方面，两者基本相同。施工企业：一般只进行建筑安装施工活动，不负责前期工作，工程竣工验收合格后交付发包单位；房地产开发企业则可能具有开发、经营、服务三重性质。但在工程预、决算控制与管理等方面，两者基本相同。2019/9/2320§1.3房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业会计的含义房地产开发企业会计是将会计学的基本理论与基本方法，运用于房地产开发领域的专业会计。它主要利用价值形式对企业开发经营过程和成果进行综合的反映与监督。目前上市房地产公司必须执行《企业会计准则2006》和《企业会计制度》；一般房地产开发企业亦可执行《房地产开发企业会计制度》。2019/9/2321房地产企业会计核算制度的演进1984年前《基本建设简易会计制度》1984年《国有建设单位会计制度》1989年《国营城市综合开发企业会计制度》1992年两则两制1993年《房地产开发企业会计制度》1998年《股份有限公司会计制度》2001年《企业会计制度》2006年《基本会计准则及38项具体准则》2019/9/2322二、与其他企业会计的相同点1．贯彻执行国家有关会计法规，加强会计基础工作，保证企业会计工作依法有续地进行；2．根据财务会计制度的要求，遵循资金运动的规律，设置会计账簿，按会计一般方法和程序组织会计核算；3．按照会计基本准则和一般原则的要求提供会计信息，满足各方面决策的需要。2019/9/2323三、开发企业会计核算的主要内容核算对象：开发建设过程与成果，它是建设资金运动和物资运动的统一。房地产开发企业会计核算的内容由其核算对象的特性所决定。开发建设过程：可分为前期准备、建设施工、销售和持有四个阶段。项目建设成果：房地产企业通过购置、开发、建造等活动，销售、出租、交付或结转给客户和有关单位的各类资产。2019/9/2324（一）前期准备阶段通过招、拍、挂方式，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权证。开发产品在开工前，应通过政府立项审批和规划审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等。进行项目投资费用估算，筹措开发建设所需的资金。2019/9/2325（二）开发建设阶段采用招标投标方式，选定具有相应资质的勘探、设计、供应、施工、监理等承包单位，并按国家规定和合同约定的时间、方式等进行价款结算。开发过程中，接受环保、卫生、城管、土地管理等行政部门的监控。以开发项目为成本计算对象，分别设置成本计算单，计算成本，分配费用。2019/9/2326（三）销售阶段开发产品竣工后，须经过消防审批、卫生审批、工程验收和竣工备案等，才可上市交易或交付使用。商品房预售应向房产管理部门办理预售登记，取得“商品房预售许可证”。可有偿转让的配套设施和代建项目，应在政府组织的竣工验收后交付使用。落实物业管理公司和物业管理方案。2019/9/2327（四）持有阶段房地产企业长期持有的物业一般为经营性物业，如写字楼、购物广场、工业厂房、物流仓库等。持有物业的两种经营方式：1.对外出租取得租金收入，所持物业转为“投资性房地产”(或“出租开发产品”)；2.进行自营取得自营收入，所持物业转为“固定资产”。2019/9/2328四、房地产企业会计核算的特点1.筹资渠道的多元化预收购房定金或建设资金预售代建工程款土地开发及商品房贷款发行企业债券吸收联营开发投资发行股票增进扩股债务筹资资本筹资2019/9/23292.财务关系的复杂性房地产企业与勘察设计单位、施工企业、材料物资供应部门、监理单位、委托建房单位、承租单位、开发产品购买单位等的经济往来十分复杂。由此产生大量复杂的债权债务关系，如预付和应付购货款、备料款、工程进度款，预收和应收购房款、代建款、租金等，必须及时清理，防止发生坏账和债务危机。2019/9/23303.资金占用形态的多样化在储备资金→在建资金→成品资金的过程中，资金表现为多向平行运动。房地产企业资金占用形态十分复杂，包括土地开发、商品房、代建工程、配套设施与市政工程、经营房、周转房等项目在建资金和建成资金形态，资金占用量极大。要求房地产企业按不同资金占用形态组织分类核算。2019/9/23314.核算周期的长期性房地产开发项目建设周期长，往往要跨年度进行，开发经营资金停留时间长。要求会计核算注意应用权责发生制原则和配比原则，正确处理跨年度收入和支出，合理确定各会计期的损益。因为开发周期长，有的企业采用一个项目成立一个项目公司的开发模式，造成该项目公司的非持续经营。2019/9/23325.核算对象的特殊性房地产开发企业会计同样要反映和监督企业在资金运动过程中的资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的增减变动情况，这与一般行业会计大体相同。但是，房地产开发企业的具体会计对象因其自身的特殊性，在账户设置、账务处理等方面都具有十分明显的特点。核算对象的特殊性表现为以下几方面:2019/9/23331）存货的特殊性房地产开发企业流动资产中的存货，包括：1.单位价值较低、流动性较强的一般存货，其中外购器材的核算与一般企业不同；2.价值很大，在一般企业作为在建工程、固定资产和无形资产等核算，正在开发过程中或已开发完工但尚未移交、结转的土地、房屋（商品房、出租房、经营房、周转房、代建房）、配套设施和代建工程等开发产品。2019/9/23342）成本的特殊性房地产开发项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依项目类型不同而有其自身的特点，其投资和费用构成有一定的差异。开发项目成本一般设六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费