美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示

美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示作者：牟启懿，MOUQi-yi作者单位：浙江大学光华法学院,杭州,310008刊名：财经论丛英文刊名：COLLECTEDESSAYSONFINANCEANDECONOMICS年，卷(期)：2009，(4)被引用次数：1次参考文献(15条)1.美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款,其后以浮动利率偿还贷款2.柳永明美国对信用评级机构的监管:争论与启示[期刊论文]-上海金融2007(12)3.刘萍美国房地产抵押贷款证券化的情况2002(04)4.余坚.王剑铭论资产证券化的法规监管1999(02)5.张保和.宋小环.宾融美国特殊机构的运作及对我国的启示[期刊论文]-财贸经济2001(01)6.朱幼平我国开展资产证券化的必然性与路径选择2004(06)7.张强.付强我国商业银行的信息披露制度建设2002(07)8.巴曙松巴塞尔新资本协议研究20039.麻乐昆美国资产证券化的发展历程及其对中国的启示[期刊论文]-经济纵横2001(12)10.巴塞尔银行监管委员会巴塞尔银行监管委员会文件汇编200211.任倩从新巴塞尔资本协议看我国银行风险监管的发展方向[期刊论文]-金融论坛2004(06)12.陶美珍.陆韬玉住房抵押贷款证券化的政府介入作用及借鉴[期刊论文]-南京社会科学2003(11)13.齐斌证券市场信息披露法律监管200414.查看详情15.毛振华.阎衍信用评级前沿理论与实践2007相似文献(7条)1.学位论文侯斌论我国房地产抵押贷款证券化的法律监管——基于美国次贷危机的启示2008房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新，主要是指把流动性差的个人房屋抵押贷款通过信用增级转换成可以在二级市场自由流动的证券的过程。在美国，这种转化过的证券称为房屋抵押贷款支持证券，包括房屋抵押贷款转接债券、房屋抵押贷款债券以及剥离房屋抵押贷款支持债券。房地产抵押贷款支持债券在许多发达国家尤其是美国，已经是很普遍的一种投资债券。但是在我国，房地产抵押贷款证券化还是新生事物，其证券化的运作涉及到风险隔离、资产组合、信用增强以及证券交易等，过程比较复杂。这就需要有完善的法律制度以调整各个阶段不同法律关系主体之间错综复杂的法律关系。但是，一种金融创新的产生必然伴随着相应的金融风险。2007年美国次贷危机爆发并迅速波及全球，使得世界各国的金融机构遭到重创，房地产次级抵押贷款危机形成。这场危机的直接原因是由于房地产市场的持续降温使购房者出售房地产或者通过抵押房地产再融资变得困难，但根本原因则在于美国对房地产抵押贷款证券化缺乏法律监管。我国从房地产抵押贷款证券化试点到现在，经过几年的发展取得了一些成就，也先后出台了关于房地产抵押贷款证券化方面的法规，但就目前而言，我国相关的法律监管体制不足以保证我国房地产抵押贷款证券化安全高效进行，基于美国次贷危机的启示，我国房地产抵押贷款证券化的法律监管还有待进一步完善。本文共分为三个部分：第一部分是房地产抵押贷款证券化的基本理论。主要是系统阐述房地产抵押贷款证券化的涵义、产生以及发展；介绍房地产抵押贷款证券化的种类和流程；对房地产抵押贷款证券化进行法律分析，着重强调房地产抵押贷款证券化的经济法学基础、房地产抵押贷款证券化的法律本质、以及房地产抵押贷款证券化的法律特征和法律关系。第二部分是美国房地产抵押贷款证券化的法律监管与美国次贷危机。在这一部分中，首先阐述美国房地产抵押贷款证券化产生发展的历史背景，在此基础上系统分析美国房地产抵押贷款证券化的法律体系和美国房地产抵押贷款证券化三种典型结构，主要目的是分析美国房地产抵押贷款证券化的法律监管。其次，笔者阐述美国次贷危机的爆发，着重点放在分析美国次贷危机的成因，并阐述美国次贷危机的启示：法律监管是房地产抵押贷款证券化安全运行的根本保证。