家庭居住与抵押贷款融资规划

房地产金融RealEstateFinance1第6章家庭居住与抵押贷款融资规划本章包含如下内容：家庭居住规划购房抵押融资规划购房及贷款融资规划案例房地产金融RealEstateFinance2第1节家庭居住规划家庭居住规划的重要性–无正确的居住规划，影响居住质量–陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子–优良的购房规划，可以强制储蓄屋涯规划–指根据自己的支付能力和住房需求，在一生中随生涯阶段的改变而换房。–屋涯规划一般可分为：成家前或新婚时的首次购房中年前期的换房房地产金融RealEstateFinance3中年后期的换房退休后的换房家庭居住规划流程（见下页的流程图）购房与租房决策–购房与租房具有类似的居住效用–其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来房价的预期。–年成本法购房与租房的年使用成本–租房：房租和押金的机会成本–购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息房地产金融RealEstateFinance4家庭居住规划流程图房地产金融RealEstateFinance5案例1：–王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m2的房产，开发商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%）–年成本法：»租房年成本：3000×12+3000×3×3%=36270»购房年成本：30万×3%+50万×6%=39000–分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑以下因素：»房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%，购房就将更划算。房地产金融RealEstateFinance6»房价的上涨：房价的上涨将对决策产生什么影响？租房年居住成本率=36270/80万=4.5%购房年居住成本率=39000/80万=4.875%相差0.375%只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常重要的因素。»贷款利率的降低–净现值法考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现金流量的现值。房地产金融RealEstateFinance7案例2：–王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若购，总价800万元，首付300万，贷款500万，利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2万元（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%）–净现值法»租房净现金流量现值=–1767725元54321503.18.4003.16.3903.14.3803.12.3703.1369%319房地产金融RealEstateFinance8»购房净现金流量现值贷款的年还款额：500万×(A/P,20,6%)=435920购房净现金流量现值=a÷1.035–3000000–435920×(P/A,5,3%)=a÷1.035–4996385(设5年后售房净所得为a，a=5年后售房价格–5年后的房贷余额)–分析»当租售的年现金流现值相等时：a÷1.035–4996385=–1767725，即：a=3742017»其对应的售房价格应是：5年后售房价格=3742017+435920×(P/A,15,6%)=7975672因此，5年后售房价格只要高于798万，购房将更优房地产金融RealEstateFinance9净现值法的结果受居住年数的影响：一般而言，居住年数越长，用净现值法计算的购房比租房划算的概率越大。参考经验是：若不打算居住3年以上，最好以租代购。净现值法与年成本法的比较：–净现值法考虑得更全面：»考虑了居住年数»还可以考虑房租的调整和房价的变化–年成本法比较简单购房规划–在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价和区位。房地产金融RealEstateFinance10–购房规划的基本方法案例3：郭先生家庭年收入10万元，目前家庭净资产15万元，打算5年后购房，贷款的年限为20年，利率6%。其购房储蓄或负担房贷的上限为收入的40%；资金投资报酬率为10%。估算5年后负担得起的房屋总价–可负担的首付款额=15×(F/P,5,10%)+10×40%×(F/A,5,10%)=48.6万–可负担的贷款总额=10×40%×(P/A,20,6%)=45.9万–可负担的房屋总价=48.6+45.9=94.5万房地产金融RealEstateFinance11负担得起的房屋单价–与家庭需要的房屋面积有关。–家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间舒适度要求（一般人均50-80平方米的建筑面积，比较宽敞）–案例3中：郭先生是三口之家，选择三室两厅，150m2，则：可负担的房屋单价=94.5万÷150=6300元/m2区位的选择–房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。