Corona Dos Lagos 雇佣和经济影响分析

科罗娜双子湖雇佣和经济影响分析2010年9月14日为双子湖区域中心准备应用发展经济编写加利福尼亚94596，沃尔纳特克里克，公寓560，普林格尔路，100（925）934-8712加拿大95833，萨克拉曼多，公寓168，河广场2150简介…………………………………………………………………………..12.经济影响分析…………………………………………………………………32.1确定的工作和其他经济影响……………………......................................32.2创造的主要和次要工作…………………………......................................42.3在地区中心地理范围内的推销…………………………………………..62.4地区中心作为一个整体在地区中心内外的整的经济影响………………73.方法论……………………………………………………………………………11主要工作预测的过程和计算……………………………………………………11次要雇佣…………………………………………………………………………131.简介YK美国依照由美国公民移民服务(USCIS)EB-5项目已经提出创建地区中心。应用发展经济（ADE）已经完成了2个提出项目的雇佣和经济分析，并且预测了投资单元潜力依照移民和国籍法案（INA）中203（b）(5)部分；联邦条例204.6（8C.F.R）的第8条第五优先类别（EB-5）项目。这2个项目包括多重土地使用，并且有土地使用组织，结果也是用这种方式呈现的。管理EB-5计划的规则对于地区中心的提议需要以下内容：清楚的描述地区中心如何集中在美国的地理区域，并且它怎样通过改进的地区的生产力，创造工作机会，和提升的国内资金投资来促进经济增长。8CFR§204.6(m)(3)(i).提供详细的能够证实的怎样来创造工作机会。8CFR§204.6(m)(3)(ii).包含一个详细的预测关于通过例如提高的家庭收入，对商业服务更大的需求，维持和维修，地区中心将对地区或国家经济有正面的影响。8CFR§204.6(m)(3)(iv).总之，这个报告包含如下的预测的位于提议的地区中心项目的经济特点，它的地理区域包括弗赛德县。对于提出的在地区中心内的联合项目，如下是工作和经济益处预测：在地区中心内的242个主要工作在地区中心内的375个次要（间接和引发）工作用于设备采购和建筑维护的每年2900000美元的资金投资每年大约60400000美元在地区中心新的直接经济活动包括如下经济活动的扩张：12200000美元增长的直接家庭收入总共29900000美元对于商业服务，维持，供应和公共事业这个报告也介绍了用来进行提出项目产生的主要和次要雇佣预测的方法论。YK美国提供给ADE一个提出项目的平方英尺和相应提出的土地使用。也用到了来自城市土地协会（ULI）,美国经济统计，和其他的资源来得到预期雇佣的总数。下一章介绍主要和次要工作的预测。结尾章描述使用的方法论。2.经济影响分析2.1确定的工作和其他经济影响经济影响分析消除经济操作的影响不局限在当地的发生的前提。为了操作一笔生意需要和其他的生意建立供应关系。地区中心的供应商有大范围的需求，包括资金设备，商业支持服务，和维修服务。此外，雇佣的员工通过家庭花费产生经济活动。一笔生意影响区域和这些供应关系，家庭花费的详细记录预测它们的经济乘数。计划的项目创造的工作机会的影响计算乘数影响的分析基于三个经济参数—雇佣，行业输出，和雇员补偿。如下是这些参数的定义：雇佣指示在提出地区中心内项目创造的工作数目和由于在地区中心范围内项目操作的结果其他地方的雇佣。行业输出表示被分析的所有经济活动的价值。这个活动包括所有的商品输入，工人收入，财产收入，和其他增值部分。输出也包括由供应企业产生的商品价值和当地工人产生的需求。员工收入表示雇员和所有者的收入。对这些参数的乘数影响来自经济乘数类型II，这些包括主要和次要（间接和引发）影响。这些乘数的描述总结如下：主要影响表示在地区中心的经济操作产生的经济影响。这些影响包括在商业点产生的工作。次要影响表示工作和其他经济影响在地区中心范围内产生的，由于一笔特殊的生意和雇员和所有者消费产生的家庭消费。供应商购买包括消费品，耐用品和服务。由雇员消费产生的影响主要发生在零售和其他当地服务行业类，例如个人服务，教育，卫生保健。依照EB-5条款，次要影响包括在地区中心由生意“间接创造的工作”.依照8C.F.R204.6（m）(7)部分，在一笔生意投资间接创造的工作对满足EB-5创造工作机会需求有重要性。项目地点坐落在加利福尼亚，可罗娜的弗赛德县，它包括提出的地区中心的地理区域。交到ADE分析的2个项目包括1个商业中心和93个单元的生活-工作开发。商业中心的整个平方英尺用作商业场地。这些使用主要集中在零售场地，额外的平方英尺分配到食品服务（餐厅）和专业办公场地。对于生活-工作单元，预期93个单元用来作为住宅和创意办公使用。创意办公使用包括科技，互联网服务，和其他的以信息为基础的生意，并且允许在可罗娜分区特定使用生活-工作场地。生活-工作单元设计的场地是工作场地在第一层，住宅在第二层和第三层。对于生活-工作单元的工作计算仅仅使用地一层工作区域的平方英尺。项目土地使用如下：商业中心-零售—15，888平方英尺-食品服务—3,255平方英尺-创意办公—3,500平方英尺-专业办公—3,500平方英尺生活-工作场地（最大使用分配）-办公-创意（93单元，43,108平方英尺的工作场地）-2.2创造主要和次要工作的总结分析审视在完成计划的项目后创造的总影响。这些影响是在费赛德县范围的地区中心估计的。注意这些工作的计算是假设的，它取决于最终商业类型混合发展。由计划项目创造的商业活动的相加影响会总共创造617个工作。大约242个工作被作为主要工作，也就是说坐落在提出项目的区域内的直接雇佣。由于新的商业关系和新的雇员消费，在其他地区创造出大约375个次要工作。