个人住房抵押贷款

第三章个人住房抵押贷款2019/9/25教学目的与要求通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含义。重点与难点抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款风险教学方式讲授、讨论、案例教学时间安排10学时2019/9/25一、住房抵押贷款的概念及特点二、抵押权的概念、特点及法律属性三、住房抵押贷款的运作要素四、住房抵押贷款的定价第一节住房抵押贷款的基本概念2019/9/25一、住房抵押贷款的基本概念1、概念由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。2019/9/252、特征(1)房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上）(2)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其实质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。(3)房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款的区别）2019/9/25抵押贷款1、抵押财产为不动产或动产；2、债务人不转移抵押财产的占有质押贷款1、质押财产为动产或权利；2、债务人将质押物移交债权人占有。抵押贷款与质押贷款的区别与联系债务期满前所有权属于抵押人与出质人，签定合同后都要依法办理登记2019/9/25保证贷款保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时，而不是发生在保证贷款时，所以是一种“未来责任”。是一种虚拟的保证责任。抵押贷款是现实的责任担保，此抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，抵押人必须提供实在的抵押财产。抵押贷款与保证贷款的区别与联系2019/9/25二、抵押权的基本概念1、抵押权的概念在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。2、抵押权的特点（1）属于担保物权（2）抵押权担保的债权具有优先受偿权（3）用益权可设立抵押权2019/9/253、抵押权的法律属性（1）在我国可以抵押的房地产依法获得的出让土地使用权;依法获得的房屋所有权;依法获得的期房所有权;依法可抵押的其他房地产。（2）在我国不可以抵押的房地产权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足出资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产；集体所有的土地使用权。2019/9/25（3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序第一，支付处分抵押房地产之费用；第二，扣缴与抵押房地产有关的税费；第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还抵押人所欠的本息及违约金；第四，剩余金额退还抵押人。2019/9/25三、住房抵押贷款的市场参与者1、房地产抵押贷款的贷款人2、房地产抵押贷款的借款人3、担保和保险机构4、中介服务机构2019/9/25四、住房抵押贷款的定价1、影响抵押贷款利率的因素融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。2、抵押贷款利率的确定在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性风险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。2019/9/25第二节住房抵押贷款运作程序1、贷款申请及受理2、贷款审查和资信评估（核心）3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等4、签定贷款合同5、贷后管理和不良资产处置2019/9/25第三节个人住房抵押贷款分类一、固定利率抵押贷款1、美国之前的发展（1）罗马帝国fiducia(所有权归贷款人),来源于拉丁文的信任或者信赖一词，该工具明显表明贷款人不信任借款人——pignus(典质、典质物)(所有权归借款人，贷款人在借款人被“怀疑有违约的可能性”时有权取得所有权)——hypotheca(所有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况下才能取得房产控制权)。2019/9/25（2）德国文化时期德国的gage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,就象今天人们在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的gage.当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这种情形下，gage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。2019/9/25（3）法国法国的mortgage：在1066年威廉征服英国后，法国人将德国体系引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵押房地产贷款，被称为“死的”gage,由于法语中表示死的词为mort,这自然被称为mortgage.2019/9/25（4）英国英国人继续发展出现公平赎回权和法定赎回权。中世纪时，英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不收取利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有权，并且没有义务向借款人作出任何补偿。但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，尤其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，借款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭开始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约后），这就是公平赎回权。