地产计划预算内控

云南百大房地产有限公司云百大预算与内控体系-1-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.报告大纲•诊断意见•云百大近期模式和改善目标及基本原则•预算体系•内控体系-2-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.第一部分•诊断意见•云百大近期模式和改善目标及基本原则•预算体系•内控体系-3-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.远卓将按照下面的体系分析云百大现有的问题预算的组织预算的编制预算的执行•由哪个部门牵头编制预算•其他部门在编制过程中如何配合•预算的执行由哪个部门主导•各部门在预算的编制和执行过程中如何分工和协作•预算编制的层次•不同层次科目的设置•编制的原则和方法•预算执行过程中主要的控制点•预算的调整•内控体系的构成•内控的主要控制点•内控的主要手段内控体系-4-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.目前云百大项目实施过程中组织分工的现状如下研发部财务部工程部主办部门市场研究设计招标项目预算编制项目可研销售部施工招标采购招标现场管理资金控制项目决算售楼预算执行-5-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.…上述的分工虽然有历史的原因，但存在一定的不合理性研发部财务部工程部•涉及的职能太广，包括前期调研、规划设计、营销策划；•管理内容太多，职能的归并设计不合理；•由于涉及业务范围广，部分人员专业度不够；•规划设计和前期调研及营销策划由不同的副总分管，有时责任界定不清•职能涉及公司本部和下属分子公司的会计核算、预决算；•预决算是由原工程部的职能划归过来，目的是为了加强控制；•财务部对业务不熟悉，作为预算的牵头部门不合适，而且介入预决算过程太深；•财务部对项目预算的执行情况分析内容太细，但控制点不明确；•财务部应有的分析职能弱化；•施工招标和采购招标都放在工程部不合适；•没有很好的界定和监理公司的职能分工，通常是由工程部管理监理和施工单位；•和公司其他部门的职能和责任界定不清，且内部的分工存在一定的问题；销售部•和其他部门的接口太多，责、权、利的划分模糊，且不够合理•研发部配合进行市场营销工作；•财务部对接收取房款；•工程部对接为客户看房、回答工程问题；•和行政部合作办理相关证照。-6-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.在预算的编制过程中，云百大没有很清晰的区分公司预算和项目预算公司预算项目预算•从项目预算到公司预算从预算科目的设置上没有清楚的区分；•公司的某些费用分摊到项目上没有明确的分摊标准•没有根据项目从估算、概算到预算作相应的滚动编制；•制定的指标过细，而有些指标应该属于项目预算的范畴；•由财务部牵头编制不合适，也导致在编制的过程中各部门协调不够；•某些费用不应该分摊到项目上，比如：某些管理费用和营销费用，可能造成总部效率低下；•从估算、概算到预算的编制之间的衔接存在问题；•预算编制的科目太细，但没有按照时间展开；•由于财务部门对业务不太熟悉，因此由财务部牵头编制预算不合适；•预算管理工作流程不清晰，各部门协调不够；•预算口径不统一，导致漏项；•预算的编制标准不明确，经常凭经验估计，导致预算的偏差较大；•前期的调研工作做得不充分，预算的准确性也难以保证；•预算的常规项目缺乏经验积累，准确性难以保证；-7-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.公司预算科目设置太细，而某些科目应该在项目预算中进行核算一级科目二级科目三级科目四级科目研发部土地费土地出让金土地出让契税土地转让金…工程部财务部行政管理费人事费工资人才招聘费…品管部物业公司项目预算科目公司预算科目公司预算和项目预算科目的设置，以及科目的明细程度没有很好的区隔开•公司预算应该是项目预算的汇总＋各部门的管理费用+项目前期的费用＋…•进入公司预算的项目预算科目不宜太细，而是某些项目预算科目的汇总-8-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.预算执行的结果与预算编制之间存在较大的偏差010000200003000040000500006000070000前期预算本期预算前期预算836019882559353361001960165本期预算835223862870160341018563650土地成本前期费用建安工程费公建及配套费其他收入以国际花园项目为例单位：万元物业类型前期预算（万元）本期预算（万元）差异比例（％）建安费住宅商场23274252148％车库1869258038％不可售物业55090665％公建及配套设施费住宅商场5235603415％1.规划建筑面积增加导致投资增加916万；2.由于市场价格、政策等不可控因素导致投资增加764万；3.由于投资估计不足、预算漏项等非正常因素导致投资增加2376万元；4.收入虽然增加2585万元，但由于成本增加多于收入增加，导致销售利润率降低3％-9-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.偏差产生的原因是多方面的总利润偏差成本预算施工图审核不严变更设计比较随意，缺乏算帐和比选过程…收入预算施工设计产品的售价更多的是根据成本加上一定的利润率倒推，但由于成本预测的不准确，导致售价偏低基础数据不可靠存在错算和漏算情况…现场签证过多由于对成本缺乏动态更新，往往是项目开发结束后才发现成本过高，而楼盘售价没有及时作相应调整前期勘查、测量工作不充分有些取费原则及标准不客观设计深度不够-10-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.