云南人口与住房经济问题研究综合报告

云南省第11次哲学社会★申报号：11B220科学优秀成果申报材料云南人口与住房经济问题研究云南省统计局课题组二〇〇七年九月十三日课题组织课题组顾问罗进忠省统计局副局长课题组组长：陈杨东省统计局投资处处长课题组成员：胡瑜琳省统计局投资处主任科员陈猛省政府省长办副调研员黄媛省建设厅房地产处副处长梁旭东省发改委投资处副处长付强省建设厅房地产处主任科员专家组成员康向萍省建设厅副巡视员晏祥秀云南省统计局社科处处长谭君石省统计科研所所长严乃贵省人口战略中心副主任张洪云南省财经大学教授研究目录一、云南人口与住房状况及基本特征11-1、全省居民家庭人均住房水平提高21-2、全省居民住房质量和设施状况改善31-3、全省居民家庭住房存量结构发生变化31-4、自建住房仍是居民实现住房需求的主要途径41-5、人口数量与构成变化带来住房需求增长41-6、住房经济发展不平衡，不同地区差异较大6二、房地产业是住房经济发展的主要动力之一72-1-1、住房制度改革期（1994～1997年）82-1-2、住房制度改革转轨期（1998～2000年）82-1-3、住房经济快速发展期（2001～2006年）92-2-1、房地产企业大幅增加，开发投资规模迅速扩大102-2-2、商品房销售面积迅速增长，住房市场不断完善112-2-3、大部分州市房地产业进入快速发展阶段，全省住房市场开始形成11三、云南人口与住房经济发展面临的挑战123-1、云南城乡“二元”结构是导致居民住房状况差异的重要原因，也是制约住房经济发展的主要障碍123-2、城乡居民收入增长缓慢，减低住房购买力133-3、住房市场房价过快上涨，已超出大多数居民的承受能力143-4、商品房供应结构不合理，导致住房有效供给不足153-5、住房经济市场价格运行机制不合理163-6、住房市场不够规范,导致市场秩序较混乱173-7、居民住房消费观念亟待进一步转变18四、云南人口与住房经济发展趋势分析194-1、云南住房经济发展进入发展机遇期194-1-1、云南住房经济进入快速发展时期。194-1-2、以“住”、“行”为特征的居民消费升级加快204-1-3、城市化进程加快，住房经济已成为新的支柱产业204-2、云南住房市场需求量预测分析204-3、云南住房经济发展趋势分析224-3-1、云南房地产业发展由“热”趋向“稳定”状况234-3-2、云南房地产业处于小景气区间运行，总体发展健康24五、促进云南人口与住房经济健康发展建议255-1、提高城乡居民收入水平，抓好城乡住房建设规划265-2、切实改善住房供给结构,构建符合云南省情的节约型住房体系275-3、大力发展住房二级市场，加快居民住房梯次消费升级275-4、健全住房保障制度，解决城乡中低收入家庭住房难问题285-5、加快推进城镇化进程，促进全省县域住房经济发展295-6、加快政府职能转变，促进城乡居民安居乐业305-7、控制人口数量增长，大力提高人口素质325-8、建设新农村，探索农村住房经济发展新思路32云南人口与住房经济问题研究住房是人类生存和发展不可缺少的必要条件，也是满足人类社会物质生活最基本需求之一。人口与住房状况不仅是衡量一个国家或地区居民生活质量和实现小康程度的重要标志之一，而且住房经济对一个国家或地区的经济和社会发展具有重要作用。党的十六届四中全会后，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会成为党和国家执政新理念。随着云南经济社会的快速发展，城乡居民收入水平的稳步提高，居民消费升级明显加快，如何解决好广大百姓买房难这一重大民生问题成为各级党委政府重要任务。因此，大力发展住房经济，促进百姓安居乐业，对建设富裕民主文明开放和谐云南具有十分重要的现实意义。一、云南人口与住房状况及基本特征云南是一个集“民族、山区、边疆、贫困”四位一体为典型特征的欠发达农业省份。