这个新商业活动总的经济价值是每年60，400,000美元的行业输出，和50,400,000美元的次要输出，总共每年有110,800,000美元的经济影响。有提出项目产生的劳动收入总共是12,200，000美元，和加上次要影响的总共是28,500,000美元。这2个提出项目的工作创造和经济影响的信息总结呈现在表2-1.表2-1提议项目的每年的经济影响总结地区中心影响主要影响次要影响总计雇佣242375617总输出$60,406,540$50,440,764$110,847,304劳动收入$12,208,702$16,335,150$28,543,852来源:ADE,公司,数据来自IMPLANImpro专业输入-输出模型，Natelson/SCAG和城市土地协会表2-2包括了次要和主要工作，并且在提议项目中以详细的内容展示出来。这个表格在合适的地方也展示了用创造工作因素来计算工作的。表2-2可罗娜DOSLAGOS提议的项目NAICS编码建筑使用情景平方英尺主要的(直接的)工作总的新工作(主要的和次要的)总的工作公式(平方英尺/工作)44-45零售使用15,8884667236722食品服务3,255223210351办公–创意3,50012379454专业服务3,5001223151商业中心总计26,1439215951办公–创意43,10815045894生活-工作场地总计43,108150458地区中心总计69,251242617来源：ADE，公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型和Natelson/SCAG.2.3在地区中心地理范围内的推销A.地区的生产力如表2-1说展示，计划的项目的经济活动将创造出242个新主要工作，和375个不在地区内的次要工作。这个活动的经济价值由行业输出来展示，并且给特定地区产生了一个有效的本区域内的生产力参数。行业输出代表经营业务所需要的商品输入的总价值，和由业务产生的“增值”。增值代表商品的附加价值，多于用来生产商品的成本。这个增值组成包括劳动收入，营业利润，财产收入，营业税，和其他收入。这个参数跟测量国家范围内的国内生产总值相似。由报告中分析的潜在生意产生的直接行业输出总共是60,400,000美元。行业输出的估计是基于在地区中心创造的新工作产生的生产力加上新商业活动产生的商品需求。这些计算是使用测量特点区域内的生产力的输入-输出模型来计算的。B．区域内资金投资而且，地区中心的商业运作将需要持续的资金投资来维持。潜在的项目所有者需要总共将近2,900,000美元的每年商业成本的资金投资，例如采购设备和建筑维修。这些资金投资代表每年在地区中心由新商业运作产生的投资。这些投资来自国内资源，来自外资企业的投资除外。表2-3总结了完成提出项目后，用来量化经济增长的参数。注意这些计算是在“地区中心内”特定的产生的直接影响。表2-3地区增长因素总结创造的主要工作总计242增加的每年生产力(行业输出)$60,406,540增加的每年资金投资$2,857,374来源：ADE,公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型2.4地区中心作为一个整体在地区中心内外的整的经济影响这部分展示了对特定的参数如家庭收入经济影响的估计，和由于供应商购买额外需求产生的经济影响。同时也强调描述了地区中心作为一个整体在地区中心内外的正面和负面影响。A家庭收入由地区中心创造的工作将随之产生家庭收入的新来源。在提出项目中主要工作产生的家庭收入（包括雇员工资和所有者收入）总计为12,200，000美元。而且，由地区中心商业活动产生的商业关系和雇员消费将导致次要劳动收入影响。联合的家庭收入影响每年总计为28,500,000.这个收入计算来自测量行业每个工作平均收入的IMPLAN输入-输出模型。这个模型也用来解释占有生活-工作单元的家庭的经济影响，但是没有用这些单元作为商业场地。模型计算基于在地区中心内将创造的工作类型，次要影响的分配基于潜在的位于地区中心商业输入的类型。表2-4地区中心的区域影响，家庭收入地区劳动收入主要影响次要影响总影响总的家庭收入$12,208,702$16,335,150$28,543,852来源：ADE,公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型B．对商业服务，设施，维护和维修，和建设一旦计划的项目全部增建，如表2-5所展示的，来自供应商采购和商业关系的总经济影响将创造大约29,900,000美元。这些供应商采购被称做“间接影响”并且表示着定义为次要影响更广泛的子集。注意，这些供应商行业可能潜在的位于地区中心内，并且它们的经济输出包括在总计内。表2-5地区中心的其它区域影响区域影响总影响商业服务$13,015,053建设和维护$705,489其它的供应商$15,658,553设施$495,164来源：ADE,公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型地区中心计划的项目将对商业服务创造需求，如金融服务，专业服务，和支持服务。这个活动的影响总计是每年13,000，000美元来自提出的项目。设施包括的服务如电，天然气，水和废物管理。设施服务的经济影响是每年总计495,164美元。维护和维修服务包括对已经存在建筑的建造活动。提出的开发活动将创造每年705,489美元的经济影响。因为大部分的建造活动在建筑的建设前，或整合到维修和维护服务中，对建造部分的经济影响不像持续预想的基础那么重要。其它潜在供应商部分的经济影响总计是15,700,000美元。供应商采购的估计基于IMPLAN输入-输出模型的商品数据。这个数据详述了需要维持商业操作具体类型和量。这个模型估计供应商采购基于在区域内将创造的工作的类型和数量。此外，模型分配区域内供应商采购，基于来自美国经济分析贸易流动数据。C．地区中心的正面和负面影响总的来说，地区中心在地区和国家范围有正面的经济影响。地区中心将在地区经济其他范围内潜在的创造大约50,400，000美元的次要经济影响，来自