次贷危机及其对我国房贷证券化的启示

1次贷危机及其对我国房贷证券化的启示论文关键词资产证券化次贷危机住房抵押贷款论文摘要随着我国住房抵押贷款余额的进一步增加商业银行面临流动性风险所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施文章结合次贷危机分析了美国住房抵押贷款的证券化模式指出我国可以借鉴美国模式但是需要从次贷危机中吸取一定的教训使得我国住房抵押贷款证券化更好地发展一、引言20世纪70年代以来资产证券化以其能够降低发行主体的融资成本争强资产流动性提高资本市场的配置效率和2满足投资者的特殊需求等优势在世界各国很快得以实施和普及资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头住房抵押贷款在以美国为首的西方发达国家发展迅速它深刻改变了美国等许多国家金融业的发展历程引发出一系列的制度创新、市场创新和技术创新近几年来住房抵押贷款的证券化也备受我国学者和业内人士的广泛关注成为一项在我国呼之欲出的金融创新然而就在大家积极肯定并提出以美国房贷抵押贷款证券化为学习榜样的时候一场自2006年年底开始的次级住房抵押贷款债券危机（简称次贷危机）席卷了美国市场并最终传染到整个国际金融市场并引发国际金融市场的动荡这无疑给我国住房抵押贷款的证券化敲响了警钟我们不得不审视美国住房抵押贷款证券化制度和这场次贷危机的起因并且从中得到启示为我国推进抵押贷款证券化工作提供建议二、美国住房抵押贷款证券化及次贷危机的产生（一）美国住房抵押贷款证券化3美国房地产信贷市场其制度经历了一个从不完善到完善的过程尤其是20世纪30年代经济大萧条之后美国在防范房地产信贷风险方面采取了一系列的措施逐步建立健全了一整套的风险预防、分摊和转移的体制其中在风险的风瘫和转嫁方面最突出的就是建立了房地产抵押贷款的证券化制度经过几十年的发展美国已经建立起了规模庞大的房地产抵押贷款证券化的一级和二级市场它打破了房地产信贷市场和资本市场的隔阂形成了全国性的房地产金融市场美国房地产抵押贷款证券化结构包括一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场一级抵押贷款市场指的是房地产抵押贷款的形成和担保市场它主要包括借款人、贷款机构以及信用担保机构和保险公司等中介服务机构二级抵押贷款市场特殊目的机构（SPV）对抵押贷款进行打包并发行抵押支持证券（mortgagebackedsecuritiesMBS）并在投资者之间流通的市场主要包括特殊目的机构、各种投资者、信用评级机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所和证券承销商等中介服务机构资产证券化基本操作步骤主要包括资产池（Assetpooling）的组建设置特殊目的机构（Specialpurposevehicle,SPV）信用增级（Creditenhancement）信用评级（Creditrating）及债券发行发起人支付资产的价款资产管理与回收资产收益和还本付4息等在组建资产池的过程中发起人对抵押贷款证券化的融资需求进行分析确定其证券化的目标然后对能够证券化的资产进行清理估算根据证券化的目标确定资产数量最后将这些资产汇集组建资产池在美国资产池的标的资产分为三个等级即优质抵押资产、另类A级（Alt-A）抵押贷款和次级抵押贷款其中次级抵押贷款指的是偿付额占收入的比例（DTI）大于55%和抵押贷款占房产价值比例（LTV）大于85%的贷款当DTI小于55%和LTV小于85%的贷款为优质抵押贷款另类A级抵押贷款是介于两者之间的灰色等级贷款主要区分标准是根据借款人提供的收入证明等2003年以前美国住房抵押贷款超过60%是优质抵押贷款截至2006年美国次级抵押贷