土地经济评价(城镇土地分等定级)

第四章土地经济评价《土地评价与土地管理》土地经济评价：对土地利用经济效益的评定分等定级估价农用地城镇用地不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。土地经济评价的理论基础土地生产力理论杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地理论土地经济评价的理论基础土地区位理论农业区位论土地经济评价的理论基础土地区位理论区位地租市场距离作物A作物C作物B土地经济评价的理论基础土地区位理论付地租能力零售业工业和批发业多层住宅独立平房农业距离城中心•绝对地租是土地价格存在的根源•级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素•垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素土地经济评价的理论基础地租地价理论•土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现•估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的理论基础地租地价理论•土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约•土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的土地经济评价的理论基础土地供需理论•自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。•经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。土地经济评价的理论基础土地供需理论第一节城镇土地分等定级与估价1.定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。一、城镇土地分等定级的含义2.城镇土地分等定级的体系一、城镇土地分等定级的含义城镇之间土地的地域差异土地等城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异土地级“等”和“级”两个层次的划分体系3.城镇土地定级的思路一、城镇土地分等定级的含义结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级采用多因素分值加权求和法，初步划分土地级别P=∑Wi·Fi1.确定定级因素的基本原则二、城镇土地定级的因素分析影响大，对分级具有重要作用覆盖面广，适用于城市各类用地反映土地质量的差异2.城镇土地定级因素罗列二、城镇土地定级的因素分析土地区位繁华度交通通达度商服中心等级农贸市场高级商务金融集聚度道路功能与宽度公交便捷度道路网密度对外交通便利度2.城镇土地定级因素罗列城市设施城镇基础设施社会服务设施供/排水设施供气设施供暖设施文化教育设施文娱体育设施医疗卫生设施邮电设施供电设施公园绿地2.城镇土地定级因素罗列环境优劣度环境质量自然条件大气污染噪声水污染地形坡度洪水淹没与积水地基承载力绿化覆盖率2.城镇土地定级因素罗列其他人口密度建筑容积率人口密度建筑容积率用地潜力城镇规划3.《城镇土地定级规程》推荐因素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.21.资料收集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.因素权重的确定3.因素分值的计算三、城镇土地定级的程序与方法商服繁华影响度的作用分值计算3.因素分值的计算根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）销售总额、总利润；单位面积销售额、利润一般分为市级、区级、小区级、街区级中心Mi=100AiAmax三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响半径，确定不同地段的作用分值繁华影响度的大小随距离递减Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算地块上繁华影响度分值叠加∑Fi商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法道路通达度的作用分值计算3.因素分值的计算道路的通达度由？？？来反映？不同道路类型的影响距离不同通达度由道路向两侧递减三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算依据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序，为各级道路赋值(0,100]，得Mi道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响距离，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（对于主干道）支路按实际影响推算，一般0.3~0.7km道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算不同地段通达分值的确定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.902个方向，0.811个方向，0.58道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法公交便捷度的作用分值计算3.因素分值的计算影响公交便捷度的因素有哪些？每个站点的影响半径在0.3~0.5km之间影响半径内，随距离加大便捷度下降三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算计算站流量和公交作用分站点每小时停车量之和，每天按12或16小时合计Mi=100AiAmax公交便捷度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响半径，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd一般为0.3~0.5km公交便捷度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算不同地段便捷分值的确定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.912个方向，0.811个方向，0.58公交便捷度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法基本生活设施完善度的作用分值计算3.因素分值的计算衡量生活设施完善度的因素有哪些？作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率三、城镇土地定级的程序与方法环境质量优劣度的作用分值计算3.