第三部分是我国房地产抵押贷款证券化法律监管的现状及其完善。在基于美国次贷危机启示的基础上首先分析介绍我国房地产抵押贷款证券化法律监管的现状，特别是我国房地产抵押贷款证券化的法律监管框架、我国房地产抵押贷款证券化现有法律监管制度、我国房地产抵押贷款证券化的主要法律的问题。重点论述我国房地产抵押贷款证券化法律监管制度应从以下几个方面进行完善：法律监管理念：合力监管体制，特别是加强对我国住房抵押贷款活动的监管；制定专门《房地产抵押贷款证券化监管条例》。其中要明确对特殊目的机构(SPV)的监管、加强证券发行的监管、对发行主体的设立和运营实施监管、建立强制信息披露的监管制度、建立按揭一级市场的风险防范监管机制、建立信用评估监管制度。2.期刊论文闫鑫资产证券化与金融风险防范-现代经济信息2010,(3)房地产抵押贷款证券化不仅有效地缓解了商业银行的流动性风险,而且极大地促进了证券市场的发展.房地产抵押贷款证券化本身的理论设计是非常理想的,就是要把可以预期产生房地产抵御贷款的现金流证券化,而由投资者投资,达到多方收益的目的.但事实上,美国2007年所爆发的次贷危机用事实向人们说明一个道理:金融创新必然伴随着金融风险,只有加强对金融创新的法律监管,才能保证金融创新的顺利开展,从而实现对金融风险的防范.3.学位论文周阳我国房地产融资多元化研究2008近年来，我国房地产业蓬勃发展，吸引了大量资金涌入房地产市场。房价一路走高，房地产泡沫越来越大，其主要表现是投资性购房比例过高和房价收入比过大两个方面。根据美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格“泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，本质是不可持续性”的观点，房地产泡沫不可能一直存在，总有一天要破灭。而泡沫一旦破灭，将对购房者、商业银行、建筑行业以及相关产业有巨大冲击，对中国经济造成较大的负面影响。为避免房地产泡沫的破灭带来的潜在风险，政府开始采取适度紧缩的措施，矛头直指房地产泡沫。又由于我国房地产的资金来源主要是银行信贷，房地产泡沫破灭将给银行带来巨大负面影响，影响我国金融安全。因此，政府出台一系列政策，加强了房地产信贷的管理，全面限制了开发贷款，以控制房地产泡沫，保护银行业。这些政策导致很多房地产开发企业面临资金断链的困境。值得注意的是，房地产业的困境并非一个行业的困境。正如中国人民银行副行长吴晓灵所说：“房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。”作为我国经济发展的支柱行业，房地产直接影响国家经济的整体发展。因此，政策限制并非旨在阻止房地产业发展，而是在中国金融市场发展到一定程度和规模的今天，力图改变房地产资金主要来源于银行的现状，找出适合房地产业的融资方式，促进房地产业平稳较快发展。具体来说，在这种单一的融资模式下，房地产业的资金需求无法得到完全的满足，其发展受到限制。更重要的是，由于融资主要来源于银行贷款，银行系统因而积累了较高风险。一旦房地产市场低迷，银行可能面临房地产企业和住房抵押贷款人无法还款的冲击，导致巨额亏损，甚至导致整个金融市场的崩溃。可见，这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。要防止这种状况的出现，我们必须未雨绸缪，改变房地产业单一融资模式，积极开拓新的融资渠道，以形成多元化融资体系和风险分担体系。要寻求多元化融资之路，必须对各种房地产融资方式——包括银行贷款、债券(或票据)融资、直接上市、借壳上市、房地产投资信托、夹层融资、典当和资产证券化进行认真研究和比较。对这些融资方式，笔者介绍了其概念、优点、投资者、国外状况等，以及其在我国发展的现状，通过对其资金来源的风险性、法律政策的变化，目前的创新等的分析给出房地产市场上该融资方式的可行性和未来发展方向。通过这些可以发现，股票融资、债券融资、信托融资(REITS)，资产证券化是解决房地产融资问题的有效途径。但是，并没有哪一种融资方法能够一劳永逸的解决所有问题。