款为6000亿美元当年美国房贷中有21%是次级抵押贷款这种由银行或投资公司向信用较差的客户发放的次级抵押贷款风险大一旦发生拖欠、违约或者取消抵押品赎回权都会给贷款机构造成损失并且由于风险传染性它容易引发金融系统风险设置特殊目的机构是为了保证资产证券化交易的顺利进行其主要作用是按照“真实出售”的标准从贷款机构处购买基础资产并为其担保组建资产池并通过信用增级（Creditenhancement）手段为其进行信用增级并且聘请专业5信用评级机构为增级后的资产进行评级并选择证券承销商发行抵押支持债券信用增级即为了达到投资者和发行人需要达到的信用等级而采取一系列能使得证券化后的资产信用等级提高的措施信用增级的手段主要包括银行开立信用证、保险公司提供保险、原始权益人提供超额抵押和建立差额账户等在美国为配合次级抵押贷款的证券化建立的特殊目的机构包括政府国民抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation俗称吉利美）、联邦国民抵押贷款协会（FederalNationalMortgageAssociation俗称房利美）和美国联邦住房贷款抵押公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation）三家正是因为有了这三家政府机构的信用担保投资者才会对MBS产生如此浓厚的兴趣并且使得次级住房抵押贷款证券发展如此迅速（二）美国次贷危机的产生虽然美国贷款资产证券化得到长足的发展给金融市场带来活力但是同样是资产证券化给它带来了金融动荡和危机这就是2006年下半年开始的发源于美国后迅速传遍国际金融市场的美国次贷危机有学者说这次次贷危机造成的损失不亚于1998年的亚洲金融风暴它的产生并非资产证券化本生的6制度缺陷其根源有以下几点首先表现为住房抵押贷款放款政策过于宽松2001年到2005年为美国房地产的繁荣时期由于互联网泡沫的破灭以及“911事件”的冲击美国经济陷入衰退境地为了刺激经济增长美联储采取连续降息的方式自此美国进入一个连续降息周期这直接导致了美国房地产的繁荣随着经济复苏和居民收入水平的提高以及对房价进一步升高的预期美国居民购房欲望异常强烈纷纷贷款买房美国房地产抵押贷款急剧上升2003年以前优质抵押贷款几近饱和状态优质抵押贷款占比超过60%于是出于对利益的冲动以及房地产行业的过度乐观预期金融机构为了招徕客户为低等级信用客户开发了所谓Alt-A贷款和次级抵押贷款并且金融机构尽量降低放款标准降低借款者初期偿债负担次级抵押贷款中突出就是大量的可调整利率抵押贷款（Adjustableratemortgage,ARM）即根据市场利率指数不断调整的抵押贷款其突出特点是在借款头几年按照低于市场利率的固定利率付息或者不付息在后来则按照浮动的市场利率付息并且这个浮动利率一般高于市场利率因为申请次级抵押贷款的借款人通常是低收入阶层他们往往不能承受较高的首付而且在贷款初期他们往往不能承受较高的本息支付因此这种抵押贷款特别受到借款人的欢迎因为他们预期房地产价格会不断上涨只要他们在开始时候少支付本息就算7在后来也无法承受较高的利率的情况下他们会出售房地产或者进行再融资（refinance）从而偿还贷款这种贷款在期初或者利率不断下降和房地产价格不断上升的时候通常不会出现问题但是一旦市场利率不断上涨房地产价格不断走低的时候往往容易出现问题因为这个时候购房者难以承受调整过后的利率并且进行再融资的困难加大这时容易发生违约事件美国自2004年6月到2006年6月由于经济复苏有通货膨胀迹象所以美联储连续17次加息在加息的影响下2006年初美国房地产开始降温在2007年年初房地产价格开始下降这成为导火索直接导致了次贷危机的发生其次表现为房地产金融机构和信用评级机构的信用缺失资产证券化的发展使得房地产金融