住宅成本及利润测算公式

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1结构建筑600-700700-800800-10002安装工程100-120200-250500-7003装饰装修100-150200-250350-4504室外基础配套100-150100-150100-1505小计900-11001200-14001750-23006调整系数0.9-1.10.9-1.10.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。B土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉，C建筑安装成本如需要落实较准确价格，可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。每平方米利润简要测算：所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息）*0.8平均销售价格可取售价中间值，住宅成本可由前面公式简要计算，销售费用按照平均销售价格5%计算；营业税金及附加按照平均销售价格5.5%计算；财务成本贷款利息按照150元计算；0.8是考虑土地增值税，如不缴纳就不需要交纳。一般土地增值税为30%，即系数本该是0.7，但考虑到开发商基本上会使用加大成本，减少缴税的各种手段，故上调到0.8，有时地方政府鼓励会开发，此费用就优惠掉了，落入开发商的腰包。举例说明一下开发商利润水平：大连某可看可海高层平均销售价格=8500元/平方米A城市框架毛胚住宅成本=（B土地楼面成本1200+C建筑安装成本2300+D其他费用500）*E分摊系数1.1A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米销售费用=400/平方米营业税金及附加=440元/平方米财务成本贷款利息=150元/平方米所得税税前投资利润=（8000-3905-400-440-150）*0.8=2484元/平方米所得税税后投资利润=2484*（1-33%）=1932元/平方米税后投资利润率=1932/（3905+150）*100%=47.64%按照一个项目三年运作建设销售期计算，则此项目年税后利润率为（1+47.64%）开三次方再减1即为年税后投资利润率13.87%。高层建筑是最低的收益项目，要是多层及小高层，年投资利润率更高，可达到15-20%。上述是总投资的利润率，更应关注的是计算其资本金利润率。一般在房地产开发中，资本金国家目前规定要达到开发资金要求的40%，综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆，实际开发商在整个项目开发过程中，资本要求一般低于国家要求的40%，在30%-40%之间，甚至更低。资本金利润率=税后投资利润率/40%上述例子中的资本金利润率=47.64%/40%=119%资本金年利润率=13.87%/40%=35%上面简要的测算，只是正常盈利能力的测算，操作的好，盈利能力更高。开发商降低成本的方式很多，常见如：土地出让中降低出让年限，如果国家规定住宅一般使用权为70年，而开发商只要50年，或更低。这样可少交土地费用。保温采暖作低要求防水用劣质材料外墙简单处理内墙分隔厚度低导致隔音差更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度，减省钢筋更多的是房屋抵押给施工单位在纳税中，故意增加成本，少交税通过人际关系及商业贿赂，少交政府相关收费其他等等。以上见解及价格主要是提供大家参考，在国内房价上涨的浪潮中，在房价的市场博弈中，能比较清楚了解双方的底细，加强砍价能力。