房地产财务(第2x版)

1房地产业务财务讨论财务部2目录一、房地产开发企业会计与税务业务概述二、企业设立阶段三、获取土地阶段四、开发建设阶段五、转让及销售阶段六、持有阶段七、企业所得税业务3第一部分企业会计与税务业务概述一、房地产开发企业及业务范围二、开发经营流程三、房地产开发企业会计概述四、房地产开发企业纳税业务概述4一、房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的活动。具体包括:※土地使用权的转让、买卖和租赁※房屋的开发、销售、出租※其他建筑物的开发、销售出租（包括配套设施、代建工程、周转房等）※房地产开发企业经营不包括房产的建筑施工活动5房地产企业的特点•资金密集•受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大•投资周期较长，市场风险较大•售后服务工作要求高6转让及销售房地产设立企业持有房地产房地产开发建设获取的土地使用权二、房地产开发企业的开发业务流程7目前《企业会计制度》、《房地产开发企业会计制度》（财会199302号）并没有明文废止，所以我们可以选择《企业会计准则（2006）》或《企业会计制度》及《房地产开发企业会计制度》执行。本次讨论以《企业会计准则2006》及应用指南为依据。三、房地产开发企业会计概述房地产开发企业会计核算特点1、存货核算的特殊性工商企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产企业作为存货核算；另外房地产开发企业存货的借款费用可以进行资本化。2、预收账款核算的特殊性房地产企业大多实行商品房预售制度，在符合确认收入条件前，预收账款余额较大。另外须关注预计竣工时间和预售比例。83、收入核算的特殊性•收入的多样性（产品形式多样）•收入确认的特殊性•各期收入的波动性4、成本核算的特殊性•核算时间跨度大•开发产品的成本组成不同•开发各步骤之间成本不能明确区分95、产品售价与其成本不配比通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。均摊计算未考虑楼层、朝向等因素，故经营成果核算会失真。1011四、会计科目设置通用科目行业科目设置“开发成本”、“开发间接费用”成本类科目和“开发产品”、“周转房”等资产类科目。大部分通用12开发项目成本核算科目划分与设置开发成本下设一级科目成本科目代码成本科目名称4301.401土地费用4301.402前期工程费4301.403建安工程费4301.404社区管网工程费4301.405园林环境工程费4301.406公共配套设施费4301.407开发间接费4301.409财务费用（资本化利息费用）134301.401土地费用的归集注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。成本科目代码成本科目名称备注4301.401.01土地价款4301.401.02土地出让契税出让地价或评估地价的4%4301.401.03其他土地费用4301.401.04征地补偿费4301.401.05拆迁补偿费4301.401.06征地规费144301.402前期工程费（开发前期准备费）注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。成本科目代码成本科目名称备注4301.402.01勘察测量费4301.402.01.01勘察包括普勘、详勘4301.402.01.02测量包括地形图、管线；工程放线定位4301.402.02规划设计费4301.402.03建设规费4301.402.03.01领照规费4301.402.03.02增容费自来水管网建设费、双电源供电贴费154301.402前期工程费（续）注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。成本科目代码成本科目名称备注4301.402.04施工准备费4301.402.04.01三通一平费4301.402.04.02临时设施费164301.403建安工程费（主体建筑工程费）注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。成本科目代码成本科目名称备注4301.403.01桩基工程4301.403.01.01工程桩施工费含试桩施工费4301.403.01.02工程桩甲供材含试桩甲供材4301.403.01.03桩基检测费含试桩检测4301.403.02支护工程4301.403.02.01支护工程设计施工费含支护设计费、施工费、监测费等4301.403.02.02支护工程甲供材174301.403建安工程费（续）注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。成本科目代码成本科目名称备注4301.403.04土石方工程包括排水费、轻型井点、沉井等降水费4301.403.05主体工程及粗装修包括非集中建设的小区配套人防、车库地下室4301.403.05.01一般土建工程4301.403.05.01.01工程施工费包含在土建合同或土建定额的项目，一般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及预算内、外的土建甲供材料184301.403建安工程费（续）注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。成本科目代码成本科目名称备注4301.403.05.02一般安装工程4301.403.05.02.01工程施工费一般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.02.02甲/直供设备与主材工程合同及预算内外的甲供设备主材4301.403.05.04一般建安工程材差194301.403建安工程费（续）注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。