2019/9/25实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买权，此外，执行期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后就不能再赎回房地产，被称为法定赎回权。2019/9/252、美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史（1）独立战争后（1775）无房地产贷款（2）南北战争时期（1861年—1865年）开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房所需的资金而成立），第一个于1861年成立于费城，开始是股份所有制公司，后转变为储蓄机构。2019/9/25（3）西部开发（18世纪末-19世纪末）要求为新农场的销售融资，为销售融资所需的资金大部分在东部的大机构投资者手中，抵押银行非常普遍，典型的农场抵押贷款是非摊销贷款，仅支付利息的贷款，在到期日，贷款可以以新的利率和一笔小额的发起费再融资。由于这些贷款是非摊销的，房地产的价格很可能会下滑到贷款余额以下，对于有第二，第三抵押的房地产，更是如此。这类贷款所附带的违约风险在20世纪20年代后期和30年代初期美国的萧条时期变的更加明显，造成无数人违约。2019/9/25（4）大萧条时期大萧条时期政府出台的抵押贷款市场方案有两个目的：1、通过直接贷款和存款保险为贷款人提供流动性。2、通过长期摊销抵押贷款的违约保险和二级市场促进这类贷款工具的使用。战后住房金融体系由于这些机构的存在以及1947年退伍军人管理局保险的设立而开始形成。2019/9/253、FRM的运行机制（1）固定利率等额还款抵押贷款（CPM）（1.1）还款公式：每月付款额为以贷款额为年金现值计算的年金。(1)(1)1nniiapi2019/9/25年金是指定期、等额、连续的系列支付后付年金：在每期期末支付的年金后付年金终值:f=a+a(1+i)+…af=a例子：书426页(1)1nii1ni补充内容：年金的计算2019/9/25后付年金现值(房地产抵押贷款的基本公式）p=a+a+….+a例子：书426页1(1)i2(1)i(1)ni1(1)niPai2019/9/25即期年金：每期起初支付的年金即期年金终值:由例子：书427页2(1)(1)...(1)nfaiaiai1(1)1[1]nifai2019/9/25即期年金现值12(1)(1)...(1)npaaiaiai(1)1(1)[1]nipai2019/9/25递延年金：第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金永续年金：无限期支付的年金形式，即支付期无限长的年金。p=ai2019/9/25（1.2）贷款（本金）余额的计算：计算时点的年金现值。11(1)11(1)nnnnipaii2019/9/25（1.3）每月本息偿还额中本金和利息的计算月偿还额中本金部分就是该月相邻两期贷款余额之差；利息等于贷款余额乘以利率。第N期月偿还额的本金=第N-1期贷款余额—第N期贷款余额；第N期偿还额的利息=a—第N期月偿还本金第N期偿还额的利息=第N-1期贷款余额*贷款月利率第N期月偿还额本金=月本息偿还额—第N期偿还额的利息2019/9/25假设贷款金额为10万元，贷款年利率为6%，贷款期限为30年，用等额还款抵押贷款的计算公式计算，（1）该贷款的每月分期付款本息偿还额。（2）还款10年后的贷款余额是多少？（3）这10年中共向银行支付多少利息？例子2019/9/25（1.4）等额还款抵押贷款还款分析月还款额中本金和利息的关系剩余本金的部分随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系月本息偿还额与贷款总额成正向相关关系，并随着贷款利率的上升而提高；延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积（pi）。这说明了贷款期限增加到一定年限以后，延长贷款期限对月本息偿还额影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。2019/9/25利率风险金融机构承担了全部利率风险，当利率上升时，就会出现利率风险。控制利率风险最一般的方法是由借贷双方平分风险，利率一般高于可调利率抵押贷款。提前还款风险在利率上升还是在利率下降的情况下提前还款的风险比较大?2019/9/25（2）等本金还款抵押贷款（CAM）概念：在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。还款公式：(1)tpntapinn2019/9/25假设贷款金额P为10万元，贷款年利率为6%，贷款期限为30年，用等本金还款抵押贷款的计算公式计算，该贷款的每月分期付款的本息偿还额为多少？例子2019/9/25特点优点:借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因剩余本金的减少而递减，每月还款额也是逐月下降，比较适合前期收入高的人群。缺陷：不符合大部分居民收入不断增长的情况，增加还款压力；开始还款额大，限制抵押贷款发展；月还款额不断变化，支付较困难。2019/9/25与CPM的比较a的比较:剩余本金的比较：nanp2019/9/25(3)分级还款抵押贷款（GPM）概念：在最初的几年里，月还款额按约定的比率逐年递增，若干年后，月还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式，是贷款机构防范风险的产物，专为年轻人设计。计算基本原理：各年中月还款额的现值之和等于还款额。特点：在分级还款期间，月还款额小于月利息额，出现负分期付款现象，前期还款压力小。2019/9/25比较：月付款额在前期小于其他两种，分级结束后，月付款额大于它们；贷款前期的负摊还使借款人在抵押住房上的权益积累可能减少；较高的首付款比例，提前还款罚金和服务费，金融机构收益相对较高。2019/9/25(4)逆向年金抵押贷款（RAM）（倒按揭）概念：在较长期限内金融机构定期向借款人提供一笔现金，在贷款期末由借款人一次性还清贷款本息总额。（“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。）特点：不立即改变房产所有权的前提下，能解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的预测性。2019/9/25一位遗孀计划用她的房屋申请逆向年金抵押贷款，如果当前利率是10%，且10年后的债务额为10万元，则她每年可得多少钱？例子2019/9/25年年初贷款余额还款额利息年末贷款余额105704.13570.416274.5426274.545704.131197.87