商业银行经营管理第八章个人住房、综合消费及经营贷款

第八章个人住房、综合消费及经营贷款个人住房贷款个人综合消费贷款个人经营贷款信用卡透支第一节个人住房贷款个人住房贷款的种类及其发展个人住房贷款的概念个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。注：（1）借款人贷款用于自用住房（2）个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。•第二节住宅抵押贷款住宅抵押贷款的种类1、按贷款利率：固定利率和浮动利率贷款2、按贷款期限：短期、中期和长期贷款3、按资金金额：普通贷款、大额贷款4、按贷款用途：购房贷款、维修贷款和建房贷款、商用房贷款5、按资金来源：自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同）6、按购买住房类型：购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。住房贷款的创新与发展P189个人住房抵押贷款业务个人住房贷款的基本要求1、有合法的身份，有完全民事行为能力、65周岁以下2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；4、有所购（大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。补充阅读材料公积金贷款业务的含义与特点住房公积金贷款时指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。（1）贷款额度（2）贷款期限（不超过30年，且借款人在最后还款期限不能超过65周岁）（3）公积金贷款利率较一般商业贷款利率低（4）政策性强。个人住房贷款结构借款人可以根据自身经济能力申请提前还贷。商用房、别墅、投资性住房以及二套房的最低首付款比例为50%以上。贷款期限居住性住房的贷款期限不超过30年；商用房贷款期限不超过10年；别墅的贷款期限不超过15年。注：贷款申请人的年龄+贷款年限≤65年还款方式•等额本息还款法计算•指借款人每月还贷本息合计金额相同。该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人•公式：M——每月还款额L——贷款本金R——月利率n——还款期数(1)(1)1nnLRRMR等额还款等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为L，贷款月利率为R，按月计算的贷款期限为n，月偿还额为M，用现金流量图如下。0123n-1nLMMMMMRM1已知年值M求现值L各期贴现值：nnnnnnnRRRMRRRMRRRRRMRMRMRMRMRML11111111111111111111111111132132例:某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少?解：已知P＝20（万元），月利率i＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）（元）1586112%04.5112%04.512%04.51200000111180180nnRRRLM注意：在整个贷款期内，若遇法定利率调整:贷款期限1年以内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。思考：设贷款本金为L，月利率为R，贷款期数为n，当借款人偿还m期后，利率调整为R′，求利率调整后的月还款额M′为多少?提示：1、先计算没时点上未清偿贷款本金L′，有两种方法：方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。方法二：即用贷款总额L减去m期累加的现值，然后再计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。2、计算利率为R′时的月偿还额mnmnnnmnmnRRRRRRLRRRM111111111L'11111111111111111'nmnmnnmmmmmmRRRLRRRRiLRLRRMRLRRRRMLL1'1'1'''mnmnRRRLM计算利率为R′时的月偿还额•等额本金还款法计算：M——每月还款额；L——贷款本金：R——月利率；n——还款期数；S——累计已还本金。()LMLSRn例：个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？12%04.5200000180160118020000012%04.520000018011118020000011601MMRLnknLMk住房贷款业务流程借款人提出申请银行受理抵押物评估签订贷款合同银行审批办理并完成住房抵押登记发放贷款客户偿还注销住房抵押登记住宅抵押贷款风险分析个人住房贷款的特征P194单笔贷款规模不大贷款期限长贷款的抵押性贷款的分期偿还性对于家庭而言，住房贷款数额大住房贷款的风险1、信用风险：被迫违约和主动违约2、利率风险3、提前还款风险住房抵押贷款证券化P195住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。兴起于20世纪70年代的美国，于80年代迅速发展。许多国家纷纷引入这一新的融资模式。2005年4月22日，人行和银监会公布实施《信贷资产证券化试点管理办法》2005年，建设银行进行住宅抵押贷款证券化试点中国建设银行于2005年12月初发行“次级债券第一期”，用于补充银行资本金。