成本科目代码成本科目名称备注4301.403.08专项土建工程4301.403.09专项安装工程4301.403.09.01工程施工费4301.403.09.02甲/直供设备与主材204301.403建安工程费（续）注：精装修工程中包括外墙精装饰材及施工费、公共部位精装饰材及施工费、户内精装材设及施工费、商铺精装材设及施工费架空层精装材设及施工费等。成本科目代码成本科目名称备注4301.403.12精装修工程有精装修，但不包括在土建合同或土建定额的项目4301.403.12.01精装修设计费立面设计、室内装修设计及效果图等4301.403.12.02精装修施工费4301.403.12.03精装修甲/直供材4301.403.18样板房4301.403.18.01样板房设计费4301.403.18.02样板房施工费4301.403.18.05甲/直供材料设备214301.404社区管网工程费成本科目代码成本科目名称备注4301.404.01室外给水系统工程4301.404.02室外雨污水系统工程4301.404.04室外燃气系统工程按户外800元/米收取4301.404.06室外供、配电系统工程4301.404.08室外消防管网工程4301.404.10室外智能化系统工程小区停车系统、电子巡更系统、围墙监控系统等；4301.404.12小区路灯系统4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供设备主材224301.405园林环境工程费成本科目代码成本科目名称备注4301.405.01环境设计费4301.405.02绿化工程费区内、区外绿化支出4301.405.03园建工程费包括园林的道路、广场、建筑小品、雕塑、喷泉土建等4301.405.05围墙建设费4301.405.07小区道路费含小区正式的大门、围栏；室外挡土墙等4301.405.11室外零星工程包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、示意图等4301.405.15室外配套设施与器材包括室外的体育器材、游乐设施、园艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等234301.406公共配套设施费成本科目代码成本科目名称备注4301.406.01社区中心包括文化、体育、卫生、商业、金融、行政管理、社区服务等4301.406.03幼儿园4301.406.04学校4301.406.06人防及车库工程小区集中建设配套人防地下室、车库4301.406.08物业管理设施含独立的物业管理建筑物、岗亭等4301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13环卫作息和工具房4301.406.18其他设施含游泳池、邮局、车站；室外的各类球场、车蓬等244301.407开发间接费成本科目代码成本科目名称备注4301.407.01工程监理费总投资的1.2％—2.5％4301.407.02预算编审费4301.407.03工程质检检测费4301.407.06技术服务费4301.407.08施工水电费4301.407.11物业管理费4301.407.12办公费用4301.407.20其他25五、企业纳税业务概述应纳税种及税率1、设立阶段：印花税（5元、万分之五）、契税（3%-5%）2、获取土地：印花税、契税、耕地占用税（本案无）3、开发建设：城镇土地使用税（14元/平方米·年）、印花税4、转让销售：营业税5%、城建税、教育费附加、土地增值税（预征1.5%）、印花税、企业所得税（按预计毛利率15%预征）5、房产持有：营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税（房产余值1.2%或租金12%）26第二部分企业设立阶段一、设立阶段业务概述二、纳税处理三、会计处理四、房地产开发企业纳税业务概述27一、设立阶段业务概述设立条件其主要组织形式是房地产开发公司。应符合《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等具体条件。出资方式可以用实物、知识产权、土地使用权等方式出资。非货币财产应评估作价，并办理财产产权转移手续。开发资质应取得房地产开发资质证书。新设立房地产公司应向房地产开发主管部门备案后，由主管部门30日发出暂定资质证书，自证书发出1年有效。可延长到2年。二、纳税业务•税务登记•纳税处理1、印花税（营业账簿记载资金万分之五计算、权利证照每件5元、土地使用权合同记载金额万分之五）2、契税（成交价格3%)28三、会计处理（举例）•以土地使用权出资借：开发成本贷：实收资本•开办费核算直接计入管理费用29四、纳税处理•印花税直接计入管理费用•契税应视土地使用权用途而定。为房地产开发而取得的土地使用权所缴纳契税直接计入“开发成本”科目；自用计入“无形资产”科目。30房地产注册资本尺度把握•1，税务风险加大：注册资金在2亿以的，就会进入国家税务局重点企业网中，给予重点关注•2，税费加大：注资越多，涉及的相关税费越大了。印花税万分之五•验资报告费用、工商登记费用、审计费用、捐助、其他费用等3132第三部分获取土地阶段一、土地获取方式二、纳税处理三、会计处理33一、土地获取方式•以出让方式取得土地使用权1、招拍挂制度（公告-资格审查-中标-签订合同-付清全部出让金-取得土地使用权证）2、合同签订执行《国有土地使用权出让合同示范文本》3、土地出让金支付4、按合同约定期限、用途开