中投证券-主要城市房地产市场周报

请务必阅读正文之后的免责条款部分1/18房地产市场周报2008年12月24日房地产李少明万丽[e-mail][e-mail]行业基本资料上市公司家数92总市值（亿元）4,988.2占A股总市值比例3.24%平均市盈率13.76股价表现（%）1M3M6M行业指数-1.45.4-19.0上证综指-3.7-15.2-33.0-80%-60%-40%-20%0%20%40%D-07M-08J-08S-08中投房地产指数上证综合指数相关报告《2009年投资策略-超越景气思维关注中国房地产》20081218《放宽二套房贷等政策影响深远》20081218《11月京沪深有回暖势头-主要城市房地产市场11月报》20081210《房地产业是持续降息最受益对象》2008/11/26《政府首次提出通过投资收购解决保障性住房的房源》2008/11/11《上海市14条救市措施更高明、行之有效》2008/10/24《购房信贷政策远超预期，将实质性地刺激住房刚性需求》2008/10/23《明确降税支持居民购房，农村土地改革确立土地稀缺性》2008/10/20《针对房地产业的政策调控拐点已现》2008/10/15房地产行业看好主要城市房地产市场周报（12.15-12.21）本报告跟踪分析最近一周主要城市住宅成交情况、供应情况以及价格走势。覆盖的城市包括：北京、上海、深圳、天津、广州、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、重庆和成都。投资要点：„本周17日国务院常务会议研究部署了“国三条”，包括二套房房贷、营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务等内容；20日国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，22日央行宣布下调基准利率和存款准备金率。政策密集出台效果需观察。本周长三角各城市成交量增长幅度较大，与上半年成交量峰值相比仍有距离。„北京市场成交量企稳回升。住宅期房成交3098套，成交面积30万平，环比分别上升25.2%和27.7%。保障性住房在成交套数中占比为58%，与上周持平。扣除保障性住房后的成交套数为1309套，成交面积为15.3万平，环比分别上升28%和35%，套均成交面积为117平米，比上周增加6平米。由于保障性住房的成交拉低了外城区的成交均价，且外城区在全市成交量中占比高，全市成交均价环比微降1.9%。„上海市场成交量止跌企稳。住宅成交套数为2790套，成交面积为28.4万平米，基本与上周持平，套均成交面积为102平米，环比下降1平米。由于本周外环以外在成交面积中占比上升3.12个百分点，而内外环间占比下降3.02个百分点，全市成交均价环比下降2.65%。„深圳市场创新高后小幅回调。住宅成交1771套，成交面积16.5万平米，环比分别下降12.5%和10.9%。上周成交量为今年以来最好水平，本周有所回调，但仍高于此前各周。套均成交面积为93平米，比上周增加2平米，仍以中小户型成交为主。成交均价环比下降6.5%，自11月份以来均价下降趋势明显。„其他：成交量变化较大的城市¾苏州：成交套数和成交面积环比分别大幅上升42.9%和38.9%，套均成交面积为120平米，环比下降3平米。成交均价基本与上周持平。¾杭州：成交套数和成交面积环比分别上升48.8%和39.3%。套均成交面积环比下降7平米为108平米。住宅成交均价环比下降2.3%。¾广州：住宅签约套数和签约面积为环比分别上升17.9%和21%。套均签约面积为107平米，环比上升3平米。近七周签约量稳定在较好水平。（无均价数据）风险提示：注意：政府调控政策转向对成交量的释放需要进一步观察；行业调整时间、调整幅度超过预期等因素。请务必阅读正文之后的免责条款部分2/18阅读提示：¾房地产周价格和周成交量波动幅度大，短期数据只作参考，更应关注发展趋势；¾周成交量受周开盘量的多寡影响，周成交均价受周成交楼盘品质档次、地段优劣影响而波动；¾周数据仅供参考，在阅读《周报》时建议参考我们的《月度》报告。¾报告中的数据来源中国指数研究院，其成交面积与国家统计局的销售面积统计口径不一，中指院的统计口径是已签约面积，国家统计局的统计口径是已签约已交付的面积。主要城市住宅（或商品房）成交情况表1：主要城市一周（12.15-12.21）住宅成交情况成交套数成交面积成交价格区域城市12.8-12.1412.15-12.21环比12.8-12.1412.15-12.21环比12.8-12.1412.15-12.21环比住宅期房北京2,4753,09825.2%23.630.127.7%8,9578,789-1.9%住宅天津881781-11.4%9.48.3-11.5%6,7566,8591.5%住宅济南553188-66.0%5.61.9-66.3%5,4215,385-0.7%环渤海住宅青岛76485111.4%7.69.018.4%\住宅上海2,7822,7900.3%28.728.4-1.0%10,1329,863-2.7%住宅苏州58082942.9%7.29.938.9%6,5076,480-0.4%住宅南京1,7731,246-29.7%18.112.9-28.9%住宅杭州33348846.5%3.85.441.3%13,02112,804-1.7%商品房杭州36554348.8%4.25.839.3%13,14012,840-2.3%长三角商品房宁波7261,06947.2%7.812.865.4%8,8898,758-1.5%住宅深圳2,0251,771-12.5%18.516.5-10.9%10,76610,064-6.5%住宅东莞88398511.6%9.99.8-1.0%\住宅厦门21027330.0%2.53.121.4%8,8697,914-10.8%商品房广州1,5971,88317.9%16.620.121.0%\华南住宅福州564490-13.1%5.95.3-9.7%7,0247,0480.3%商品房武汉1,96521.14,682商品房昆明940875-6.9%8.97.7-13.2%4,6084,578-0.7%住宅贵阳4681,270171.4%6.015.70.5%\商品房长沙\2,67930.728.3-7.8%3,7