据2005年云南省1%人口抽样调查数据显示，2005年全省人口总量为4450.2万人，与2000年第五次人口普查相比增加了206.43万人，年均增加41.29万人，年均增长0.97%。人口规模在全国列１２位，在西部仅次于四川、广西两省区位居第3位。在全省常住人—1—口中，城镇人口为1310.52万人，占总人口的29.5%，与2000年第五次全国人口普查比较，城镇人口比重上升了6.14个百分点；乡村人口为3131.92万人，占总人口的70.5%。在加快推进小康和谐社会建设过程中，城乡居民人均住房面积和生活条件等状况指标是衡量百姓小康生活质量水平的重要指标。经过近十年来云南经济和社会快速发展，全省人口与住房经济状况已发生了明显变化，并反映出一些新特征。1、全省居民家庭人均住房水平提高。一是人均居住面积明显增加。据2005年云南省1%人口抽样调查资料显示，全省家庭户人均住房建筑面积为24.16平方米，人均住房间数0.79间，与2000年第五次人口普查相比较，人均住房面积提高了3.46平方米,提高了16.7%；二是居民家庭户均住房间数提高。全省居民家庭户均住房间数2.87间。从全省居民家庭户拥有住房间数的构成看，拥有1间、2间和3间住房的家庭，分别占家庭户总数的15.8%、30.3%和31.6%，其中拥有2～3间为主流户型家庭占到61.9%，全省居民住房居住条件得到较明显改善，几代人同居陋室已成为历史。2．居民住房质量和设施状况改善。近年来随着房地产蓬勃发展和大规模旧城改造的实施，危房改造力度加大，小城镇建设步伐的加快，以及社会主义新农村建设，城乡居民住房条件和生活环境得到明显改善。一方面，居民家庭住房结—2—构和质量发生了较大变化。抽样调查数据显示，全省76.6%的家庭住上了独立的生活居室，59.3%的家庭住上了楼房，61.1%的家庭住上了钢混结构的房屋，告别了过去既生产又生活外带圈养家畜一屋多用的低水平居住状况，住房功能由遮风避雨生存型向功能齐全的舒适型发展。另一方面，居民住房设施状况有所改善。全省有77.3%的调查户有独立使用的厨房，54.8%的调查户饮用上了自来水；41.3%的调查户有独立使用的厕所，16.1%的调查户住房内有洗澡设施，以电或燃气为主要炊事燃料的调查户为18.2%，59.8%的调查户主要炊事燃料仍使用柴草，这里反映出全省农村居民住房在安全饮水、生活卫生、使用生活洁净能源方面还有较大差距。3、全省居民家庭住房存量结构发生变化。自上世纪80年代以来，全省住房经济开始起步发展，特别是随着房改政策的逐步落实和住房商品化进程，大量新建住房让众多城镇居民圆了“住房梦”。在全省住房存量结构中，在80年代建成的住房家庭户达27.6%，在90年代建成的住房家庭户比重为30.9%，比80年代提高3.3个百分点，而建筑面积占比提高4.1个百分点。2000年以后购建住房的居民家庭户比重达21.6%。总的来说，改革开放以来全省住房存量结构发生很大变化，1980年以来全省建造的住房比重达79.2%，其中,昆明市到达81.4%，建筑面积比重达83.8%。反映出改革开—3—放以来全省城乡居民生活迅速提高，住房消费升级加快，住房需求日益成为居民消费的热点。4、自建住房仍是居民实现住房需求的主要途径。从居民实现住房需求途径看，自建房占调查户居住房屋比重为82.3%，购买原公有住房的调查户占4.5%，购买商品房和经济适用房的调查户占4.0%，其他占4.0%（图1-1），反映出全省住房经自建住房82%购商品房4%购公有住房4%租房5%其他5%图1-1、云南居民家庭实现住房需求的不同途径（资料来源：2005年云南省1%人口抽样调查）济处于起步阶段；另一方面从购建住房所支付费用看，1万元以下的调查户占49.8%，5万元以下的占82.0%，在10万元以上的占3%，20万元以上占0.9%，这反映出全省大部分居民特别是农民家庭收入低下，居住房屋条件仍然很差的实际状况。—4—5、人口数量与构成变化带来住房需求增长。从理论上讲，25～45岁人群是住房消费倾向最为突出，25～35岁年龄段人群住房刚性需求较强；35～45岁年龄段人群则是住房升级换代和住房投资的主要群体。