长城会计师事务所有限责任公司

长城会计师事务所有限责任公司目录价值分析报告书摘要……………………………………………………………1价值分析报告书正文……………………………………………………………3一、价值分析委托方概况……………………………………………………3二、资产占有方及债务方概况………………………………………………3三、价值分析目的……………………………………………………………4四、价值分析对象……………………………………………………………4五、价值分析评估基准日……………………………………………………4六、价值分析原则……………………………………………………………5七、价值分析依据……………………………………………………………5八、价值分析过程……………………………………………………………6九、价值分析方法……………………………………………………………6九、价值分析结论……………………………………………………………10十、价值分析价值类型………………………………………………………10十一、价值分析结论…………………………………………………………10十二、特别事项说明…………………………………………………………10十三、出具价值分析报告的理由……………………………………………10十四、价值分析报告的法律效力……………………………………………10十五、价值分析报告提出日期………………………………………………11价值分析报告书备查文件……………………………………………………13北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司1北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目价值分析报告书摘要长会评咨（2007）字第7129号长城会计师事务所有限责任公司接受北京蓝景丽家明光家具建材有限公司的委托，为北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购北京蓝景丽家丽泽家居建材中心收益权，对该经济行为所涉及的北京蓝景丽家丽泽家居建材中心整体进行了价值分析，提供基准日的市场价值参考依据。价值分析方法采用收益法。基准日为2007年7月31日。北京蓝景丽家丽泽家居建材中心于基准日的整体价值为8,989.07万元，至经营协议期满销售收入累计净现值为28,671.80万元。按照现行有关法规规定，本价值分析报告的有效期限为自基准日起一年内，即自2007年7月31日至2008年7月30日之前有效，超过一年需要重新分析。以上内容摘自价值分析报告书，欲了解本价值分析项目的全面情况，应认真阅读价值分析报告书全文。（本页以下无正文）北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司2（签署页）价值分析机构：长城会计师事务所有限责任公司法定代表人：宇永杰注册资产评估师：常凤彦注册资产评估师:黄承华二○○七年九月十三日北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司3北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目价值分析报告书正文长会评咨（2007）字第7129号长城会计师事务所有限责任公司接受北京蓝景丽家明光家具建材有限公司的委托，为北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购北京蓝景丽家丽泽家居建材中心收益权，对该经济行为所涉及的北京蓝景丽家丽泽家居建材中心整体进行了价值分析。现将价值分析情况及结果报告如下：一、价值分析委托方概况单位名称：北京蓝景丽家明光家具建材有限公司住所：北京市海淀区明光村44号大钟寺明光精品家具建材家装市场西侧公司类型：有限责任公司注册资金：陆仟万元人民币经营范围：法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。二、资产占有方概况单位名称：北京蓝景丽家丽泽家居建材中心住所：北京市丰台区西三环南路甲20号公司类型：合伙企业经营范围：法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。北京蓝景丽家丽泽家居建材中心2005年11月23日，经北京市工商行政管理局北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司4丰台分局批准登记注册，取得合伙企业营业执照（注册号为1101062906885）。北京蓝景丽家丽泽家居建材中心地理位置优越，交通便捷。建材中心总建筑面积近2万平方米，可租售面积约为13504平方米，入驻参展商360多家，汇集了来自国内外众多的知名建材家装品牌，主要经营家装设计、陶瓷卫浴、门窗橱柜、五金涂料、油漆板材、布艺灯饰等六大类，数万个品种的商品。是集建材批零、工程装修为主的中低端家居卖场。北京蓝景丽家丽泽家居建材中心注重经营管理，制订了一系列市场管理制度，包括参展商管理制度；消防、治安制度；质量售后服务管理条例；厂家装修施工须知；广告管理制度；定金管理办法等，还与各参展商签订了安全防火协议书，公司相关部门随时监督检查制度的贯彻执行情况，为给广大顾客更好地提供服务起到了保障作用。“建筑商的供应站、经销售的批发站、消费者的采购站”是北京蓝景丽家丽泽家居建材中心针对不同的消费人群，满足不同消费需求，形成差异性市场营销策略的企业方针，同时本着服务第一、信誉至上的原则，服务于大众，诚信于百姓，被丰台区评为首家百姓家居装饰市场，建材城在丰台区120多家各行业市场中被评选为唯一的一家市级“诚信市场”。三、价值分析目的北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购北京蓝景丽家丽泽家居建材中心经营权，需对该经济行为所涉及的北京蓝景丽家丽泽家居建材中心的整体进行价值分析，提供基准日的市场价值参考依据。