房地产会计

房地产企业会计湖南大学周兰[e-mail]第一讲我国房地产企业会计的主要特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务1、土地的开发与经营2、房屋的开发与经营3、城市基础设施和公共配套设施的开发4、代建工程的开发二、房地产开发企业的经营特点1、开发经营的计划性2、开发产品的商品性3、开发经营业务的复杂性4、开发建设周期长，投资数额大5、经营风险大三、房地产开发项目投资费用估算（一）开发成本1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.不可预见费8.开发期间税费（二）开发费用1.管理费用2.销售费用3.财务费用第二讲开发产品成本和期间费用的核算第一节概述一、开发产品成本和期间费用的概念开发产品成本：是按照现行制度有关成本开支范围的规定，以开发产品为成本核算对象，归集和计算开发经营过程中所发生的各项费用。期间费用：是指与特定开发产品提供的经济效益无关的不能计入特定开发项目成本的费用。二、成本核算对象的确定1、一般的开发项目2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目3、对个别规模较大、工期较长的开发项目三、计入开发产品成本的项目1、土地使用权出让金2、土地征用及拆迁补偿费3、前期工程费4、建筑安装工程费5、基础设施费6、公共配套设施费7、不可预见费8、开发期间税费四、期间费用管理费用财务费用销售费用五、科目设置“开发成本”“开发间接费用”说明：开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他费用第二节成本费用的归集和分配一、材料物资费用的分配二、工资及福利费用的分配三、固定资产折旧费的分配四、开发间接费用的分配（一）、计划间接费比例法（二）、直接费比例法第三节土地开发成本的核算商品性土地自用土地一、成本项目的设置1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装费5、配套设施费6、开发间接费二、土地开发成本的核算（一）土地开发费用的归集与分配（二）完工土地开发成本的结转（一）土地开发费用的归集与分配1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费借：开发成本——商品性土地开发成本/开发成本——自用土地开发成本贷：银行存款/应付账款——应付工程款”（一）土地开发费用的归集与分配2.配套设施费的归集与分配（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用①能够分清受益对象的借：开发成本——土地开发贷：银行存款②分不清受益对象时先归集：“开发成本——配套设施开发”待配套工程竣工时：在有关受益对象中进行分配。（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用先归集：“开发成本——配套设施开发”待配套设施竣工时：转入“开发成本——土地开发”账户说明：如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。（一）土地开发费用的归集与分配3.开发间接费用的归集与分配⑴先归集：“开发间接费用”账户⑵月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。借：开发成本——商品性土地开发成本贷：开发间接费用（二）完工土地开发成本的结转1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。借：开发产品——土地贷：开发成本——商品性土地开发成本2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。⑴分项平行结转法、归类集中结转法⑵借：开发成本——房屋开发成本贷：开发成本——自用土地开发成本土地闲置费：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。第四节房屋开发成本的核算开发建设的房屋按用途可分为：商品房出租房周转房1、房屋开发成本项目的设置：同土地开发2、核算：开发费用发生时：完成时开发时：借：开发成本——房屋开发成本贷：银行存款/应付账款开发成本——自用土地——配套设施开发间接费用成本结转：借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第五节配套设备开发成本的核算1、有偿转让的配套设施工程——企业最终产品2、不能有偿转让的配套设施工程：计入房屋开发成本（1）与开发项目同步建设A、若能分清由哪个房屋开发项目负担，应在发生时直接计入房屋开发成本；B、若不能分清由哪个房屋开发项目负担，应在发生时直接计入开发成本——配套设施开发成本；（2）落后于开发项目——预提法开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。有偿转让的配套设施工程——企业最终产品①开发成本的核算：借：开发成本——配套设施贷：银行存款、开发间接费用等。②已完工开发成本的结转：借：开发产品——配套设施贷：开发成本——配套设施不能有偿转让的配套设施工程与开发项目同步建设发生时：借：开发成本——配套设施贷：银行存款完工结转：借：开发成本——房屋开发成本贷：开发成本——配套设施落后于开发项目——预提法例：为开发A工程而配套建设的水塔工程采用预提方式核算，预算成本12万元：1、预提时借：开发成本——房屋开发120000贷：预提费用1200002、实际开支总计15.6万元借：开发成本——配套设施156000贷：银行存款等1560003、结转实际成本：借：预提费用156000贷：开发成本——配套设施156000调整差额：借：开发成本——房屋开发36000贷：预提费用36000第六节代建工程开发成本的核算1、成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）基础设施费（4）建筑安装工程费用（5）开发间接费用第七节期间费用的核算一、管理费用二、财务费用三、营业费用第八节开发产品的核算包括商品性土地、房屋（商品房、出租房、周转房），配套设施，代建工程，以及开发完成后尚未投入使用的自用土地等。经营成本（已售）“开发产品”转入周转房（安置拆迁居民）出租开发产品（出租）1、开发产品完成的核算借：开发产品—商品性土地（转让、出租）—商品房（出售）—配套设施—代建工程—自用土地（近期不用）贷：开发成本说明开发完成的房屋如在完工时尚未确定其具体用途，应一律视同商品房；待确定用途，作为出租房或周转房时：借：出租开发产品周转房贷：开发产品——商品房第三讲收入和利润第一节收入一、房地产销售收入的确认范围土地转让收入商品房（包括周转房）销售收入配套设施销售收入二、房地产销售收入的确认原则销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。三、收入的确认（一）关于开发产品销售收入确认问题1、一次性全额售款方式销售：2、分期收款方式销售：3、银行按揭销售：4、委托销售：5、先出租再出售：6、以非货币性资产分成形式取得收入二、关于开发产品预售收入确认问题关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。非经济适用房开发项目预计计税毛利率１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。广告费、业务宣传费、业务招待费。按以（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题1.下列行为应视同销售确认收入（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。2.视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。3.视同销售行为收入确认的方法和顺序（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。五、开发产品销售、转让的核算在移交商品房、并将发票账单提交买主时：借：银行存款等贷：经营收入——商品房销售收入/土地转让收入/配套设施销售收入等借：经营成本贷：开发产品——商品房/商品性土地/配套设施等（商品房应注意公摊面积）例：某栋出售房屋的建筑面积共为6000平方米，其中各套房屋建筑面积总和为5000平方米，公用建筑面积为1000平方米。若某套出售房屋的自用建筑面积为50平方米，则该套出售房屋的建筑面积为多少？六、出租开发产品的核算特点：1、不同于固定资产，也不同于企业的一般劳动产品，单设科目核算——“出租开发产品”2、出租房屋（损耗）及土地（使用期）按使用年限摊销价值损耗——直线法3、可转为商品房出售出租开发产品——出租产品——出租产品摊销1、投入经营的核算①开发完成时：借：开发产品——出租产品贷：开发成本②签订出租合同协议，投入出租经营