据2005年1%人口抽样调查数据，全省常住人口中，0～14岁人口为1069.3万人，占总人口的24.07%；15～64岁人口为3038.62万人，占总人口的68.4%；65岁及以上人口为334.52万人，占总人口的7.53%。从人口构成上看，我省住房需求相对旺盛的群体占总人口的比重达68.4%。特别是80年后“婴儿潮”人群已成为住房消费的主要群体，将带来的潜在住房需求明显增加。另一方面，居民人口素质提高也对住房需求产生较明显的影响（图1-2）。（平方米／人）05101520253035人均住房建筑面积2123.0925.2827.9630.8232.0134.98未上过学小学初中高中大学专科大学本科研究生及以上—5—图1-2、按受教育程度分的居民家庭人均住房建筑面积（资料来源：2005年云南省1%人口抽样调查）据2005年云南省1%人口抽样调查反映，居民家庭受教育程度越高，人均住房面积越大，二者反映出高度的正相关关系，人口受教育程度在很大程度上决定了人均住房面积的大小，平均受教育程度提高一个层次，人均住房面积就多增加2.0平方米，这体现出知识改变人的命运，素质改变人生活的力量。按2005年1%人口抽样调查数据推算，全省具有大专以上程度人口已达108.22万人，比第五次人口普查增加22.96万人，增长了26.93%。随着全省人口数量和人口素质的提高，以及人口流动性增强，人口对住房旺盛的需求将持续一个较长的时期。6、住房经济发展不平衡，不同地区居民住房差异较大。首先从人均住房面积大小分布情况看，2005年全省人均住房面积在12.0平方米以下的调查户占20.6%，人均住房面积在8平方米以下(包括无房户)的占调查户数的8.5%，人均住房面积在20～30平方米的调查户占23.1%，40.0平方米以上的调查户占8.5%，接近60%的调查户人均住房面积在13～40平方米之间，呈现出典型的正态分布格局。其次从全省16—6—（平方米/人）05101520253035人均住房面积27233329212620172822262226241920昆明曲靖玉溪保山昭通丽江思茅临沧楚雄红河文山版纳大理德宏怒江迪庆图1-3、按州市分的居民家庭人均住房面积差异（资料来源：2005年云南省1%人口抽样调查）个州市看，玉溪市居民人均住房面积最高，达32.75平方米，其中，怒江、临沧2个州市人均住房面积不足20.0平方米，临沧最低为16.7平方米，全省50%的州市人均住房居住面积低于全省平均水平（图1-3）。因此，全省住房经济发展不平衡问题突出，同时也说明云南住房经济发展存在巨大的潜力，县城房地产业还有一个发展壮大过程，全省住房商品化进程依然任重而道远。由此可见,自改革开放以来,云南绝大多数居民在实现温饱后开始进入解决住房居住需求问题,人均住房面积提高和设施的改善,标志着全省城乡居民住房条件在数量和质量—7—两方面都有了提高,生活条件也随之而来改善。目前全省城镇居民住房条件明显改善，达到人均住房面积20平方米小康居住标准，仍有20～25%的城镇居民急需改善住房条件；全省农村居民基本上有了住房，从事农业的居民家庭住房占全省76.1%,但近80.0%的居民家庭住房简陋，茅草房、土坯房，住房质量和安全饮水、生活卫生条件差的情况十分普遍，与农村人均钢筋砖结构住房面积30平方米小康居住标准仍有很长一段路要走。今后5～15年随着全省城镇化进程加快，人口数量的不断增长，全省城乡居民存在巨大的住房需求，解决广大农村和城镇中低收入家庭住房难问题,已成为全省人口与住房经济发展的主要挑战。二、房地产业是住房经济发展的主要动力之一近年来房地产业迅速发展成为我国重要支柱产业，随着经济和社会快速发展，居民消费升级和城镇化进程加快，房地产业对改善人居环境，提高生活质量，做出了积极的贡献，它对整个经济带来的连锁反应远远大于其对GDP的直接影响。住房经济不仅成为国民经济增长的主要助推器之一，对经济发展具有极其深远的影响，而且对构建和谐社会