因素分值的计算针对有环境质量综合评价结果的城市：xmax–xminFi=100（xi–xmin）三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算针对只有单项环境质量评价结果的城市：xmax–xminFi=fi（xi–xmin）fi=100Ri（Ri为该项环境指标的作用系数）环境质量优劣度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算针对没有环境质量评价结果的城市：了解城镇污染源、风向、水流向，及污染程度与功能分区的关系；对各功能区环境条件进行排序；并赋值。环境质量优劣度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算确定设施类型及其数目学校、医院、副食店、邮电所、储蓄所飞机场、火车站、港口、长途汽车站影剧院、俱乐部、体育馆、游乐园等三、城镇土地定级的程序与方法公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算确定各设施的作用系数和作用分fi=100Ki（Ki为各项设施的作用系数）∑Ki=1三、城镇土地定级的程序与方法公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算计算设施的服务半径和影响作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城镇土地定级的程序与方法公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算将各设施的影响分加和三、城镇土地定级的程序与方法人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算3.因素分值的计算Pi/SSi/SLi/S三、城镇土地定级的程序与方法人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算3.因素分值的计算xmax–xminFi=100（xi–xmin）计算各地块上各因素的分值人口密度大于最佳人口密度时：xi*=2xmax-xi1.资料收集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.因素权重的确定3.因素分值的计算4.单元划分与取值三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值单元划分基本原则：因素程度大体一致；同一商服中心不分割单元；兼有商业等用途的道路不作单元分界线自然线状物或地物；铁路或交通型道路；权属界限三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值单元面积大小：条件复杂土地5~10hm2，条件简单土地10~25hm2三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值单元划分方法：主要因素分值重叠或者主要因素判定法；网格法；均值地域法三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值以点带面面积加权线性内插三、城镇土地定级的程序与方法5.单元总分值计算与级别划分多因素加权求和三、城镇土地定级的程序与方法5.单元总分值计算与级别划分数轴法剖面图法聚类-判别法总分频率曲线判断法三、城镇土地定级的程序与方法6.土地收益测算与级别确定以商业、金融业利润为校核标准以宗地地价为校核标准影响城镇土地分等的因素有哪些？讨论四、城镇土地估价的方法1.收益还原法估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地纯收益土地还原率土地使用年限四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算总收益计算总费用土地租金；房地租金；企业经营收益土地租赁中的费用；房地出租中的费用；企业经营费用土地税；管理费；维修费管理费；维修费；保险费；税金；房屋折旧费-四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算总收益计算总费用计算纯收益=房地出租中的土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=出租总收入-出租总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限耐用年限房屋年折旧费=房屋重置费（1-残值率）四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算土地纯收益土地还原率γ(1+γ)nP=1α1-土地价格案例实算四、城镇土地估价的方法1.收益还原法某公司于1998年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1999年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平米1500元，残值率为10%。A地块面积450m2，建筑面积为400m2。目前该建筑出租租金为每月每平米30元，土地及房屋的还原率分别为5%和6%，每年需付土地使用税及房产税每建筑平米20元，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述材料，估算地块A在2002年11月的土地使用权价格。四、城镇土地估价的方法2.剩余法剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。假设租金和不动产交易价格在开发期间不下降，不考虑物价上涨因素假设开发期间各项成本的投入是均匀投入四、城镇土地估价的方法2.剩余法剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价剩余法特点：可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性四、城镇土地估价的方法2.剩余法土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－正常利润－税收－利息－其它费用地价款按整个建设周期计算；开发费按建筑期的一半计算专业费、不可预见费四、城镇土地估价的方法2.剩余法现有七通一平的待建筑空地，已得到修建写字楼的规划许可证，允许建筑面积为8000m2，土地使用年限为50年，现在招标出让。某公司希望参加本次招标。该公司经过调查分析认为：取得土地使用权即可动工建写字楼，建筑费用预计每平米1000元，建设周期为2年；建成后即可出租，估计出租率为90%，每建筑平米的年租金预计为300元，年出租各项费用为年租金的25%。当地土地房屋不动产综合还原率为8%。取得土地使用权的费用为地价的3%。该公司要求总利润不低于开发不动产总价的15%。要求估算目前该公司所能投标的最高地价