–一般在可接受的面积下，选择适合区域–在比较区域时需考虑：交通成本、交通时间成本、房价差异部分的利息成本等因素。房地产金融RealEstateFinance12我国(自用)住房抵押贷款的主要种类及操作方式–商业性个人住房贷款贷款操作流程贷款担保方式：抵押、质押、保证还款方式–传统还款方式»一次性还本付息：期限在一年以内的贷款。»等额还款与等本还款–还款方式的创新»我国抵押贷款还款方式的多样化，是抵押贷款融资规划的基础。第2节购房抵押融资规划房地产金融RealEstateFinance13专题：我国抵押贷款还款方式的创新（2005年10月前）等额递增(减)还款–操作方法：在初始时，银行会根据客户的贷款总额、期限和资信水平测算出一个首期还款金额，客户在期初按此额度还款；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。–推出银行：建设银行北京分行（2005年9月）组合还款法–操作方法：还款人可以将整个还款期设定为多个期限，每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额的多与少。比如先少还后多还，先多还后少还，甚至选择一段时间内停止归还贷款本金。–推出银行：民生银行（2003年）房地产金融RealEstateFinance14专题（续）无障碍还款法–操作方法：购房者在还款期内不限次数、不严格限制金额地在资金充裕时提前还款，资金紧张的时候还可及时取得二次抵押贷款，以此减少业主的利息支出。–推出银行：浙商银行（2004年10月）；民生银行宽限期还款法–操作方法：银行允许客户在一定期限内（称为宽限期，如：入住前）只归还贷款额本期利息，以后再开始归还本金。–推出银行：浙商银行（2004年10月）；中国银行房地产金融RealEstateFinance15–住房公积金贷款（参见第3章）–个人住房组合贷款公积金贷款不足的部分用商业贷款补充。贷款流程：一般在同一个银行进行–住房储蓄贷款（参见第3章）房地产金融RealEstateFinance16购房抵押贷款的型态选择–购房抵押贷款的型态选择是考虑购房者个人的家庭状况作出的，可分为以下几类：–到期还款型若预计家庭收入在很长时期只能勉强支付月还款，就应选者利率较低，不允许提前还款的贷款品种；或选择住房储蓄贷款–提前还款型若家庭常有额外的收入来源，收入起伏较大，且无较好投资能力，可选择交款有弹性，可根据收入多少选择交款额，无提前还款罚款的贷款品种。这类贷款的利率可能较高房地产金融RealEstateFinance17–理财型若家庭有较好的投资能力，可向贷款人申请一定的房地产抵押授信额度，以循环使用。可在以下两种情况下获得：–购房时，未用足银行给与的购房贷款额度–开始偿还贷款后，贷款本金余额小于银行给与的购房贷款额度此类贷款的利率通常较高–超额贷款型主要指装修贷款、家具贷款等适用于目前家庭资金不足，但在今后有足够的偿还能力的情况。房地产金融RealEstateFinance18购房抵押融资规划案例–住房储蓄与商业贷款进行组合购房贷款的示例目标:以较低的成本迅速获得20万元贷款。1.利用商业抵押贷款迅速得到购房贷款20万元，还贷期为20年，需首付4万元，贷款额为16万元，月均还款额为1059.47元，还贷总额为254272.29元，支付利息总额为94272.29元。2.同时购买一份合同额为13万元的住房储蓄（中德住房银行），类型为AB，月存款额为1040元，5年6个月后得到13万元的全额贷款，在以后的6年8个月时间内，每月还贷额为910元，直到还清全部贷款，贷款利息总额为7800元。房地产金融RealEstateFinance193.六年后，抵押贷款已还本息76282元（其中本金31961元；利息44321元），还差128039元，此时用住房储蓄得到的贷款还清按揭剩余的所有款项，将直接节省按揭贷款利息49951元。4.二者的贷款利息差额为42151元（即为您节省的贷款利息总额），同时为您节省了还贷周期，贷款利率的绝对稳定，又有利于您的长期资金规划。房地产金融RealEstateFinance20第3节购房及贷款融资规划案例已确定购房总价后的筹资规划–案例4：郭小姐看中一期房项目，总价100万，设签约付款额、工程期付款额和贷款比例分别为：15%、15%、70%，工程期3年。她该如何进行筹资规划？–购房需要的现金流为：签约1年2年3年以后每年15万5万5万5万6.1万(70万,20年,6%)–若其家庭有20万现金及每年5万元的储蓄能力。第8年后的困难，可通过提高储蓄率或依靠收入的增加来克服。若估计不具备这样的能力，可通过延长还款期限(?)房地产金融RealEstateFinance21–若其家庭有15万现金及每年5万元的储蓄能力？运用宽限期还款法：假设贷款期20年,宽限期5年–宽限期内年支付：70万×6%=4.2万–其余15年贷款期：70万×(A/P,15,6%)=7.2万运用宽限期内的积累和未来8年收入增长，解决8年后的问题。–若其家庭仅有10万现金及每年5万元的储蓄能力？可增加贷款额、申请第二抵押贷款等但增加了以后一段时间还款压力，可通过结合运用宽限期来缓解压力最终还是要通过将来收入或储蓄能力的增加来解决，否则无能力购买此住房。