同时还将发行“2005-1RMBS”居民住房抵押贷款资产支持证券。该证券的基础资产是2000-2006年深圳、福州、泉州地区44.95亿未偿本金的个人住房抵押贷款。•第二节个人综合消费贷款概念个人综合消费贷款是一种用途广泛的消费贷款，在个人贷款中，除了住房贷款、个人经营贷款和信用卡透支外，各种用途的贷款都归属于综合消费贷款。主要用于住房装修、购置耐用消费品（汽车、冰箱、彩电等）、教育支出、旅游和医疗等种类的消费。个人综合消费的借款人个人综合消费贷款结构担保方式贷款额度贷款期限贷款利率抵押、质押、保证抵押（不超过抵押品价值70%）、质押（不超90%、保证汽车、耐用消费品、旅游等不超5年；留学、医疗不超8年；有抵押等的情况下可为15年个人综合消费贷款流程P201借款人提出申请→贷款受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→贷款发放→贷款收回汽车贷款汽车贷款模式“间客模式”是指银行通过汽车经销商向客户开展业务活动并形成借贷关系，汽车信贷业务的大部分环节是由经销商来完成的。“直客模式”是指银行直接面对客户开展汽车信贷业务。注意：间客模式与直客模式的比较：优劣势P202汽车贷款的业务流程汽车贷款业务借款人资格汽车贷款结构额度、期限、还款方式1、贷款金额取决于保证方式：60—80%（质押或银行等提供保证，贷款金额不超80%；以车等抵押的不超70%；第三方保证的不超60%）2、贷款期限一般为一至三年，最长不超过五年。3、贷款的偿还方式分为两种：按月偿还等额本金或等额本息。汽车贷款风险管理信用风险市场风险操作风险风险管理措施P203保险方式：汽车按揭保证保险担保方式：汽车经销商担保我国加强汽车贷款风险管理的措施《汽车贷款管理办法》•中国银监会办公厅关于汽车贷款风险提示的通知银监办发〔2008〕4号汽车消费贷款案例(一)情况介绍肖五２００８年大学毕业后一直在省城一家电讯公司供职，月薪5000元；肖五的妻子姜小娟在一所中学里当教师，月收入1500元。夫妇结婚已两年，两个人一直希望有一个自己的家，于是决定申请按揭贷款购买商品房，在用积蓄支付了80000元的首付款后，每月还款1300元。当夫妇二人心满意足地拥有属于自己的一片天地时，他们又有了新的梦想：拥有一辆私家小汽车，既方便自己工作，又能享受驾车的乐趣。但是，付完住房的首付款后，他们的积蓄所剩无几，于是，他们依旧选择申请贷款购买小汽车。为了早日实现购车梦，他们利用休息时间先后到几家国有商业银行咨询，了解个人申请汽车消费贷款的条件、程序、利率、期限、还款情况等。不久，肖五在报纸上看到关于申请汽车消费贷款的有关报道，惊喜地发现：现在很多汽车经销商考虑到消费者个人到银行申请汽车消费贷款的种种不便，为了方便消费者，减轻消费者的负担，与银行和保险公司联手推出1～2年期的个人汽车消费贷款，消费者只需用所购车向银行抵押担保，经销商为消费者向银行提供保证担保，而且所有购车程序由经销商代理完成，购车手续如公证、汽车上户、上牌、抵押登记等也可在经销商处一次完成，从而使消费者尽早提取新车。报纸上的报道使肖五为之振奋，他迫不及待地通知妻子直奔省机电设备公司的现场受理处，向市商业银行枫林支行申请贷款购车。(二)贷款过程肖五夫妇向银行提出贷款购车申请，并按银行要求填写个人汽车消费贷款调查表。肖五夫妇向银行提供以下相关手续：提供XX市城区城镇常住户口；肖五的免冠一寸照片6张；肖五的身份证原件及3张复印件以及其妻子姜小娟的身份证原件及3张复印件；夫妇二人的户口簿原件及3张复印件；派出所大厅电脑打印的肖五及其妻子姜小娟的“详细信息浏览单”并盖户籍专用章；居委会、房产物业管理等部门开出的常住地证明及房证复印件；经银行认可的相关收人证明(肖五所在电讯公司出具)。肖五提供的资料经银行审查合格后，与银行签订汽车消费借款合同，并在银行缴纳车辆保险费，一般说来，保险期限本能低于贷款期限。如果肖五所购汽车价值超过100000元，还应该向银行提供其他资产并经有关部门同意。肖五相中的汽车是富康(1．6i)车价为142000元，需首付42600元(大约为车价的30％)，从银行申请的贷款额为99400元。根据省机电设备公司的要求，银行可以为肖五提供12个月、18个月、24个月、30个月、36个月的不同期限的贷款。汽车消费贷款的本金和利息的归还一般都采取等额本息还款法。目前月利率为：半年期4．65‰，1年期4．875‰，1年半期至3年期4．95‰。贷款审批合格后，肖五就可以到省机电设备公司选车并缴纳首付款。肖五应及时向银行指定的保险公司提供所选车的车型号及发动机号，以便保险公司及时出具保险单据。肖五和银行还要到公证处对所签合同进行公证。待完成上述手续后，某机电设备公司便可办理汽车上户手续并将汽车交给肖五。以上这些手续全部在省机电设备公司的现场一次性办理，最短3个小时，最长7天，肖五便可以拿到自己的车。对肖五来说真是既简单又方便，既解除了来回奔波之苦，又减轻了肖五的负担。肖五每月按时向银行归还贷款，贷款全部归还之后，肖五就可以到银行办理贷款结清手续，领回相关手续。(三)问题根据所给计算公式，分别计算贷款期限为1年、2年、3年等不同情况下肖五夫妇的月还本付息额。根据肖五夫妇目前的收入及债务情况，你认为选择还款期限多长为好?为什么?如果肖五夫妇目前没有任何积累，那么你认为选择富康(1．6i)车型是否恰当?若不当，请为其选择一款更为恰当的车型。非银行个人消费贷款P203——205汽车金融公司贷款小额贷款公司贷款消费金融公司贷款•第三节个人经营贷款个人经营贷款及其发展P205指银行对符合条件的小型私营企业业主（或控股股东、实际控制人）和其他自然人发放的，