租赁会计管理方法

租赁会计管理方法本章主要内容租赁会计概述经营租赁会计处理融资租赁会计处理售后租回会计处理2学习目标掌握经营租赁与融资租赁方式下，出租人和承租人各自的账务处理方法；掌握出租业务与承租业务在财务报告中的列报内容；掌握售后租回业务的会计处理方法及其在财务报告中的披露内容。39.1租赁会计概述9.1.1租赁的定义及相关概念1.租赁的定义租赁(lease)是指在约定的期间内,出租人将资产的使用权让与承租人,以获取租金的协议。出租人是指在租赁协议中拥有租赁资产所有权的一方。承租人是指在租赁协议中获得租赁期内资产使用权的一方。在现代融资租赁活动中,一般会涉及三个当事人:出租人、承租人和供货人。49.1租赁会计概述9.1.1租赁的定义及相关概念2.租赁的特点(1)租赁资产的所有权与使用权相分离(2)“融资”与“融物”相结合(3)按期缴纳租金(4)形式灵活方便(5)租赁交易一般涉及两方或两方以上的参与者59.1租赁会计概述9.1.1租赁的定义及相关概念3.与租赁有关的几个基本概念(1)租赁期；(2)租赁开始日；(3)租赁期开始日；(4)初始直接费用；(5)租金及或有租金；(6)履约成本；(7)资产余值；(8)担保余值；(9)未担保余值；(10)最低租赁付款额；(11)最低租赁收款额；(12)租赁内含利率。69.1租赁会计概述9.1.2租赁的分类租赁一般可分为融资租赁和经营租赁两大类。经营租赁,是为满足经营使用上的临时或季节性需要而发生的资产租赁。融资租赁,是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移,也可能不转移。79.1租赁会计概述9.1.2租赁的分类符合下列一项或数项标准的,应当认定为融资租赁:(1)在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人。(2)承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。(3)即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。这里的“大部分”掌握在租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75%以上(含75%)。(4)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。这里的“几乎相当于”掌握在9O%(含90%)以上。(5)租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有承租人才能使用。89.2经营租赁会计处理9.2.1经营租赁的会计核算要求在经营租赁下,承租人租入资产的主要目的是为了取得资产的使用权,而不是为了在租赁期届满后,取得该项资产的所有权。承租人只需在支付租金时记录租金费用,或按租赁合同规定的租金记录租金费用及负债。我国企业会计准则规定,对于经营租赁的租金,承租人应当将租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用,如果其他方法更为合理,也可以采用其他方法。99.2经营租赁会计处理9.2.2承租人对经营租赁的会计处理1.初始直接费用的会计处理初始直接费用指出租人所发生的直接与租赁交易的洽谈协商和工作安排有关的费用,如佣金、律师费、差旅费、信用调查费、编制与处理文件的费用等。对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用,应当计人当期损益。其账务处理为:借记“管理费用”等科目,贷：“银行存款”。109.2经营租赁会计处理9.2.2承租人对经营租赁的会计处理2.租金的会计处理在经营租赁下,租赁资产的风险通常没有转移给承租人,履约成本一般由出租人负担,因此,承租人不必将租赁资产资本化,只需将支付或应付的租金按一定的方法确认为费用。承租人确认的租金费用,借记“销售费用”、“管理费用”等科目,贷记“其他应付款”“银行存款”等科目。119.2经营租赁会计处理9.2.2承租人对经营租赁的会计处理3.或有租金的会计处理在经营租赁下,承租人在或有租金实际发生时计入当期损益。其账务处理为:借记“销售费用”、“管理费用”等科目,贷记“银行存款”等科目。129.2经营租赁会计处理9.2.2承租人对经营租赁的会计处理4.经营租赁相关会计信息的披露承租人对于重大的经营租赁,应当在附注中披露下列信息:(1)资产负债表日后连续3个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额;(2)以后年度将支付的不可撤销经营租赁最低租赁付款额总额。139.2经营租赁会计处理9.2.2承租人对经营租赁的会计处理【例9.1】2O15年1月1日,康本公司从博佳公司租入全新办公用房一套,租期为3年。办公用房原账面价值为3000000O元,预计使用年限为25年。租赁合同规定,租赁开始日康本公司向博佳公司一次性预付租金1200000元,第—年末支付租金100000元,第二年末支付租金100000元,第三年末支付租金250000元。租赁期满后预付租金不退回,博佳公司收回办公用房使用权。要求:判断租赁类型并作出承租人的账务处理。【解答】分析:该项租赁不符合融资租赁的任何一条标准,应作为经营租赁处理。确认租金费用时,不能依据各期实际支付租金的金额确定,而应采用直线法平均分摊确认各期的租金费用。此项租赁租金总额为1650000元,按直线法计算,每年应分摊的租金为550000元。149.2经营租赁会计处理9.2.2承租人对经营租赁的会计处理会计分录如下：（1）2015年1月1日借:其他应付款1200000贷:银行存款1200000（2）2015年12日31日借:管理费用——租赁费550000贷:银行存款100000其他应付款450000（3）2016年12月31日借:管理费用——租赁费550000贷:银行存款100000其他应付款450000（4）2017年12月31日借:管理费用——租赁费550000贷:银行存款250000其他应付款300000159.2经营租赁会计处理9.2.3出租人对经营租赁的会计处理1.初始直接费用的会计处理出租人发生的初始直接费用,应当计人当期损益。其账务处理为:借：管理费用等科目贷：银行存款等科目169.2经营租赁会计处理9.2.3出租人对经营租赁的会计处理2.