理财学6

2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明1•房地产•黄金•艺术品•邮币卡•其他资产第六章资产(实物)市场理财2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明2•房地产概述•房地产投资形式•房地产投资基本面分析•房地产投资技术面分析第一节房地产2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明3一、房地产概述（一）概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明4（二）房地产的构成建筑地块房地产房屋建筑物配套基础设施2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明5房屋建筑物按用途划分（1）住宅用房：对应住宅地产（2）生产用房（3）营业用房：对应商业地产（4）行政用房（5）其它专业用房2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明6(三）房地产的特点、属性及特性1、房地产的特点•耐用消费品•金融投资品2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明72、房地产的属性•商品属性•财产属性•投资品属性•社会和政治属性2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明83、房地产的（经济）特性•内涵的统一性•价值的双源性•空间的固定性•需求的普遍性•效用的长期性2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明9二、房地产投资形式（1）房地产购买（2）房地产租赁–以租养贷（3）房地产信托2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明10三、房地产投资基本面分析•政策面分析•资金面分析•价格分析2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明111、政策面分析受制于房地产宏观调控政策调控目标：•房地产由重要支柱产业到支柱产业•房价要回落到合理水平2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明12系列调控文件2010、2011年出台一系列文件，国六条、国八条，部委文件，地方政府文件。最重要文件：国务院2010年10号文件《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求地方政府：制定实施细则2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明13需求方面调控政策•限贷•限购•限价2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明14供给方面调控政策•保障房政策•商品房：打击捂盘惜售2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明152、资金面分析楼市资金有流出迹象，一部分流出资金到了：•玉石市场•中药材市场•艺术品市场•钱币收藏品市场2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明163、价格分析•影响因素分析•评价指标分析2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明17（1）房价影响因素分析•直接影响因素分析•间接影响因素分析2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明18房价的直接影响因素•供求关系•建设成本•市场预期2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明19房地产供求•房地产供应•房地产需求2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明20房地产供应•商品房•保障性住房-十二五末达到3600万套，占比20%–廉租房–公租房–经济适用房–限价房2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明21房地产需求•消费性需求•投资性需求2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明22建设成本•土地成本•开发成本•开发费用•销售税金•开发利润2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明23市场预期•多空双方分歧在加大2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明24房价的间接影响因素•经济因素•社会因素•行政与政治因素•环境因素2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明25经济因素•经济发展水平•经济增长状况•产业结构•就业情况•居民收入水平•投资水平•财政收支•金融状况2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明26社会因素•人口、家庭•城市形成历史•城市化状况•社会治安•文化与时尚2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明27行政与政治因素•行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明28内在和周边环境因素•指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明29（2）房价合理性评价指标分析•房价收入比•房屋售租比2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明30房价收入比房价收入比=房价/年收入房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行和联合国人居中心•当房价收入比=3~6时，房价合理•当房价收入比＞6时，房价偏高2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明31房价收入比参考数据2007全国城镇=82004深圳=6.522005深圳=9.832006深圳=15.76目前美国：3倍多目前日本：5~62019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明32房屋售租比房屋售租比=房屋总售价/每月房租房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。•当房屋售租比=200~300时，房价合理•当房价收入比＞300或＜200时，房价偏高或偏低2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明33售租比与市盈率售租比=房屋总售价/每月房租=房屋总售价/（年房租/12）=12×（房屋总售价/年房租）售租比≈12×市盈率2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明34售租比与市盈率市盈率国际标准：9～25（波动区间）15～20（较为合理）售租比对应国际标准：108～300（波动区间）180～240（较为合理）2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明35四、房地产投资技术面分析1、以月为单位，作出当地房地产的价格-成交量走势图。