国信证券--房地产：联合调研情况以及地产沙龙会议纪要

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1动态报告/行业快评房地产推荐联合调研情况以及地产沙龙会议纪要（维持评级）一手楼销售较好，二手房交易下滑明显分析师：方焱[e-mail]0755-82130648分析师：区瑞明[e-mail]0755-82130678分析师：黄道立[e-mail]0755-82130833-1830事项：8月26日，我们组织了国信房地产沙龙，会议纪要如下：国信地产沙龙嘉宾——中原二级市场统筹发展中心副总经理周曜„二手房交易下滑明显。上半年二手房市场增速明显加快，但从7月份开始，北京、上海、广州、深圳四地的二手房成交明显下滑，其中深圳下滑幅度最大，环比下降31%。到了8月份，深圳1至24日的累计二手房成交量与七月同期相比又下滑了25%，比今年2月的1至24日还要低7%左右。从成交价格来看，根据中原统计的成交价格中位数数据，目前房价与年初相比，深圳一手房成交价格上涨44%，二手房成交价格上涨33%；广东一手房价格上涨21%，二手房价格上涨24%；上海一手房价格上涨47%，二手房价格上涨18%；北京一手房价格上涨28%，二手房价格上涨27%。由于目前开发商手头资金比较宽裕，预测近期一手房市场的价格不会下降。在二手房市场中，近期成交量的下滑改变市场对未来的预期，使8月份二手房放盘量出现较大幅度的增长，预测未来一段时间内，二手房价格降会有所回落。„投资需求已逐渐成为商品房需求的主导。从中原统计的数据上来看，各个城市一、二手房全年的成交总量大致会保持在一个较为稳定的水平上。以深圳为例，深圳04年全年一手房成交900多万平米，二手房成交400多平米，总计大概1400多万平米；05年全年一手房成交900多万平米，二手房成交600多万平米，总计大概也是1500多万平米；06年全年一手房成交700多万平米，二手房成交700多万平米，总计大概也是1400多万平米；07年全年一手房成交500多万平米，二手房成交900多万平米，总计大概也是1400多万平米。因此08年商品房销量的过分萎缩压抑了很多的“需求”，其中包括刚性需求和投资性需求，这些需求在09年上半年得到充分释放，大概到6、7月份被消化完毕。现在基本就剩下了投资需求作为房地产市场的主导。„商品房目前价格偏高。在考察商品房成交价格方面，中原一般使用收入与商品房月供比这一指标。根据这个比例我们可以通过商品房当前价格以及当前房贷政策计算出每月的月供，然后根据月供数额推算相应的收入水平。按美国的经验，该指标一般在30%以下是一个比较健康的水平。如果按目前首付2成利率7折的房贷政策来算，这个比例大概可以假设在30-40%左右。因此根据目前的房价，深圳居民每户（按两个人算）月收入水平应该在1.6万至2.1万的水平上，上海应该在2.4万左右的水平，北京则大概在2.1至2.8的水平。由此来看，目前商品房价格水平是偏高的。„当前商品房租供比偏低预示目前房价偏高，投资热情下降。在考察房屋出租情况对房地产市场的影响方面，中原一般采用计算租供比的方法，即租金的中位数来比房价月供的中位数。从历史数据上看，当商品房租供比超过0.7之后交易量就会开始上浮。在08年初时，深圳达到了0.8，但是现在深圳这个比值仅为0.64，目前2009年8月31日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2预计8月在0.5左右；广州的租供比目前是0.7左右，上海是0.44，北京是0.46。从历史上看，如果租供比到了0.3的水平，就是最泡沫化，市场很难承担的水平，所以如果现在房价继续上涨而房屋租金没有发生相应的变化，当前市场的租供比就很容易到0.3的水平。„流动性偏紧对商品房销量产生负面影响。上半年房市的火爆行情，除了压抑的刚性需求得到释放以外，还有大量投资性需求在流动性较为宽松的市场环境下，利用高杠杆对房地产市场进行炒作的原因。而中原认为，目前市场的流动性偏紧，投资性需求随之而有所下滑，因此投资需求对商品房销量的支持力将下降。国信地产沙龙嘉宾——招商银行时代广场支行个贷部经理郭维奇„二套房政策从执行上看，“首付紧，利率松”在我们调研各家楼盘的过程中，当问及买房的首付以及利率优惠等问题时，大部分销售未给出明确答案，均表示具体贷款优惠等细节需要和银行方面直接沟通。在本次地产沙龙中我们邀请到了招商银行个人信贷部经历郭经理，当谈到关于“二套房贷”执行的问题时，郭经理表示，与之前相比，目前银行在执行“二套房贷”的政策方面略有收紧，主要是坚持“首付紧，二套房贷利率松”的方针，对于“第三套改善性住房”，大多数银行已经不再实行优惠利率政策。在首付方面多数已经严格执行国家“第一套房首付二成，第二套房首付四成”的政策，但在利率方面对“二套房”仍然偏松，依旧享受利率七折优惠。在对“二套房”的定义上，各家银行大同小异，大部分银行在计算“二套房”时，是从目前未还清按揭贷款的房产算起，对于之前有房但是贷款已经还清的不纳入计算范围。„银行贷款指标已完成，未来放贷热情较低。多数银行已经在5月底完成了贷款指标，因此从第三季度开始银行没有太多的放贷动力，这也是构成银行近期以来收紧信贷的原因之一。而随着信贷收紧，房地产销量也受到一定的抑制作用；郭经理表示，部分购房者因为首付的提高以及优惠政策的收紧而取消原先的购房计划。„房贷政策大方向不变，不排除地区性调整的可能。房地产行业在拉动中国宏观经济中起到至关重要的作用，上半年房地产开工情况虽然有所好转，但尚未企稳，房地产新开工仍处低位，而8月份以来的二套房贷政策微调又使近两月的房地产销量应声而落，如果销量继续下跌，将会对未来的新开工量产生负面影响。因此未来政策的大方向不会改变，但不排除出现地区性的政策执行上的调整，以适应目前各地房地产市场之间出现分化的局面。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page38月25日至8月28日，国信证券房地产小组组织了深圳市周边楼盘联合调研活动，我们在调研中发现，近期的房地产销售情况从总体上看，豪宅销售依然火爆，小户型销量下降明显。