预算偏差的产生从根本上说是对于项目执行过程中的控制存在某些机制上的原因控制组织控制点•在项目开始之初没有成立项目管理小组，对项目进行直接管理，而是采取各部门分头管理的方式，造成预算执行过程中协调不及时，存在漏洞；•预算执行中的财务核算和分析工作均有财务部承担，导致成本控制不及时；•对预算执行分析的时间滞后，公司不能据此采取措施以便及时调整；•工程部和监理公司的职能分工不明确，导致对施工现场的管理责任不明晰；•工程部下属项目经理，因此工程部监督施工的作用没有很好的发挥；•预算对于工作的指导作用不突出；•预算执行过程主要的控制点不明确；•预算指标的分解没有完全落实到部门和员工，也没有和绩效考核挂钩；•对预算执行情况的反馈流程不畅通，反馈速度过慢，导致公司不能据此及时控制；•现场签证量大：-总体规划设计深度不够，图纸不完善；-施工图纸的会审没有程序化；-施工过程中改动比较随意；-11-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.在规划设计阶段存在的潜在问题直接影响其他环节材料及设备采购招投标规划设计施工销售环节目前情况•规划方案•扩初设计•施工图设计•在规划设计环节总体考虑不周，如国际花园项目在总体规划上一期楼间距过宽，导致土地利用率低•没有论证，一般由老总定•在概算时，没有将所有的成本项估计清楚，如国际花园项目的不可售面积估计过低，导致不可售面积成本的分摊没有完全分摊到可售面积的成本，直接导致销售定价较低，影响公司整体收益•施工图设计不完善，而且会审工作开展不力，直接导致后期出现大量现场签证，使得成本和施工工期控制难度很大•有时过多从客户端考虑问题，而没有从公司整体的盈利性角度考虑-12-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.对于像房地产商这样的“大型集成商”而言，招投标环节的不完善影响项目完成的质量材料及设备采购招投标规划设计施工销售环节控制点•招投标文件•评标和定标•招投标没有形成比较规范的文本•设计招标控制指标不明确•某些标书是由乙方提供的，而公司高层对条款的审核不严，对下属部门权限下放过多，目前而言，施工合同审核比较严格；•过程存在一定的随意性；•中标的设计院的工程决算设计上仍有计划经济的思想，不符合房地产商通常的关注点；•公司在替代部分设计院的设计工作，但由于并不真正精通这样的专业工作；原本依靠二三十专业人员完成的大型工程决算，由1、2个人控制，成果的质量难以保证-13-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.施工中随意对原有设计的变更导致现场签证量过大，进而直接影响预算的准确性材料及设备采购招投标规划设计施工销售环节目前状况•设计变更环节•施工现场签证•审图•材料供应•工程款的支付•设计变更比较随意，没有统筹估计该项变更带来的成本的增加，进而售价也不会做相应调整；•签证权限的设置不明确，虽然有成文的制度，但没有完全参照执行，在某些情况下，领导带头不执行；•目前签证权主要在工地现场，而没有人对是否该发生该项签证进行审核和监督；•项目经理签证的权利过大；•审图程序不严格，有些项目甚至在没有施工图的情况下就开始施工；•责任没有落实，没有很好的和考核与激励挂钩；•材料的选型有时在施工开始后才定，造成工期延误，预算执行偏差等问题•一般按形象进度付款，但由于在合同中对质量标准的界定条款不明确，因此有时在付款后发现工程存在质量问题；-14-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.材料和设备价格的核定不合适也会影响预算成本的控制材料及设备采购招投标规划设计施工销售环节目前状况•材料进场计划•材料价格核定•材料价差的调整•材料款的支付•没有材料进场计划•由财务部审定，但财务部难以兼顾现场施工情况，对价格的审定缺乏信息支持•对材料市场价格的波动不能主动采取措施•在合同中对于材料价格条款的规定有些是开口的，因此对于材料价差的调整没有明确规定审核办法，更多的是依据乙方的意见，控制力较弱；•一般而言，购买材料没有预付款，而购买设备有预付款，但预付款的比例不定，主要由工程部确定，没有明确的权限范围；-15-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.销售定价的不合理以及缺乏及时跟踪机制将直接减少公司现时的收益材料及设备采购招投标规划设计施工销售环节目前状况•营销方案•售楼•销售费用•目前的售价一般根据预计实现利润的目标和对成本的估算倒推定价，但由于成本估算的不准确，导致销售定价较低，直接影响公司的收益；•对前期制定的销售价格没有制定有效的跟踪机制，因此对现场销售暴露出来前期定价不合理的现象没有及时跟踪，也没能对销控价格进行调整；•销售人员的承诺有时和原始的设计方案以及实际的施工存在差异•由于预算没有按照时间展开，而销售费用和销售进度没有很好的匹配，导致后期销售费用超支现象时有发生-16-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.云百大目前的内控体系不完善是导致预算执行情况不佳的重要原因控制什么怎样控制由谁控制•没有明确区分公司层面和项目层面管控内容和方式上的差别•主要的管控点、管控深度和广度的掌控上存在问题•责任主体不明晰•部门职能分工及授权体系存在模糊地带•有些责任主体的设置不合理•缺乏清晰的控制流程•相应的制度体系不健全•缺乏有效的控制手段-17-©2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.公司目前的内控体系不尽完善合约管理方案评审内审权限体系•某些合约条款的设计没有制定标准；•对合约开口条款的审核权限不明确；•对合约的评审不严格，特别对某些由乙方提供的合约；•对可行性方案的评审一般由老总定，没有经过论证