2、使用技术指标，如5月均线，对房地产的未来走势进行预判3、具体投资时，做好止盈与止损2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明362019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明37房地产下跌趋势可能形成据《每日经济新闻》2011年08月17日温州楼市一夜入秋：满城尽闻抛房降价声2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明38基本结论1、房价高位震荡2、房价增速放缓3、房价拐点形成的概率在加大4、房地产最佳投资时点已经过去，现在投资住宅地产存在较大的风险。2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明39风险提示•90年代日本房地产危机•2008年美国次贷危机•80年代末海南房地产危机2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明40•黄金概述•黄金投资形式•基本面分析•技术面分析第二节黄金2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明41一、黄金概述1、黄金属性•商品属性•金融属性•社会属性2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明42黄金的金融属性金银天然不是货币，但货币天然是金银——马克思2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明432、黄金功能•避险（首要功能）：乱世黄金（盛世古董）•储藏•投资2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明443、世界主要黄金市场•伦敦黄金市场•纽约黄金市场•苏黎世黄金市场•香港黄金市场2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明454、黄金交易参与方•产金商•加工商•中央银行•个人与机构2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明46二、黄金投资形式（广义）•实物黄金•账户黄金①黄金ETF②纸黄金③黄金T+D④黄金期货：一般十倍左右杠杆⑤黄金基金：在《基金理财》中详细介绍2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明472019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明48三、基本面分析金价影响因素分析•直接因素•间接因素2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明49金价直接影响因素•供求关系•通货膨胀•利率•汇率（美元指数）2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明50黄金需求•首饰、饰品需求：占比70%～75%；印度,中国•投资品需求：中国增长很快•工业用途需求•官方储备需求：美国需求量：2010年4000多吨2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明51黄金消费主要是金砖五国，尤其是印度和中国中国2010年，需求量：510吨；生产量：300～400吨2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明52黄金供应全球总量：16.3万吨，每年增加2%第一产金国：南非2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明53黄金——美元趋势图2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明54世界各国央行黄金储备及排名(2011.8)2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明55金价间接影响因素分析•国际和美欧经济形势•世界和地区政治局势与突发事件盛世收藏，乱世黄金2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明56结论：基本面支持金价长期上涨•世界范围内越来越严重的通胀•美债问题、欧债危机没有完全解决•地区局势动荡2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明57四、技术面分析1、黄金价格长期走势2、黄金技术指标分析3、基本结论2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明58黄金40年走势图2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明59黄金技术指标-均线分析由于黄金时间周期很长，可用•5月均线或20周均线——生命线具体参看软件2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明603、基本结论•黄金价格处于上涨通道中•黄金价格在高位盘整•黄金的最佳投资时点已失•当前考虑投资黄金一定要等到进场时点，做好止盈与止损2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明61永远要记住!•黄金的开采成本只有560美元2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明621美元投资品价格1801年的时候，你买了1美元的投资品种，到2003年的时候结果是什么？•美国股票：57.9万美元•美国企业债券：1000多美元•黄金：1.39美元2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明63观看视频[对手]黄金该买吗？(20110805）2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明64第三节艺术品一、艺术品价值的特点１、艺术品价值的难以量度性２、艺术品价值的稀缺性３、艺术品价值的无限增值性2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明65二、艺术品投资的基本类型（一）从艺术品的大门类进行分类1、书画艺术品2、陶瓷艺术品3、古典家具4、铜镜5、古籍善本6、玉器2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明66（二）从艺术品的属性进行分类1、民间日常用品2、陈设品、非实用品3、奢侈品（皇家及贵族用品）4、艺术作品5、国家荣誉、民族感情的寄托品2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明67三、艺术品投资的主要风险与防范（一）艺术品投资的主要风险1、宏观经济形势的风险2、赝品风险3、价格风险4、品相风险5、买卖风险6、保管风险2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明68（二）艺术品投资的风险防范1、提高自身的专业只是和藏品识别能力2、借助专家或行家的“慧眼”3、从小入手，警惕跟风炒作2019/9/24主讲:西南科技大学经济管理学院姚永明69四、艺术品投资与金融、实业（房地产）投资的特性比较资本安全