动态经济测算原理、方法与案例

B.A.Consulting︳1动态经济测算：原理、方法与案例2008/11B.A.Consulting︳2原理含义必要性投资决策前提与基础思路应用方案优化其它内容框架方法引子程序程序与方法需要注意的问题方案择优B.A.Consulting︳3引子：一个简单的案例概况思考分析B.A.Consulting︳4概况万科：内部收益率46.73％，净现值16169年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000净现值-14,000-90911,28019,79716,168净现值NPV16,169内部收益率IRR46.73%指标：总建35万平米成本：单位地价800元/平米，建造成本等1700元；销售：4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。案例：万科城市花园B.A.Consulting︳5分析关键词：分解还是模拟？计算还是评价？特点1、静态指标，地价、成本、收入在时间上的分摊、分解2、引入现金流、净现金流、净现值、内部收益率指标3、折现B.A.Consulting︳6思考是什么？为什么？怎么样？问题：1、原理：何谓动态分析？为什么要进行动态分析？2、方法：如何进行合理分解分摊？指标计算与评价？3、应用：可以有哪些方面的应用？应注意些什么？B.A.Consulting︳7原理含义前提与基础必要性B.A.Consulting︳8何谓？项目战略三角是由投资者、贷款者和政府构成项目战略三角B.A.Consulting︳9何谓？在建设项目领域，财务评价又称财务分析，是前期决策阶段广泛应用的分析技术/工具财务评价建设项目财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析和预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。B.A.Consulting︳10如何理解？在房地产项目决策和策划领域，财务评价俗称经济测算，起辅助决策、策划作用解析1、现行财税制度和市场价格体系：所得税税率，33％还是25％？2、基础：市场研究、方案设计、B/C估算、报表编制3、计算范围：项目还是社会？4、重点：盈利能力、偿债能力、资金平衡能力、抵御风险能力5、目的：经济上可行性，而不是技术先进性、社会可接受度B.A.Consulting︳11如何理解？财务评价是多学科交叉领域，因此具有复杂性、综合性特点综合性财务会计技术经济学项目决策与评价财务评价B.A.Consulting︳12何谓？静态是动态的基础，动态是静态的延展动态测算1、充分考虑资金时间价值。财务费用？2、是静态测算的延伸和深化对房地产开发项目的投资经济效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态测算。B.A.Consulting︳13为什么？静态测算的局限性使得其分析结果的准确性、可靠性大打折扣，制约了其应用范围静态测算的局限性1、忽略了整个开发经营期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年。2、未考虑投资期末处理物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。3、忽略了净现金流量的时间价值问题。如，静态投资回收期持有20年后转让的情形B.A.Consulting︳14投资：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值资金成本：使用资金要支付代价银行借款：按利率支付利息股东投入：交付红利机会成本：（放弃即期消费的损失所应得的补偿）买地：建设：为什么？资金的时间价值B.A.Consulting︳15单利终值计算:F=P（1+i*t)单利现值计算:p=F*(1-i*t)n复利终值计算:F=P（1+i)-n复利现值计算:p=F（1+i)问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？为什么？资金时间价值的计算B.A.Consulting︳16如何理解？动态经济测算，扩展了财务评价的应用范围，使得分析评价结果更全面、准确、可靠全、准、广房地产项目财务评价出售型项目出租型项目混合型项目财务评价合理化的趋势就是，项目的投资收益等要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再作决策。B.A.Consulting︳17前提和基础？有一定的前提与基础前提与基础第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。静态测算B.A.Consulting︳18前提和基础？基本假设之后，综合分析阶段进行前提与基础项目基本情况用地分析市场分析政府政策分析发展商分析基本假设经济测算市场定位核心问题/项目特性综合分析规划建筑产品定位B.A.Consulting︳19前提和基础？明确上述几个事项小结开发建设计划资金来源与运用计划租售计划B.A.Consulting︳20序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27示例项目实施进度计划表前提和基础？B.A.Consulting︳21思路与方法思路方法程序B.A.Consulting︳22思路明确目的，情景转换是关键第二步：确定性分析还是不确定性分析？第三步：全部投资财务评价还是自有资金财务评价？第四步：租售模式？第一步：明确目的，情景转换？案例一：是否该拿地？内部收益率、最高土地费用案例二：哪个方案更有利于快速回款？动态投资回收期B.A.Consulting︳23程序难点：编制报表财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。B.A.Consulting︳24程序熟悉基本报表第二步：编制基本财务报表①财务现金流量表：分为：a.项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来源，假设全部投资都是自有资金。b.资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。c.投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算的基础②损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。③资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。④借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源，计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标。B.A.Consulting︳25程序编制与检查顺序：指标表、成本估算表、收入估算表、现金流量表指标表成本表收入表投入计划租售计划现金流出现金流入现金流量表损益表还本付息计划B.A.Consulting︳26小结区分融资前融资后的主要目的，在于进一步明确自由资金的财务可行性基础数据建设投资销售收入经营成本流动资金项目全部投资现金流量分析（融资前分析）融资方案建设期利息还本付息总成本费用损益表盈利能力静态分析资产负债表资金来源与运用表自有资金现金流量表FIRR；NPV；投资回收期偿债能力分析自有资金FIRRB.A.Consulting︳27程序酌情考虑，深入研究第四步：不确定性分析（1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是通过盈亏平衡点分析项目对市场需求变化适应能力的一种方法。销售率达到多少？（2）敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目财务评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定期影响程度。敏感性分析只能指出项目财务效益评价指标对各个不确定因素的敏感程度，但不能表明不确定因素的变化对评价指标发生影响的可能性，以及在这种可能性下对评价指标的影响程度。如售价？（3）概率分析简单的概率分析一般是计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，也可通过模拟法测算项目评价指标的概率分布，为项目决策提供依据。如：售价下跌10％的概率70％，下跌30％概率30％B.A.Consulting︳28根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。指标与方法B.A.Consulting︳29指标与方法2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。B.A.Consulting︳30指标与方法3．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率B.A.Consulting︳31财务分析指标与基本报表的关系指标与方法B.A.Consulting︳32指标与方法常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。B.A.Consulting︳33指标与方法（一）净现值现值是指未来预期收益的现在价值。净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。其计算公式为：式中：NPV：净现值；CIt：第t年的现金流入量；COt：第t年的现金流出量；ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t：项目计算期。nttctiCOCINPV0)1()(B.A.Consulting︳34指标与方法在利用净现值评估项目时，若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。B.A.Consulting︳35指标与方法净现值法主要具有以下优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。（2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。它也有不足之处：（1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。也就是说，一项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来，一项获利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。（2）净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润率低的项目可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目可能具有较小的净现值。B.A.Consulting︳36指标与方法（二）内部收益率所谓内部收益率（IRR），是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。其计算公式如下：0)1()(0ntttrCOCINPVB.A.Consulting︳37指标