XXXX年天津市经济适用房市场报告_45页

天津市经济适用房市场报告2010年1月15日保障性住房的定义保障性住房的分类1.经济适用房2.限价房3.廉租房4.经济租赁房天津市保障性住房的历年供应量天津市住房保障五年计划天津经济适用房的分布天津经济适用房的市场状况及分析限价商品住房的分布限价商品住房的市场状况及分析保障性住房综述目录：保障性住房的定义指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房的分类1.经济适用房：包括定向销售经济适用房和定向安置经济适用房。是指我市面向低收入家庭销售，普通拆迁家庭及非拆迁低收入住房困难家庭的定向销售经济适用住房。市政基础设施拆迁定向安置和平房拆迁定向安置住房。适用价格：经济适用住房价格将实行政府指导价，利润不得超过开发成本的3%。购买定向销售经济适用住房的家庭须同时具备以下条件：（一）具有本市中心城区（外环线以内）非农业常住户籍；（二）家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍的（具体收入线标准由市国土房管局定期向社会发布）；（三）拆迁实行货币补偿安置，原则上房屋拆迁货币补偿安置费中拆迁房屋房地产市场评估价格低于25万元，他处住房合计建筑面积40平方米以下或使用面积30平方米以下。转让条件：购买经济适用住房不满5年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房价格回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应向政府缴纳土地收益综合价款（约为成交价10%）。面向拆迁家庭销售的定向销售经济适用住房、平房拆迁和市政基础设施拆迁定向安置经济适用住房，上市交易时免交土地收益综合价款，购买满5年后经申请可直接取得全部产权。限房价、限地价的“两限”商品房，限价商品住房每平方米价格将低于同一位置、同档次商品房20%。2.限价房：天房雅韵限价房申请条件申请限价商品住房家庭住房建筑面积不超过60平方米，人均年收入标准，将由2.5万元调整为3万元，核算2人以下家庭收入时，家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算，即2人户为9万元，单人户为4.5万元。申请人的户籍条件，将由天津市中心城区非农业户籍3年以上，扩大到环城四区及滨海新区范围内非农业户籍。此外，天津还将允许男超过25岁，女超过23岁的未婚人员单人申请购买限价商品住房。限价房转让条件购买限价商品住房使用住房公积金贷款的，政府有关部门对其贷款担保费给予50%的补贴。限价商品住房购买人在交纳契税满5年后即可上市转让，交易税费与普通商品房交易标准相同。3.廉租房：拆迁中最低收入住房困难家庭及非拆迁最低收入住房困难家庭中的孤、老、病、残家庭。4.经济租赁房：重点解决拆迁中既不符合廉租住房实物租条件、又无能力购买定向销售经济适用住房的低收入家庭的住房过渡性安置，包括实物配租和发放租房补贴两种形式。小结目前天津市住房保障系统内除限价房外，主要分流拆迁带来的居住刚性需求，因其严格的申请条件，转让条件等规定的限制，范围几乎仅限于拆迁居民，形成一个独立的供需体系。限价房因其申请条件较为宽泛，转让条件简单，价格低廉等特征，备受青睐，部分分流商品房市场需求，起到抑制房价的作用。天津市保障性住房的历年供应量2411608126014012042030012059515038065744150529656471505000100200300400500600700800200520062007200820092010保障性住房总量限价房供应量经济适用房其他类保障住房近几年来，保障性住房供应总量逐年稳步提高，经济适用房及限价房在保障性住房中扮演重要角色，自2008年起，天津市政府出台了住房保障五年规划，截至目前已完成目标的52%。预计到今年年底共计完成五年规划目标的74%，建设保障性住房28.1万套。截至目前，全市已有31万余户中低收入家庭受益于住房保障政策。天津廉租房房源充裕。天津市住房保障五年计划（2008-2012）经济适用房：1.总量：经济适用住房建设总量为27.68万套、建筑面积1790万平方米2.标准：经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。3.分布：天津市内六区：3.78万套、建筑面积240万平方米；环城四区外环线以内：5.55万套、建筑面积380万平方米；外环线以外区域：18.35万套、建筑面积1170万平方米。4.政策：经济适用住房向非拆迁家庭转移。根据规划，2008至2009年，经济适用住房重点解决拆迁中低收入家庭住房困难；2010至2012年，将经济适用住房购买对象扩大到非拆迁中低收入住房困难家庭。01002003004005006002005200620072008200920102011-2012经济适用房截止2009年12月，五年计划已开工909万平方米，完成50.7%，预计2010年底完成78.7%。限价房：2008至2012年，计划每年建设限价商品住房2万套、150万平方米（套均75平方米），累计建设10万套、750万平方米。限价商品住房每年建设2万套。规划中明确限价商品住房面向符合条件的住房困难家庭销售，采取集中建设和在普通商品住宅中配建相结合的方式组织建设。02040608010012014016020082009201020112012限价房廉租房：5年内廉租住房每年建1000套。自2008年下半年起，本市的廉租住房实物配租保障范围将由拆迁中最低收入住房困难家庭扩大到非拆迁最低收入住房困难家庭中的孤、老、病、残家庭。目前，尚有3000套廉租住房可供配租。按每年提供1000套廉租住房计算，可满足至2010年拆迁中最低收入住房困难家庭配租需求。按照提前建设、应保尽保的原则，规划期内，本市每年建设廉租住房1000套、建筑面积5万平方米。新建廉租住房主要在中心城区（外环线以内）和滨海新区选址建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。