具体调研楼盘情况如下：表1：深圳周边楼盘销售情况楼盘公司总建筑面积（平方米）销售均价（元）销售情况项目备注和公司高管交流情况依山郡招商地产23.6万一、二期售价6300-9000；三期均价8300三期5月份开盘已经全部售完从售楼处了解到，该楼盘消费群体中改善性需求较多，95%以上的投资者采用按揭贷款的方式购房1、公司以销定产制定新开工计划，目前公司对后市有信心，对下半年开工计划将不进行调整；2、大股东注入太子湾项目，其中包括50万平米的填海项目；3、成都一级开发项目目前进展顺利；4、对于“金九银十”公司持谨慎态度5、公司的整体销售情况为：7月份销量低于6月，8月份销售面积预计比7月下降大约15%，销售套数大致稳定，主要是户型结构有所改变玫瑰郡华业地产18.9万7800-80004月30日开盘，5、6两月共销售200多套，7月份销售80多套，8月份到25截止销售70多套数据来源：国信证券经济研究所，调研时间2009年8月25、26日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page4表1：深圳周边楼盘销售情况（续1）楼盘公司总建筑面积（平方米）销售均价（元）销售情况项目备注和公司高管交流情况清林径36万高层9000多（毛坯）；别墅联排1.8万，双拼2.6万多；公寓8500-9000（简装）一期除公寓楼B座剩下几套外，其他已全部售完三期在建，全部是双拼别墅，年底开盘里城万科6.5万1.4-1.5万（精装），主要以小户型为主销售情况平平，目前已售40%1、公司对房地产行业长期看好；2、公司认为对于万科而言，目前的行业基本面以及宏观经济政策市04年以来的最好局面，中央政府确立了地产行业在宏观经济中的支柱地位并采取了一定的扶持措施，政策上较为宽松的货币政策给公司发展创造了空间，公司认为下半年到明年年初利率将继续处于低位，加息周期尚未到来；3、公司对房价的预测是未来一段时间内，房价将保持稳中有升的局面，不太可能出现暴涨；4、公司可能将下半年的一些推盘计划延迟到10年初；另外，公司高管透露：万科今年新增项目将刷新历史记录，下半年会加大拿地力度。数据来源：国信证券经济研究所，调研时间2009年8月25、26日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page5表1：深圳周边楼盘销售情况（续2）楼盘公司总建筑面积（平方米）销售均价（元）销售情况项目备注和公司高管交流情况上塘道金地集团15.3万1.4-1.5万8月8日开盘，目前已售80%金地另外一个楼盘“梅龙镇”目前仅剩下十几套。从楼盘销售情况上看，7、8月份小户型的销售量受到房贷收紧的影响较大，大户型受到的影响不大。虽然7、8两月销量上出现一定的回落，但是公司对9、10月份的市场预期仍保持谨慎乐观的态度振业城深振业54.2万别墅（联排）2万；高层1.9万（毛坯）振业城一期、星海名城六期和振业中央华府累计销售率分别达到99.22%、89.81%和88.52%；公司预售项目振业城二三期、振业峦山谷花园一期1-6栋（住宅）累计（合同）销售率分别为52.57%和16.92%振业城4、5、6、7期在建1、公司再融资计划于7月初报会，预计10月中旬能获批；2、公司高管透露了公司的百亿计划：09年底公司总资产达到100亿，3年内公司净资产达到100亿，2014-2015年公司收入超100亿；3、大股东对公司的支持：买断两家施工企业为公司卸下了包袱，通过了公司管理层的股权激励计划，提出股份增持计划，为公司08年底的7亿贷款资金提供担保数据来源：国信证券经济研究所，调研时间2009年8月25、26日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page6表1：深圳周边楼盘销售情况（续3）楼盘公司总建筑面积（平方米）销售均价（元）销售情况项目备注和公司高管交流情况纯水岸华侨城A9.4万7万，小高层复式销售情况较好，纯水岸七期开盘当天销售率达到70%1、公司将在10月1日前整体上市；2、公司原先的公开增发计划改为向股东定向增发，此次增发意在资产注入，而非以融资为目的；3、武汉新签项目2万平方公里的面积，地产占一半，公园占一半；4、7月份之后存量房已经全部销售完，公司认为目前市场状态对公司影响不大；5、09年公司全系统可售面积为72万平方米，公司本部区域控股公司可开发建面120万平方米，全国控股公司可开发建面总计400多万平方米。数据来源：国信证券经济研究所，调研时间2009年8月25、26日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page7国信证券投资评级类别级别定义推荐预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上谨慎推荐预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间中性预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间股票投资评级回避预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上推荐预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上谨慎推荐预计6个月内，行业指数表现优于市场指数5%-10％之间中性预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±5%之间行业投资评级回避预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数5%以上分析师承诺：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。免责条款本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。