其他税会计

土地增值税会计土地增值税征税范围土地增值税应税收入及扣除项目土地增值税应纳税额的计算房地产开发企业土地增值税清算管理土地增值税会计处理一、土地增值税征税范围•（一）一般规定1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）一、土地增值税征税范围•（二）以房地产进行投资、联营1.房地产作价入股转让到投资联营企业：暂免征收。2.投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征收。•（三）合作建房1.建成后自用：暂免；2.建成后转让：征税。•（四）企业兼并转让房地产：暂免一、土地增值税征税范围•（五）房地产交换•1.单位之间换房：征税；•2.个人之间互换自住房免征。•（六）房地产抵押•1.抵押期不征；•2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债：征税。•（七）出租、房地产评估增值、国家收回房地产权：不征•（八）土地的转让、抵押、置换：征税•下列各项中属于土地增值税征税范围的是（）。•A.出让国有土地使用权•B.城市房地产的出租•C.转让国有土地作用权•D.合作建房，建成后自用•正确答案:C•选项A.出让国有土地使用权属于一级土地的行为,不征；•选项B.城市房地产的出租，没有发生产权转让，不征；•选项D.合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收，建成后转让征收。二、应税收入与扣除项目•（一）收入额的确定•实物收入：收入时的市场价格折算成货币收入。•无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入。•外币收入：取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。二、应税收入与扣除项目•（二）扣除项目及其金额•1、新建房地产的扣除项目•（1）取得土地使用权所支付的金额。包括：土地使用权支付的地价款交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。•（2）房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。二、应税收入与扣除项目•（3）房地产开发费用。•扣除限额计算：•①分摊利息支出，并提供证明的•房地产开发费用扣除限额=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%•②不能分摊利息支出，或不能提供证明的•房地产开发费用扣除限额=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%注意：①超过上浮幅度的部分不允许扣除。②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。⑤清算时，已计入开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。二、应税收入与扣除项目•（4）税金房地产开发企业：营业税＋城建税＋教育费附加其他企业：营业税＋印花税＋城建税＋教育费附加•（5）附加扣除（仅限于房地产开发企业）计算如下：(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×20%•注意：•代收费用一并收取计入收入，费用可扣，但不做加计扣除基数；单独收取，不影响计税。二、应税收入与扣除项目•2、旧房及建筑物的扣除项目•（1）房屋及建筑物的评估价格①有评估价：扣除标准=重置成本价×成新度折扣率②无评估价、有发票：扣除标准=发票金额×[1＋（售房发票年－购房发票年）×5%]•（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用•（3）转让环节的税金三、应纳税额的计算•（一）计算步骤确认转让收入——确认扣除项目金额——计算增值额——确定税率——计算税额•1、增值额的确定•增值额=转让房地产的总收入一扣除项目金额三、应纳税额的计算级次计税依据（增值额）税率速算扣除数1土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02土地增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分40%5%3土地增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分50%15%4土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分60%35%2、税率的确定三、应纳税额的计算•3、计算税额•应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率•在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。•计算公式如下：应纳税额＝土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率三、应纳税额的计算•例1：某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。•解：•可扣除项目＝800×50%＋30＝430（万元）•增值额＝500－430＝70（万元）•增值率＝70÷430×100%＝16.28%•应纳土地增值税＝70×30%＝21（万元）三、应纳税额的计算•例2：2013年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。•解：收入＝5000（万元）•扣除项目＝2000＋1000＋100＋（2000＋1000）×5%＋275＋（2000＋1000）×20%＝4125（万元）•增值额＝5000－4125＝875（万元）•增值率＝875÷4125×100%＝21.21%•应缴纳土地增值税＝875×30%＝262.50（万元）•例3：某市一内资房地产开发公司2013年开发一个项目，有关经营情况如下：•（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。•（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用50万元。•（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。•（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元。