对于房地产市场供给方——房地产企业来说，需要根据企业类型“量体裁衣”。其中，大型房地产开发企业应该力求通过上市融资和发行公司债券的方式获得大量资金，这两种方式能够满足其资金需要。对于中小房地产企业来说，第一种选择是发行短期融资券和中期票据，第二种选择是房地产投资信托(房地产投资信托可以吸收大量社会闲散资金，将之通过短期投资、项目投资等方式注入中小房地产企业)。对于房地产市场需求方——投资人来说，可以通过房地产抵押贷款证券化的方式获得注入资金的渠道。因此，要推动房地产融资多元化有多个渠道可以选择。但在目前，盲目的没有重点的同时发展所有渠道并不可行。我们需要有重点的推进多元化，发展最具备潜力，最能解决问题的几种渠道。公司债券、票据、典当等融资模式毕竟能融到的资金有限，而上市融资等困难较大。未来最为可行的方式是REITS和房地产抵押贷款证券化。一方面，REITs解决了房地产供给者的资金问题，另一方面，房地产抵押贷款证券化能间接有效得为房地产需求者提供房贷资金来源。至于其他的房地产融资方式，从总体来看，应该作为一种有益的补充形式。对于REITs来说，本文首先介绍了REITs的结构、法律基础、分类等基础知识。随后，分析了REITs在中国发展潜在的一些制约因素：由于法律法规的原因，我国发展信托型REITs面临不小的障碍，而对于设立公司型REITs来说，在目前的《公司法》和《证券法》的基础上是可行的，但不能和其他国家一样享受税收优惠政策。不过，我国的相关管理机构也在不同的场合表明了支持发展REITs态度，在将来，这些障碍会大大减少。此外，本文分析了美国、新加坡较为成熟的REITs模型，以及REITs在我国的最新实践——中信凯德REITs。通过这几个的比较，可以看出我国的准REITs和标准REITs之间的差异。最后，得出我国REITs未来的发展模式。对于房地产抵押贷款证券化来说，它因次贷危机受到人们的质疑。此前，它一向为众多学者所称赞，但众所周知，近两年来势汹汹的次贷危机正是由次级住房抵押贷款引发。可以假设，如果住房抵押贷款不曾证券化，那么风险一旦出现，也是集中于银行业和贷款机构，不可能引发这么深远的影响。而如今，次贷危机已经演变成一种全球性危机，波及大量金融机构和全球主要金融市场，甚至影响到实体经济。这和证券化大有关联。那么，证券化到底在其中扮演怎样的角色，证券化这种融资形式是否合理，是否值得我国继续采纳，值得深思。通过探讨次贷危机中房地产抵押贷款证券化所扮演的角色，笔者发现次贷危机真正的幕后黑手是“道德风险”和政府疏于对信用违约互换的管理。证券化并非次贷危机的起因。综上所述，虽然发生了次贷危机，但我们应该看到住房抵押贷款证券化这种模式本身是好的。尽管次贷危机中出现了很多对住房抵押贷款证券化质疑的声音，但经过分析，住房抵押贷款证券化并非导致次贷危机的罪魁祸首。次贷危机，归根到底，是由风险控制不当造成。风险控制不当分别表现在两个方面：银行对放贷标准控制不严和政府对衍生品控制不严。如果能把好关，住房抵押贷款这种金融模式是很有益的。随后，笔者介绍了我国住房抵押贷款证券化发展的现状。截止目前，中国建设银行用自有的个人住房抵押贷款已成功发行了两次个人住房抵押贷款证券，分别是建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(包括A级、B级、C级、S级)和建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(包括A级、B级、C级、次级)，共71.78亿。然后分析它们与美国常见的模式的差别，在汲取“次贷危机”带来的经验上，提出了住房抵押贷款证券化在我国进一步发展的思路：建立符合我国实际的SPV，建立完善的外部信用增级体系，对住房抵押贷款证券化进行严格监管，等等。4.学位论文黄河从次贷危机看我国住房抵押贷款证券化的发展2009进入20世纪70年代以来，尤其是90年代后，全球经济发生了巨大的变化，一场以机构化、自由化、全球化为主旋律的深刻变革席卷全球。这场变革，掀起了金融机构的合并浪潮、金融业务的融合浪潮和资产证券化浪潮。其中，资产证券化是近年来金融市场上最重要、最具