海通证券-对地产央企扩编的简评：地产央企概念有望受到关注-110307

房地产行业2011年3月7日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明事件：2010年3月18日，国资委要求78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务。截止2011年3月5日，已经有14家央企退出。近日，国资委官员证实主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务。房地产央企由此前的16家扩编至21家。简要评论：近日，国资委官员证实主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务。其中，鲁能集团和中航工业具备房地产上市平台，即广宇发展（000537）和中航地产（000043）（大股东资产注入事项请详见附录1、2）。虽然短期A股地产融资基本停止，上市公司未来能否获得大股东资产注入存在不确定性。但大股东重新获取地产业务资格，对以上两家公司未来发展存在利好。同时，后续非地产主业央企陆续退出行业有利于以地产为主业的央企做大做强。这里主要推荐招商地产（000024）、华侨城A（000069）。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。1．2010年拉开央企地产整合序幕：2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议。16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加了会议。会上国资委主任、党委书记李荣融对中央企业房地产业务提出相关指导细则，要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。按照国资委统计截至2010年底已有14家中央企业退出房地产业务，预计2011年还将有20多家中央企业退出。本次扩容之后房地产央企将由此前的16家扩编至21家。房地产行业分析师：涂力磊SAC执业证书编号：[e-mail]对地产央企扩编的简评：地产央企概念有望受到关注021-23219747房地产行业分析师：谢盐SAC执业证书编号：[e-mail]021-23219436行行业业跟跟踪踪报报告告证券研究报告房地产行业中性维持请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业2表1地产央企表排序集团名称地产上市公司主营业务华润集团有限公司万科（000002）房地产华侨城集团华侨城A（000069）旅游、地产中国保利集团保利地产（600048）房地产招商局集团有限公司招商地产（000024）房地产中国建筑工程总公司中国建筑（601668）建筑房地产ST中房（600890）房地产中国房地产开发集团ST重实（000736）房地产中国中铁（601390）工程施工、房地产中国铁路工程总公司中铁二局（600528）工程施工、房地产中国铁道建筑总公司中国铁建（601186）工程施工、房地产中粮集团有限公司中粮地产（000031）房地产中国冶金科工集团中国中冶（601618）工程承包、资源开发、房地产首批确认的16家地产央企中国葛洲坝集团葛洲坝（600068）水利建筑、房地产鲁能集团广宇发展（000537）房地产中航工业中航地产（000043）房地产神华集团暂无地产类上市公司中煤集团暂无地产类上市公司新增的5家地产央企新兴集团暂无地产类上市公司资料来源：海通证券研究所2．新获批企业符合国资委从事地产业务的相关要求：国资委对中央企业退出房地产业务的政策思想是“以房地产为主业的可以参加商业性竞标，不是主业的只能从事自有土地开发，开发完就退出，从而集中资源搞主业。”新获批企业主要在地产规模和土地开发上符合以上指导精神，因此得以保留地产业务。表2企业获批原因新获批企业名称原因鲁能集团从事地产业务较早、且规模较大中航工业开发自有土地为主神华集团中煤集团开发工矿区土地为主，对技术、生产安全需要较高资料来源：海通证券研究所3．投资建议：地产央企概念有望受到追捧。在新扩容央企中鲁能集团和中航工业具备房地产上市平台，即广宇发展（000537）和中航地产（000043）（以上两公司大股东资产注入事项请详见附录1、2介绍）。虽然短期A股地产融资业务基本停止，上市公司未来能否获得大股东资产注入存在不确定性。但是大股东重新获取地产业务资格，对以上两家公司未来发展依旧存在利好。此外，央企地产整合有利于进一步整顿地产市场，防止不了解地产市场的央企资金过度参与地产投资，造成行业秩序混乱、泡沫过大。后续非地产主业央企陆续退出行业有利于以地产为主业的央企做大做强。在此主要推荐招商地产（000024）、华侨城A（000069）。4．风险提示：当前A股地产融资业务基本停止，上市公司未来能否获得央企大股东资产注入存在较大不确定性。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业3附1：广宇发展介绍大股东资产注入工作已经启动：2010年6月12日，广宇发展公告称国务院国有资产监督管理委员会发布批复文件，原则同意公司非公开发行股票暨资产重组的总体方案。2010年6月28日，广宇发展第一次临时股东会审议通过了“关于公司向山东鲁能集团有限公司发行股份购买资产方案的议案”等相关议案。广宇发展拟向山东鲁能集团有限公司发行600,177,814股，发行价9.88元/股，收购山东鲁能集团房地产资产。广宇发展增发前后的股权结构及其子公司示意如下图所示：图1增发前后广宇发展的股权结构及其子公司示意图资料来源：公司公告，海通证券研究所目前公司仅拥有65.5%的重庆鲁能，并间接持有45.85%的重庆鲁能英大和22.93%的宜宾鲁能三家子公司和孙公司。上述孙、子公司合计持有二级开发项目权益建面仅为170.14万平。如果未来能顺利注入山东鲁能集团旗下的房地产业务，则广宇发展将成功跻身一线地产商的行列，合计持有的二级开发项目权益建面将大幅上升至883.47万平，并将在海南三亚湾拥有近298.81万平一级开发项目。