管理费用80万元。•（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10％。•根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：•1、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加。•2、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额。•3、该房地产开发公司2013年应缴纳土地增值税。•解：•（1）该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计＝4000×5％×（1+7％+3％）＝220（万元）•（2）取得土地使用权所支付的金额＝600+50＝650万元房地产开发成本＝200+100+750+150+60＝1260万元准予扣除房地产开发费用＝（650+1260）×10％＝191万元准予扣除的税金及附加=220万元注意：房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣除项目金额＝（650+1260）×20％＝382万元扣除项目金额合计＝650+1260+191+220+382＝2703万元•（3）收入总额＝4000万元准予扣除项目＝2703万元增值额＝4000-2703＝1297万元增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝1297÷2703×100％＝47.98％，适用税率30％•应纳土地增值税＝1297×30％＝389.1（万元）四、房地产开发企业土地增值税清算管理•关注房地产应进行土地增值税清算的情形：•（1）开发项目全部竣工、完成销售的；•（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•（3）直接转让土地使用权的。•关注要求房地产进行土地增值税清算的情形：•（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；•（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；•（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；•（4）省税务机关规定的其他情况。五、土地增值税会计处理•（一）主营房地产业务的土地增值税会计处理•——通过“营业税金及附加”核算•收到预售款项时，按规定预缴土地增值税•借：应交税费──应交土地增值税•贷：银行存款•销售实现时（房产交付），按应交的土地增值税•借：营业税金及附加•贷：应交税费──应交土地增值税五、土地增值税会计处理•（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理•——通过“其他业务支出”核算•企业按规定计算出应交纳的土地增值税时•借：其他业务支出•贷：应交税费──应交土地增值税•企业实际交纳土地增值税时•借：应交税费──应交土地增值税•贷：银行存款五、土地增值税会计处理•（三）其他企业转让房地产业务的土地增值税会计处理•企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，应通过“固定资产清理”账户核算•借：银行存款（取得的转让收入）•贷：固定资产清理（取得的转让收入）•计算应交纳的土地增值税•借：固定资产清理•贷：应交税费──应交土地增值税其他税会计印花税会计房产税会计城市维护建设税会计耕地占用税会计城镇土地使用税会计车船税会计契税会计车辆购置税会计烟叶税会计印花税会计•一、纳税人•1.立合同人；•2.立账簿人；•3.立据人；•4.领受人；•5.使用人；•6.电子凭证的签订人（新增）。•注意：•（1）当事人为两方或两方以上的各方均为纳税人；•（2）不包括保人、证人、鉴定人。•（3）如立据人未贴花或少贴花的，书据持有人负责贴花。•（4）如果应税凭证是由当事人的代理人代为书立的，则由代理人代为承担纳税义务。印花税会计•二、征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算•1、购销合同：按购销金额0.3‰贴花•包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同。•注意：计税金额为购销全额，即不作任何扣减的购销金额，特别是调剂合同和易货合同，应包括各自提供货物额之和。•2、加工承揽合同：按加工或承揽收入0.5‰贴花•包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同。•注意：（1）受托方提供原材料：分别记载原材料和加工费分别贴花，未分别记载，全额按加工承揽合同计税贴花。•（2）委托方提供原料：受托方只提供辅助材料，以辅助材料与加工费的合计数，依加工承揽合同贴花。对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花。印花税会计•3、建设工程勘察设计合同：按收取费用0.5‰贴花•包括勘察、设计合同。•4、建筑安装工程承包合同：按承包金额0.3‰贴花•包括建筑、安装工程承包合同。•注意：计税金额为承包金额，不得剔除任何费用。•注意：分包或转包给其他施工单位，分包或转包合同也贴花。印花税会计•5、财产租赁合同：按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花•包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。•6、货物运输合同：按运输费用0.5‰贴花•包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。•注意：计税依据为取得的运输费金额（即运费收入），不含货物的金额、装卸费和保险费等。•.货物联运：起运地统一结算全程运费以全程运费为计税金额，起运地结算双方贴花；分程结算以分程运费为计税金额，分别由办理运费结算的各方缴纳印花税。•.国际货运：凡由我国运输企业运输的，以本程运费计算应纳税额；托运方按全程运费计算应纳税额。由外国运输企业运输进出口货物的，运输企业所持的运费结算凭证免纳印花税，托运方所持的运费结算凭证，应按规定计算缴纳印花税。印花税会计•7、仓储保管合同：按仓储保管费用1‰贴花•包括仓储、保管合同。•计税依据为收取的仓储保管费用。（不包括仓储物的价值）•8、财产保险合同：按保险费收入1‰贴花•包括财产、责任、保证、信用等保险合同。•计税依据为支付（收取）的保险费，不包括所保财产的金额印花税会计•9