机构更加易于实现风险的转移房地产金融机构将抵押贷款卖给投资银行或者其它特殊目的机构类似实体特殊目的机构又将贷款打包并据此发行债券将债券卖给对冲基金、共同基金、保险基金以及其它投资者成功实现风险的转移和分摊并且房地产金融机构能够从中获得一笔可观的手续费收入所以房地产金融机构乐于不顾后果放松贷款条件甚至于不需要借款者提供任何形式的收入和资产证明文件也不考虑其真是偿还能力有的还纵容借款人弄虚作假并且特殊目的机构拥有强大的政府信用做担保出8于利益的冲动信用评级机构往往人为提高了部分次贷债券的等级有数据显示在2007年2月美国贷款就已经对次贷问题表示忧虑并且2007年2月到7月就有新世纪金融公司和一些西方对冲基金如瑞士银行旗下的狄龙里德资本管理基金、美国知名的贝尔斯登资产管理公司先后陷入困境但是知道2007年7月穆迪和标准普尔等评级机构才开始调低部分债券的信用评级彼得·莫里奇也曾经撰文感叹美国银行和债券信用评级机构的诚信沦丧三、对我国房贷资产证券化的启示目前我国抵押贷款已经达到3万亿占银行贷款余额比例超过20%已经达到容易产生流动性风险的临界值不能否认房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式所以我国有必要大力推行贷款证券化尤其是房地产抵押贷款的资产证券化但是从美国的例子来看资产证券化也并非一个完全有效的方法然而我们更不能因噎废食不能因为美国次贷危机的产生而抵制证券化相反我们应该认真研究次贷危机并且从中吸取教训由第二部分可知引发这次次贷危机的根本原因在于证券化过程中资产池的组建以及信用增级和评级9环节出现了问题为了使得我国房地产抵押贷款证券化健康快速发展提高金融市场的运行效率我们可以从美国次贷危机中吸取如下一些教训第一在组建资产池的过程中应该注意标的资产的质量在我国标的资产即商业银行提供的住房抵押贷款出于风险防范的要求特殊目的机构必须对拟证券化的资产质量严格把关优质的证券资产才能列入证券化的范围坚决排除质量较差的信贷资产具体措施可以有建立健全信用评级制度和征信体系即设立专门的信用机构负责收集和汇总与个人或企业信用有关的信息完善房地产评估体系即制定和完善房地产评估准则明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容；建立健全房地产评估监管体制；进一步完善房地产评估机构的管理和评估人员的资格认证制度总之严格把好资产池的质量关就是把好了源头关第二严防房地产金融机构在发放贷款和信用评级机构评级过程中的信用缺失现象主要指严防商业银行等金融机构为了扩大贷款规模而采取漠视借款人收入、资产证明等文件的法律效应和真实性漠视借款人的真是偿还能力甚至于和借款人串通好弄虚作假的行为具体措施包括加强对商业银行等金融机构的房地产抵押贷款的监管杜绝弄虚作假现象严格10控制房地产抵押贷款的房贷规模控制房贷占贷款规模的比重对于严防信用评级机构的信用缺失现象具体措施包括加快征信体系建设步伐建立健全的征信体系提高信用评级方法和手段不能盲目相信特殊目的机构和其它信用担保机构的担保不能对房地产市场盲目自信最后加强投资者风险教育不可否认美次贷危机的另一个原因就是投资者对评级机构以及房地产市场发展的盲目自信过分最求高收益缺乏必要风险规避意识滋长了房贷创造人和特殊目的机构大量发行低质量的抵押支持证券的气焰所以要加强投资者风险教育提高投资者综合素质而这点从我国目前资本市场运行情况来看更加显得迫切参考文献1.宁融.住房抵押贷款证券化［M］.中国金融出版社20042.甑炳禧.透视美国次贷危机及对我国的启示［J］.经济与管理研究,2007(11)113.张明.透视美国次贷危机及其对中国的影响［J］.国际经济评论,2007(5)4.高静.美国房地产信贷风险防范制度分析［J］.世界经济与政治论坛,2007(6)