043,532-4.6%商品房重庆3,0612,731-10.8%26.023.9-7.9%3,6173,8707.0%中西部商品房成都2,1791,778-18.4%17.315.0-13.1%\资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分3/18成交套数成交面积成交价格区域城市12.8-12.1412.15-12.21环比12.8-12.1412.15-12.21环比12.8-12.1412.15-12.21环比商品房徐州44062040.9%4.56.746.9%商品房扬州18222523.6%2.33.552.4%5,2134,730-9.3%住宅温州94951.1%1.41.610.9%住宅包头1801895.0%2.02.315.6%3,0293,2697.9%商品房宜昌47494.3%0.50.5-5.6%3,7513,9986.6%商品房蚌埠18590-51.4%1.61.1-36.0%4,0003,724-6.9%住宅惠州10112018.8%1.31.516.5%住宅期房泸州10313531.1%1.11.530.3%部分小城市商品房南充169140-17.2%1.51.2-18.9%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图1：北京住宅期房成交量-1,0002,0003,0004,0005,0003.10-3.165.19-5.257.28-8.310.6-10.1212.15-12.21-51015202530354045住宅期房成交套数住宅期房成交面积（万平）资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图2：北京2006-2008年同期住宅期房周成交套数-5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,00001-0603-1605-2508-0310-1212-21套数2006年同期2007年同期2008年2008年扣除保障性住房资料来源：中投证券研究所，wind„北京住宅期房成交3098套，成交面积30万平，环比分别上升25.2%和27.7%。本周保障性住房在成交套数中占比为58%，与上周持平。扣除保障性住房后的成交量有大幅度增长，成交套数为1309套，成交面积为15.3万平，环比分别上升28%和35%，套均成交面积为117平米，比上周增加6平米。11月份开始各周成交量好于去年同期各周。本周扣除保障性住房后的住宅期房成交套数与07年同期相比下降28%，与去年同期的差距在缩小。房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分4/18图3：北京2006-2008年同期住宅期房每周套均成交面积809010011012013014015016017018001-0603-1605-2508-0310-1212-21套均面积（平米）2006年同期2007年同期2008年2008年扣除保障性住房资料来源：中投证券研究所，wind图4：北京住宅期房成交面积中保障性住房占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-19-159-2910-1310-2711-1011-2412-812-22保障性住房占比资料来源：北京市房地产交易管理网，中投证券研究所，数据始于08年9月1日图5：北京分区域住宅期房成交套数-5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0006.2-6.87.21-7.279.8-9.1410.27-11.0212.15-12.21套数内城区外城区近郊和远郊资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院本周的成交量主要集中在朝阳区、丰台区和石景山区，三区在总成交套数中分别占比44.8%、19.6%和17.8%，合计占到总成交量的69.4%。从套均成交面积来看，朝阳区为91平米（环比减少2平米），丰台区为89平米（环比减少11平米），石景山区为92平米（环比减少21平米）。以上三区的成交量仍是以保障性住房为主。06年至08年7月之前住宅期房的套均成交面积大都在110-130平米之间，而从08年8月末开始套均成交面积有明显下降，而扣除保障性住房后的套均成交面积仍在110-130平米的区间内。北京市场的保障性住房从08年9月开始大量增加。房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分5/18图6：北京住宅期房成交面积区域结构0%20%40%60%80%100%6.2-6.87.21-7.279.8-9.1410.27-11.0212.15-12.21内城区外城区近郊和远郊资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图7：北京住宅成交均价-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0003.10-3.165.19-5.257.28-8.310.6-10.1212.15-12.21元/平内城区外城区近郊区远郊区资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图8：北京内城区各区住宅成交均价4,00012,00020,00028,00036,00044,0006.2-6.87.21-7.279.8-9.1410.27-11.0212.15-12.21元/平东城西城崇文宣武资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院由于保障性住房的成交拉低了外城区的成交均价，且外城区在全市成交量中占比较高，全市成交均价环比微降1.9%，为8789元/平。本周外城区中的海淀区和石景山区成交量大幅上升，外城区在成交面积中占比为85.7%，环比上升36.3个百分点，内城区占比微降1个百分点，近郊区和远郊区成交面积占比下降35.2个百分点。本周内城区成交均价较为稳定，各区均价波动幅度不超过8%。房