下载【银河证券：房地产行业周报-政策效果明细，成交惨淡-10

日行业研究报告周报政策效果明细，成交惨淡—房地产行业周报（100426-100502）谨慎推荐维持评级核心观点:分析师z全国：楼市成交惨淡本周监测的32城市中，26个城市成交面积环比下跌，其中南京跌幅最大，环比下跌77.85%。重点城市中，剔除政策性住房后，北京成交面积环比仅上涨0.40%，其余8城市成交面积环比均下跌，除重庆下跌5.93%外，其他城市跌幅均超过20%。政策效果明显，大部分城市成交降温，观望情绪浓厚。z环渤海：北京周住宅成交15.1万平方米，周均环上涨0.4%。价格方面，住宅成交价格为19196元/平方米，环比下降6.14%。z珠三角：深圳本周住宅成交面积环比减少34.57%，价格涨9.38%。广州成交减少23.33%。z长三角：本周上海楼市成交量较上周跌33.14%；杭州成交面积跌41.19%，南京环比大幅跌77.85%，苏州成交套数跌50.39%。z投资建议：近期地产调控政策频出，我们分析对打击投机性需求效果明显，房地产交易量有可能陷入萎缩，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。我们建议投资者对地产股暂时采取观望的态度。我们维持房地产行业评级为“谨慎推荐”。此外由于北京、上海、深圳、重庆等一线城市异地投机性和投资性购房比例较高，受影响更大，同时对高档房产征收保有税以及全面清理土地增值税等的实施可能性增强，建议暂时回避一线城市和产品结构以高档住宅为主的房地产上市公司。丁文：[e-mail]：（8610）66568797执业证书编号：S0130200010337潘玮：[e-mail]：（8610）66568212执业证书编号：S0130109074249行业研究报告/房地产行业一、全国重点城市成交继续回升表1：全国重点城市成交情况（0426-0502）供应情况完成交易情况成交价格城市可售套数（套）可售面积（万平米）成交套数（套）成交面积（万平米）环比成交均价（元/平米）环比北京871781181.25305432.3839.48%--上海36534516.08183818.97-33.11%150911.51%天津（4.26-4.30）133014.19171重庆（4.26-5.1）9993201032.42405436.465792深圳30957363.212682.39-34.57%258469.38%广州*33370423.0693110.96-23.33%1201820.52%杭州12149199.043123.23-41.19%203184.64%南京*23766293.624034.43-77.85%141450.02%武汉320832.05-30.94%68993.32%苏州15706221.665125.95-49.23%104355.35%资料来源：中国银河证券研究所整理二、环渤海1、北京：价格继续下行本周（4.26-5.2）北京共成交商品房3146套、36.05万平方米，其中成交面积环比上升57.42%。住宅共成交2738套、26.82万平方米，成交面积环比增长52.07%。商品房成交量中的住宅成交面积占比为74.39%,比重下降了近3个百分点。剔除政策性住房影响，纯商品住宅成交1224套、15.10万平方米，成交套数有所减少，而面积则有小量增加，环比增加0.77%。剔除保障性住房的影响，本周商品住宅成交价格为19196元/平方米，环比下降6.14%。图1：北京商品住宅周成交量统计资料来源：中国银河证券研究所整理图2：北京商品住宅价格走势资料来源：中国银河证券研究所整理请务必阅读正文后的免责声明部分11行业研究报告/房地产行业三、珠三角1、深圳：市场持续低迷受新“国十条”政策影响，本周深圳市场成交量继续大幅减少。本周成交面积共计2.39万平方米，环比减少34.57%，总成交套数为268套，环比减少35.73%。图5：深圳2009-2010年各周商品住宅销售统计05101520251591317212529333741454910年1591317万平米-200%0%200%400%600%800%1000%1200%1400%%销售面积万平方米销售面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图6：深圳2009-2010年各周商品住宅价格走势单位：元/平米050001000015000200002500030000350001591317212529333741454910年1591317资料来源：中国银河证券研究所整理本周深圳商品房成交均价为25846元/平方米，环比上涨9.38%。2、广州：成交下降本周广州十区两县市共签约931套，签约面积10.96万平米，环比分别减少28.66%和23.33%。住宅套均签约面积达117.70平米，与上周相比增加8.18平米。本周签约量前十项目主力成交户型以中大户型为主。图7：广州09-10年各周商品住宅销售统计资料来源：中国银河证券研究所整理请务必阅读正文后的免责声明部分22行业研究报告/房地产行业四、长三角1、上海：交易量下跌约三成本周成交住宅18.96万平方米、1838套，环比上周分别下跌33.14%、29.47%，与去年同期相比分别下跌66.61%、65.02%。价格方面，住宅成交均价为15091元/平方米，环比上涨1.51%。本周成交量的继续走低，一方面源于五一假期旅游转移了人们的注意力，1、2日两天仅成交住宅71套；另一方面新政的密集出台使得投资性需求得到了有效的抑制，而刚性需求的观望情绪也有所加大。