经营租赁资产在会计报表中的处理出租人应当按资产的性质,将用做经营租赁的资产包括在资产负债表上的相关项目内。这一规定是指,在经营租赁下,与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方,因此出租人应当作为自身拥有的资产在资产负债表中列示,如果出租资产属于固定资产,则列在资产负债表固定资产项下。如果出租资产属于流动资产,则列在资产负债表有关流动资产项下。179.2经营租赁会计处理9.2.3出租人对经营租赁的会计处理3.租金的会计处理出租人在经营租赁下对租金的会计处理,即经营租赁的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收人;如果其他方法更合理,也可以采用其他方法。出租人确认的租赁收入：借记：银行存款等科目贷记：租赁收入等科目189.2经营租赁会计处理9.2.3出租人对经营租赁的会计处理4.租赁资产折旧的计提出租人对经营租赁资产计提折旧的会计政策,即,对于经营租赁资产中的固定资产,应当采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧;对于其他经营租赁资产,应当采用合理的方法进行摊销。5.或有租金的会计处理在经营租赁下,出租人在或有租金实际发生时计入当期收益:其账务处理为:借记“银行存款”等科目,贷记“租赁收入”等科目。199.2经营租赁会计处理9.2.3出租人对经营租赁的会计处理6.经营租赁相关会计信息的披露出租人应在财务报告中披露每类租出资产在资产负债表日的账面价值。这一规定是指,如果租出资产已经计提折旧,或发生了减值等情况,应披露原价扣除已计提的折旧或已确认的减值后的净值。如果租出资产已进行了摊销,则应披露其摊余价值。209.2经营租赁会计处理9.2.3出租人对经营租赁的会计处理【例9.2】资料见例9.1。要求:做出出租人的账务处理。【解答】出租人的会计处理如下（1）2015年1月1日借:银行存款1200000贷:其他应付款1200000（2）2015年12月31日借:银行存款100000其他应付款450000贷:租赁收入550000（3）2016年12月31日借:银行存款100000其他应付款450000贷:租赁收入550000（4）2017年12月31日借:银行存款250000其他应付款300000贷:租赁收入550000219.3融资租赁会计处理9.3.1融资租赁的会计核算要求由于在融资租赁下,出租人实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人,将租赁资产的使用权长期转让给了承租人,并以此获取租金,因此,出租人的租赁资产在租赁开始日实际上就变成了收取租金的债权。出租人在租赁期开始日,应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值,同时记录未担保佘值；将最低租赁付款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。出租人在租赁期开始日按照上述规定转出租赁资产,租赁资产公允价值与其账面价值如有差额,应当计入当期损益。229.3融资租赁会计处理9.3.2承租人对融资租赁的会计处理1.租赁期开始日租赁资产的确认与计量在租赁期开始日,承租人应对租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值进行比较，并将两者中的较低者加上初始直接费用作为租赁资产的入账价值,借记“固定资产——融资租入固定资产”科目,同时,将最低租赁付款额作为长期应付款入账,贷记“长期应付款——应付融资租赁款”科目,将两者之间的差额作为未确认融资费用入账”借记“未确认融资费用”科目。如果融资租人的固定资产在租赁开始日需要经过安装才能投入使用,则应先通过“在建工程”科目核算,安装完毕交付使用时,再由“在建工程”科目转入“固定资产——融资租入固定资产科目”。对于承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可直接归属于租赁项目的费用,如印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等初始直接费用,应在租赁期开始日计人租入资产的价值。23【例9.3】2011年12月31日,甲公司从乙公司租人一台塑钢机,用于生产塑钢窗。为此,承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份租赁合同,合同主要条款如下:（1）租赁标的物:塑钢机。（2）起租日:2012年1月1日。（3）租赁期:2012年1月1日一2014年12月31日,共36个月。（4）租金支付:自租赁开始日每隔6个月于月末支付租金150O00元。（5）该机器的保险、维护等费用均由承租人甲公司承担,估计每年约10000元。（6）该塑钢机在2012年1月1日的公允价值为700000元。（7）租赁合同规定的6个月的利率为7%(乙公司租赁内含利率未知)。（8）甲公司发生的初始直接费用为1000元,以银行存款支付。（9）该机器的预计使用总寿命为8年,在租赁开始时已经使用3年,剩余使用年限为5年,期满无残值。承租人采用平均年限法计提折旧。（10）租赁期届满时,甲公司享有优惠购买该机器的选择权,购买价为100元。估计租赁期满时该日租赁资产的公允价值为80000元。（11）在2013年和2014年,甲公司每年应按该塑钢机所生产的产品——塑钢窗年销售收人的5%向乙公司支付经营分享收人。24根据上述资料,在租赁期开始日,承租人应该:第一步,判断租赁类型。在本例中,乙公司存在租赁期满时的优惠购买租赁资产选择权,且优惠购买价款100元远远低于行使优惠购买选择权日租赁资产的公允价值80000元,所以,在租赁开始日就可以合理确定乙公司在租赁期满时,将会行使这种选择权,符合融资租赁的第2条标准;另外,最低租赁付款额的现值为75116.6元(计算过程见后)大于租赁资产公允价值的90%,即630000元(700000×90%),符合第4条判断标准。困此,这项租赁应当认定为融资租赁。第二步,计算最低租赁付款额现值,确定融资租人固定资产的入账价值,编制租赁期开始日会计分录。最低租赁付款额等于合同租金、承租人担保余值和行使优惠购买选择权支付的买价合计数，因此，在本案例中：最低租赁付款额=各期租金之和+行使优惠购买选择权支付的金额+担保余值=15