第二章 房地产企业会计

第二章房地产开发企业会计西南财大会计学院何本芳第二章房地产开发企业会计•学习目的和要求•本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方面的内容：•1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及其核算；•2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产品的核算；•3、出租开发产品和周转房的特点及其核算；第二章房地产开发企业会计•本章介绍的内容：•第一节开发成本的核算•第三节开发产品的核算•第三节出租开发产品和周转房的核算••第二章房地产开发企业会计•房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。•房地产开发：是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。•房地产开发企业的基本经营活动：是开发、经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成本的核算，就显得非常重要。••第一节开发成本的核算•一、房地产开发企业会计特点•（一）房地产业的主要经营活动•包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容用图示表示：售后管理维修服务等交付使用经营销售各类房屋建造工程验收征地撤迁土地开发规划设计•（二）、房地产开发企业会计的特点：•由于房地产开发的产品是地产或房产，与一般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现在：•1、资金筹集渠道的多源性：•资金来源的形式与渠道主要有：•（1）予售购房定金或予收建设资金；•（2）予收代建工程款；•（3）土地开发及商品房贷款；•（4）发行企业债券；•（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资；•（6）发行股票，筹集股本。•2、资金占用形态的多元性：•（1）表现为直线运动：货币资金储备资金在建资金成品资金•（2）表现为多向平行运动：土地开发项目在建资金商品房项目在建资金配套设施项目在建资金代建工程项目在建资金市政工程项目在建资金经营房、周转项目在建资金（结算资金）储备资金成品资金•3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性：房地产开发企业供应单位建筑产品购买单位施工单位勘察设计单位房屋承租单位采购业务予付、应付采购完成结算销售业务予收定金等房屋移交结算施工业务予付工程、备料款根据工程进度结算予付设计费等完成结算予收保证金租金等•4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性：•由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。•二、开发成本核算的内容及基本要求•（一）开发成本核算的内容土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本1、土地开发成本•指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。•2.房屋开发成本•指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。•3.配套设施开发成本。•指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。•4.代建工程开发成本•指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。•(以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设施费;6、开发间接费用)•（二）、成本核算的基本要求1、合理确定成本核算对象•成本核算对象是指房地产产品开发过程中为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定:•（1）、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；•（2）、同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象；（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。2、严格遵守成本的开支范围按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。3、正确划分各种成本费用的界限划分如下几个界限：（1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人产品成本费用的界限如与开发经营无关的：非常损失、公益救济性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本（2）正确划分各个会计期间的成本费用界限（3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限应该计入开发产品成本的成本项目：•成本项目土地征用及折迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费•a、土地征用及折迁补偿费•指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出等•b、前期工程费•它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整场地）等支出。C、建筑安装工程费它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的例如开发项目工程施工预算内的各项费用•d、基础设施费•指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明、环卫、绿化等工程支出e、公共配套设施费它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。f、开发间接费用•它是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（4）划分各种开发产品成本界限三、成本费用核算应设置的账户和一般程序（一）成本费用核算应设置的账户•1、开发成本•开发成本•性质：成本类帐户；•用途：核算开发产品发生的直•接费用和分配负担的间•接费用；•结构：•按种类设置明细账：•开发成本——土地开发成本——房屋开发成本——配套设施开发成本——代建工程开发成本•并且以上四类开发产品成本，在核算上还将其进一步细分为如下六个成本项目，进行明细核算。•六个成本项目：•a、土地征用及拆迁补偿费、•b、前期工程费、•c、建筑安装工程费、•d、基础设施费、•e、公共配套设施费、•f、开发间接费用明细账格式：具体核算时应按各开发项目开设明细帐•年凭证号数摘要开发成本项目合计月日土地征用及折迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费土地开发成本5000006000040000600000结算建筑安装费80000008000000予提配套费180000180000分配间接费用1200012000接转完工成本500000600008000000400001800001200087920002、开发间接费用•开发间接费用性质：成本类帐户；•用途：核算开发产品发生的各•项间接费用••结构：•3、待摊费用•性质：资产类帐户•用途：核算企业已经支出但应该由本期和以•待摊费用后各期分别负担的分摊期在1年以内的•各项费用。如预付保险费、固定资产•修理费、低值易耗品摊销•结构：••4、预提费用•预提费用性质：负债•用途：核算企业预提计入成本费用但尚未实•际支出的各项费用，如：预提配套实施•费、预提固定资产修理费用、预提借款•利息等。•结构：（二）、成本费用核算的一般程序•1、设立成本计算对象；•2、对当期发生的各种费用支出进行审核成本费用界限；•3、对应计入成本费用的各种费用支出，按经济用途及发生地点，分别计入各类开发产品成本和期间费用•4、贯彻权责发生制，正确处理待摊费用和预提费用，确认应由本期负担的费用；•5、按受益对象分配开发间接费用；•6、结转完工开发产品成本•开发成本费用核算程序图：•开发成本核算程序图：银存、库材料开发成本开发产品•（1）（4）应付职工薪酬（3）累计折旧开发间接费用周转房等待摊、预提（2）•四、开发成本的核算（一）土地开发成本的核算•1、土地开发的特点•（1）土地开发产品为：•建设场地；•（2）开发的目的与用途：•①为销售或有偿转让而开发商品性建设场地；•②为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地。••2、核算•土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接计入“开发成本——土地开发”账户的借方；发生的开发间接费用先计入“开发间接费用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发间接费用”；结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本——土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地，借记“开发成本——房屋开发”账户；期末“开发成本——土地开发”账户的余额，表示正在开发土地的成本。••用图示表示：开发间接费开发成本——土地开发开发产品-土地开发成本——房屋开发×××××××××××××××期末分配完工结转直接费用自用商品性余额举例分析1•通发房地产开发公司开发土地（A）10000平方米，发生下列业务：•（1）用银行存款支付土地折迁费200万元，耕地占用税500万元，劳动力安置费50万元，出售折迁地上农房回收材料款2万元，存入银行。•借：开发成本—土地开发成本（A）750万元•贷：银行存款750万元•借：银行存款2万元•贷：开发成本—土地开发成本（A）2万元•（2）应付A地的“三通一平”费用50万元。•借：开发成本—土地开发成本（A）50万元•贷：应付账款50万元•（3）支付施工单位基础设施费50万元，建筑安装工程费200万元，款已结清。•借：开发成本—土地开发成本（A）250万元•贷：银行存款250万元•（4）应负担开发间接费12万元。•借：开发成本—土地开发成本（A）12万元•贷：开发间接费用12万元•（5）开发A地结束，已验收合格，其中40%直接对外出售，60%进一步开发商品房，结转其成本。•A地开发成本=750-2+50+250+12•=1060（万元）•对外销售部分成本=1060×40%•=424（万元）•开发商品房部分成本=1060×60%•=636（万元）•借：开发成本——房屋开发636万元•开发产品——土地424万元贷：开发成本——土地开发1060万元银行存款开发间接费开发成本—土地开发开发产品-土地开发成本—房屋开发×××①2万×××①750万③250万①750万③250万②50万④12万应付账款②50万④12万①2万⑤1060万⑤424万⑤636万（二）配套设施开发成本的核算•1、配套设施开发成本的核算特点•房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：•一类：是开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；•另一类：是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：•（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；•（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；•（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。•2、配套设施开发成本的核算配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目不能有偿转让的公共配套设施营业性公共配套设施非营业性配套设施开发项目外为居民服务的水、电、气、交通道路等居委会.幼儿园.消防设施.锅炉房.水塔.自行车棚.公厕等商店、银行、邮局等中小学、文化站、医院等给排水.供电.供气的增容.增压.