图8：上海09-10年各周商品住宅销售统计010203040506070801591317212529333741454910年10年591317-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%800%%销售面积万平方米销售面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图9：上海09-10年各周商品住宅价格走势单位：元/平米02000400060008000100001200014000160001591317212529333741454910年110年591317资料来源：中国银河证券研究所整理2、杭州：成交量继续下滑，价格相对平稳本周受到频频出台政策及“五一”假期影响，杭州房地产市成交量继续大幅下滑，本周成交套数与成交面积分别为312套、3.23万平方米，环比分别大幅下降38.82%和41.19%，商品房成交均价为20318元/平方米，环比微幅上涨4.65%。本周主要成交楼盘依旧以上城区和拱墅区的中高价位楼盘为主，使得周成交价格小幅上扬。图10：杭州09-10年各周商品住宅销售统计051015202530351591317212529333741454910年110年591317万平米-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%%销售面积万平方米销售面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图11：杭州09-10年各周商品住宅价格走势单位：元/平米0500010000150002000025000300001591317212529333741454910年110年591317资料来源：中国银河证券研究所整理请务必阅读正文后的免责声明部分33行业研究报告/房地产行业3、南京：成交大幅下跌本周（04.26-05.02）南京商品住宅市场成交套数和成交面积环比出现大幅下跌，认购量亦出现大幅下跌。本周商品住宅成交403套，认购405套，成交套数环比大幅下跌77.36％，认购量环比大幅下跌64.41%；本周商品住宅的成交面积达到44331平方米，大幅下跌77.85%；周成交套均面积为110平方米。图12：南京09-10年各周商品住宅销售资料来源：中国银河证券研究所整理图13：南京商品住宅供销走势资料来源：中国银河证券研究所整理4、苏州：成交大幅下降本周苏州房地产市场成交量降幅明显，成交面积环比出现大幅下降，成交套数与成交面积分别为512套、5.95万平方米，环比分别下跌50.39%和49.23%。商品房成交均价为10079.01元/平方米，环比上周微幅上涨1.75%。图14：苏州09-10年各周商品住宅销售统计05101520253035401591317212529333741454910年110年591317万平米-200%0%200%400%600%800%1000%1200%1400%1600%1800%%销售面积万平方米销售面积环比资料来源：中国银河证券研究所整理图15：苏州商品住宅各周价格走势单位：元/平米0200040006000800010000120001591317212529333741454910年110年591317资料来源：中国银河证券研究所整理五、其他地区1、武汉：楼市有所降温请务必阅读正文后的免责声明部分44行业研究报告/房地产行业本周武汉楼市开始有所降温，但一周销售套数突破3000套在武汉楼市属于较高的销量，所以相对于其它主要城市而言，武汉楼市的降温速度仍然相对滞后。目前武汉楼市出现了上门量和签约量冰火两重天的局面，在新政之后，新增客户的上门量骤然减少，但前期定下房源的客户却因为新政的消息出台而加快了签约步伐，主要的目的是在新政还没有颁布具体细则或者是尚未严格执行之前，能够通过打擦边球和获取更多贷款优惠。武汉市在09年的拆迁量突破历史纪录，而今年计划的拆迁量比去年还要大，存在着大量急于购房的刚性需求。本周的成交均价为6899元/平方米，相对于上周有所上涨，涨幅为3.31%。图16：武汉市商品房周成交量比较资料来源：中国银河证券研究所整理图17：武汉市商品房周成交价格走势单位：元/平米资料来源：中国银河证券研究所整理2、厦门：成交大幅下降本周厦门商品住宅成交数据：成交套数、成交总面、成交总金额呈下跌态势。商品住宅成交套数从上周的627套减少到本周的243套，环比下降了61.24%；住宅成交总面积从上周7.9万平方米下降到本周的2.9万平方米，环比下降了62.76%；成交总金额从上周的9.9亿下降到本周的3.7亿元，环比下跌了62.66%；套均面积从上周的125.69平米下跌到了本周的120.76平。环比下降了3.92%。本周商品房成交均价为7273元/平方米，与上周的10102元/平方米相比，环比下跌了28.01%；本周商品住宅成交均价为12600元/平方米，与上周的12567元/平方米相比，环比上升了0.26%。图18：厦门市商品房周成交套数比较资料来源：中国银河证券研究所整理图19：厦门市商品房周成交价格走势单位：元/平米资料来源：中国银河证券研究所整理请务必阅读正文后的免责声明部分55行业研究报告/房地产行业表2：重点公司估值比较EPS(E/A)PE2010股价对证券简称股价5.5EPS08EPS09EPS1008PE09PE10PERNAVNAV溢价万科A7.490.370.480.6520.2415.6011.5210.8-30.65%保利地产11.430.911.061.312.5610.788.7923.5-51.36%陆家嘴19.750.470.610.6242.0232.3831.8517.810.96%招商地产16.70.940.961.2517.7717.4013.3625.8-35.27%华侨城A11.940.350.550.7234.1121.7116.5821.3-43.94%金融街8.360.430.550.719.4415.2011.9416.5-49.33%泛海建设9.20.090.180.28102.2251.1132.8616.3-43.56%张江高科11.580.380.460.6830.4725.1717.0315.6-25.77%新湖中宝5.10.30.340.617.0015.008.509.55-46.60%金地集团6.480.380.780.