在规划期建设的5000套廉租住房中的2000套、10万平方米廉租住房用于规划期内解决非拆迁最低收入住房困难家庭中孤、老、病、残家庭的住房困难，其余3000套作为政府廉租住房储备或用于其他对象实物配租。经济租赁房：改善夹心层住房条件。经济租赁房重点解决拆迁中既不符合廉租住房实物配租条件、又无能力购买定向销售经济适用住房的低收入家庭的住房过渡性安置，包括实物配租和发放租房补贴两种形式。2008至2010年，计划分别向5000户（含实物配租2118户，下同）、6000户、7000户家庭发放租房。由于经济租赁房保障期限为5年，因此，2010年以后，“新增”和“退出”家庭户数将基本平衡。2011至2012年，享受经济租赁房保障户数保持在7000户左右。计划在2008至2012年5年期间建设5万套、约300万平方米租赁型经济适用住房其中计划采取集中建设方式建设2万套、120万平方米；采取配建方式建设3万套、180万平方米。天津市经济适用房分布图天津市经济适用房分布特点天津市经济适用房主要分布在天津市四郊，重点集中在新兴卫星城区，如北辰格兰春天，津南双港新家园，东丽华明示范镇等，地点相对偏远，生活配套不完善，随着天津市城市建设的推进，轨道交通和路网建设，上述区域已逐渐趋于成熟。天津市经济适用房大事记1.2002年11月17日，建设部颁布了《经济适用住房价格管理办法》并于2003年1月1日起施行。2.2004年4月13日，《经济适用住房管理办法》颁布。3.2004年12月27日，《天津市定向销售经济适用住房管理办法》颁布。4.2005年3月4日，颁布关于落实《天津市定向销售经济适用住房管理办法》有关问题校友录的通知。5.2005年03月15天津市经济适用房申请工作全面展开。6.2005年04月15日上午，天津市经济适用住房定向销售会在和平体育馆举行。7.2005年06月13日起，2003年1月1日以后市中心城区房屋拆迁中低收入家庭可以申请购买定向销售经济适用住房。8.国务院于2007年8月7日下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。9.2007年8月25日双港新家园、华明新家园地块国有土地使用权的公开挂牌出让。10.七部委根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对于《经济适用住房管理办法》进行相应修订并于2007年11月19日颁布执行。11.2007年12月24日每日新报披露消息，为使广大拆迁群众有更充分搜狐网的时间选购合适的住房，对已开具的在2007年1月1日之后到期的《天津市定向购买经济适用住房证明》，其有效期统一延长至2008年12月31日，具体延期手续在原发放购房证明的区房管局办理。12.2007年11月28日双港、华明环外新家园新家园正式开工建设。13.2007年12月28日双港新家园首个经济适用房示范区金秋新苑上市。部分经济适用房项目秋怡家园类型：经济适用房,框架高层项目位置：北辰区铁东北路淮河道与姚江路交口交通位置：地铁3号线、规划地铁3、5号线。最新动态：14栋18层。6栋26层高层。约2400多套。开盘时间：2008年1月入住时间：2010年10月31日平均单价：4182元/㎡建筑面积：14.8万平米占地面积：6万平米绿化率：40%容积率：2.44物业费：1.50元/平米/月户型面积：一居50㎡-60㎡二居65㎡-70㎡开发商：天津市津房置业发展有限责任公司双港新家园类型：普通住宅,经济适用房,砖混,框架高层,框架多层项目位置：津南区双港镇开盘时间：2008-01入住时间：预计2010年9月份入住平均单价：4100元/㎡建筑面积：民盛园160000平方米，民兴园85500平方米占地面积：220000平方米绿化率：45%容积率：1.21开发商：天津市住宅建设发展集团有限公司双港新家园户型数据项目名称房型套数总面积总金额平均面积平均单价单套总价区域2双港新家园一室一厅623456.421389359355.754020224090津南双港新家园二室一厅18814359.135906697876.384114314186津南双港新家园二室一厅19314661.256028488975.974112312357津南双港新家园一室一厅532891.641178036154.564074222271津南华明新家园（顶秀欣园）类型：经济适用房,框架小高层项目位置：东丽区华明新家园10号地块物业费：0.96-1.13元/平米/月建筑面积：162600平方米占地面积：84789平方米绿化率：40%容积率：1.81规划户数:2424户均价：3846元/平米开发商：天津顶秀置业有限公司华明新家园户型数据项目名称房型套数总面积总金额平均面积平均单价单套总价区域2顶秀欣园一室一厅152.2820138352.283852201383东丽顶秀欣园一室一厅13697.35271491653.643893208840东丽顶秀欣园二室一厅201330.55527756366.533966263878东丽顶秀欣园二室一厅9600.2237078566.693950263421东丽顶秀欣园一室一厅153.8920902153.893879209021东丽开发商：天津天房投资有限公司项目位置：西青区芥园西道与福姜路交口建筑面积：14.5万平方米占地面积：7.3万平方米绿化率：45%容积率：3.1均价：4100元/㎡总套数：2552套福悦里天房福悦里现状天津市经济适用房市场分析销售状况:截至目前，天津市绝大多数经济适用房基本售罄，伴随2009年楼市的飞涨，经适房的价格优势更加突出，越来越多的拆迁户选择经适房，甚至一些不符合条件的购房者也通过其他手段取得资格，加入到经适房购房大军里来。经济适用房的价格仅为周边商品房的50%左右，加上独立的供需关系，使经济适用房基本不受市场左右。经济适用房的销售周期基本控制在一年以内，因经适房受销售均价及最高限价制约，楼盘内部的产品线不均匀导致个别项目周期延长。政策导向：自2005年经适房上市以来，拆迁带来的刚性需求逐渐得到缓解，