最后，增发公告中大股东还承诺未来可能将北京、大连的开发项目（北京顺义新城、格拉斯小镇、优山美地等）在合适的时候陆续注入。这将进一步增厚公司未来的业绩想象空间。受到房地产调控影响，前期增发工作基本处于暂停阶段。80%20%20%80%100%70%30%65%50%35%50%100%100%100%100%63.16%100%100%100%50%100%100%50%35%100%65%65.5%30%70%34.5%100%20.017%100%国务院国资委国家电网公司山东鲁能集团鲁能亘富海南三亚湾海南英大海南鲁能广大海南盈滨岛重庆鲁能英大宜宾鲁能重庆鲁能开发天津广宇发展青岛恒源英大置业有限责任公司北京世纪恒美广告有限公司国务院国资委国家电网公司山东鲁能集团天津广宇发展重庆鲁能英大鲁能亘富海南盈滨岛海南三亚湾海南英大海南鲁能广大北京世纪恒美广告有限公司重庆鲁能开发宜宾鲁能澄迈县老城开发区发展有限公司青岛恒源英大置业有限责任公司海南永庆海南永庆澄迈县老城开发区发展有限公司请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业4表3增发前后广宇发展的一二级项目储备一览表项目负责开发子公司权益比例（%）占地面积（万平）规划建面（万平）权益建面（万平）10年4月未结算权益建面(万平)鲁能星城12街区重庆鲁能开发65.505.7431.9220.915.01鲁能·领秀城重庆鲁能英大45.85109.59142.9265.5365.53鲁能星城5街区重庆鲁能开发65.506.6928.1418.4318.43鲁能星城13街区重庆鲁能开发65.504.3629.0819.0519.05鲁能星城6街区重庆鲁能开发65.508.9451.5033.7333.73鑫领寓宜宾鲁能22.938.9228.866.626.62重组前广宇发展储备项目情况宜宾西区23块地块宜宾鲁能22.9394.9594.9521.7721.77合计———239.18407.36186.04170.14鲁能星城12街区重庆鲁能开发100.005.7431.9231.9215.96鲁能·领秀城重庆鲁能英大100.00109.59142.92142.92142.92鲁能星城5街区重庆鲁能开发100.006.6928.1428.1428.14鲁能星城13街区重庆鲁能开发100.004.3629.0829.0829.08鲁能星城6街区重庆鲁能开发100.008.9451.5051.5051.50鑫领寓宜宾鲁能100.008.9228.8628.8614.43宜宾西区23块地块宜宾鲁能100.0094.9594.9594.9594.95三亚湾游艇港湾一区一期海南三亚湾100.0010.846.776.776.77美丽MALL二期海南三亚湾100.001.041.701.701.70606项目海南三亚湾100.0021.8914.4314.4314.43508地块项目海南三亚湾100.0015.0616.0416.0416.04三亚湾度假区B-1-15地块海南鲁能广大100.001.611.711.710.86美丽三区海南鲁能广大100.0021.6215.4415.4415.44美丽MALL55亩地海南鲁能广大100.003.673.473.473.47高尔夫二区海南鲁能广大100.0025.556.386.386.38山海天三期海南鲁能广大100.001.702.042.042.04山海天大酒店扩建项目海南鲁能广大100.000.713.703.703.70海蓝椰风项目二期海南英大100.0017.757.907.903.95海蓝椰风项目三期海南英大100.009.084.114.111.37海蓝椰风后期项目海南英大100.0048.4929.9129.9129.91405亩项目海南盈滨岛50.0026.739.124.564.5687亩项目海南盈滨岛50.005.802.031.021.0212块宗地土地储备海南盈滨岛50.00129.03129.0364.5264.52鲁能领秀城二期鲁能亘富100.00113.45181.69181.69181.69重组后广宇发展储备项目情况（二级开发）鲁能领秀城三期鲁能亘富100.00110.46148.66148.66148.66合计———803.67991.50921.41883.47重组后广宇发展储备项目情况（一级开发）一级土地整理海南三亚湾100.00298.81298.81298.81298.81合计———298.81298.81298.81298.81资料来源：公司报表，海通证券研究所附2：中航地产介绍前期增发计划受政策影响目前已自动失效。2009年6月5日，中航地产第五届董事会第二十七次会议审议通过了非公开发行股票预案。2009年9月3日，国务院国资委原则同意了中航地产非公开发行股份的方案。中航地产拟以8.89元/股，向中航国际、深圳中航等累计发行为248,163,812股，募集资金22.06亿元。本次非公开增发受地产调控政策影响，在2010年9月11日失效。公司目前暂未有其他融资计划。按照此前增发方案，中航地产增发完成前后股权结构及其子公司示意如下。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业5图2增发前后中航地产的股权结构及其子公司示意图注：这里未表示出与本次重组无关的中航地产的其他子公司。资料来源：公司公告，海通证券研究所尽管该案拟注入的“深圳·中航城”项目G/M、H地块权益建面仅7.37万平，但是该项目位于深圳市福田区中航苑的繁华区域，地理位置优越。近年来，中航地产项目拓展和对外购并步伐较快，已形成了珠三角、长三角、环渤海、中西部地区等四大重点发展区域。目前中航地产二级开发项目的权益建面达302万平。增发方案前后公司项目情况如下表所示。16.31%16.31%16.31%16.31%23.91%100%67.38%100%20.62%100%3.39%10.56%38.58%100%58.77%100%67.38%100%22.35%58.77%100%100%7.17%国务院国有资产监督管理委员会中国航空