四、价值分析对象及评估范围本价值分析对象及范围是北京蓝景丽家丽泽家居建材中心整体。五、价值分析基准日经委托方、资产占有方及评估机构三方共同协商，确定选取2007年7月31日为基准日。北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司5本报告的一切取价标准均为基准日的有效价格。六、价值分析原则我们的价值分析工作是以国家有关资产价值分析的法律、法规和管理制度为依据，遵循了独立、客观、科学的原则，以及一般公认通行的评估准则为依据。产权利益主体变动原则是我们价值分析工作的前提条件，替代原则和公开市场原则是我们价值分析工作中的操作性原则。七、价值分析依据（一）行为依据1、北京蓝景丽家明光家具建材有限公司与长城会计师事务所签订的《资产评估业务约定书》；（二）法规依据1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》2、财政部财评字[1999]91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知3、财政部财企[2004]20号《资产评估资产评估准则——基本准则》4、中国资产评估协会企业价值评估指导意见（试行）；5、《中华人民共和国土地管理法》；6、国务院国资委[2005]第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；8、国家有关部门关于资产评估的其他规定。（三）取价依据1、资产占有方提供的历年财务资料、经营管理方面的资料；2、评估人员进行市场调查所获取的资料；3、现场勘察记录。（四）参考资料及其他北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司61、资产占有方提供的有关合同协议、国家税收政策及其它经济业务相关资料；2、资产占有方提供的资产清单及其他资料。八、价值分析过程本次价值分析工作主要按如下几个阶段进行：（一）接受委托根据北京蓝景丽家明光家具建材有限公司与长城会计师事务所签定的评估业务约定书，经双方商定，确定价值分析基准日，拟定资产价值分析工作计划和价值分析方案。布置并辅导资产占有方填报资产评估申报表，协助其进行资产评估申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资料。（二）资产清查基于此次委托价值分析资产的特点、以及时间上的总体要求，长城会计师事务所制订了资产清查方案，对资产占有方提供的产权证明文件等法律性文件与会计记录以及相关资料进行验证审核。对委托评估资产进行产权核对、资产清查核实和实物资产的实地勘查等必要的评估程序。（三）评定估算分析了解需要价值分析的资产占有方的财务状况和经营状况，根据其实际状况和特点，制订具体的价值分析方法，开展市场调查、询证工作，初步计算其价值。（四）价值分析汇总、分析及提交正式报告对价值分析结果进行分析，确定价值分析的结论，撰写价值分析报告书。本所内部履行复核审批程序后向委托方提交正式资产价值分析报告书。九、价值分析方法整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产中投入的价值来决定，而是由它未来所产生出的价值所决定的。整体资产价值决定于它的获利能力，而这种获利能力又必然是由各生产要素的数量、质量，以及它们之间组合的结构及北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司7其宏观环境综合决定。如果生产要素的组合状态和宏观环境优越，其整体资产价值就会越大。整体价值分析是对由多个（多种）单项资产组成的具有完整生产经营能力的综合体的分析，它依据这个综合体的获利能力来估价。整体价值分析适用收益现值标准。收益现值法在理论上是一种比较完善和全面的方法，它从整体上衡量一个项目的盈利能力。并用一个适当的折现率或资产化率将未来的净收益进行折现或资本化，昀终确定整体价值的一种分析方法。运用这个方法，是将企业置于一个完整的、现实的经营过程和市场环境之中，适合对企业的整体价值分析。我们认为，无论是从收益现值法的技术思路、企业的经营状况和本次价值分析目的来看，都表明本次价值分析选用收益现值法是适宜的。（一）收益现值法的基本前提：1、未来收益能够预测，并可用货币来计量；2、与获得未来收益相联系的风险可以预测，并可用风险回报率来表示；3、企业能通过不断地自我补偿和更新，使企业持续使用下去并保证其获利能力。（二）收益现值法的基本公式：∑=+=niirRiP1)1(式中：P—评估价值；r—折现率；Ri—预期的各年净现金流量；n—经营期限。（三）收益现值法的假设前提整体价值分析测算采用收益现值法成立的假设前提，是在如下前提假设条件下进行的，如假设条件发生变化，则本分析结果不适用。1、假设北京蓝景丽家丽泽家居建材中心经营的规模不变。2、假设北京蓝景丽家丽泽家居建材中心持续经营，其经营方针策略正确，经营项目能满足和适应社会、市场的需要，能通过不断自我完善和更新，并保证北京蓝景丽家明光家具建材有限公司拟收购收益权项目-价值分析报告长城会计师事务所有限责任公司8其获利能力。3、国家和地方的产业政策、金融政策和管理政策，在未来相当一段时间内不发生重大调整和变化。4、假设北京蓝景丽家丽泽家居建材中心完全遵守所有有关的法律和法规。5、假设北京蓝景丽家丽泽家居建材中心提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致，财务资料亦无严重失实。6、不会遇到重大的款项回收方面的问题，即坏帐情况。7、不会受到对其生产经营造成严重损失的多种不可抗力的影响。8、假设国家的税收政策的具有连续一致性，税率及税收政策长期不变。（四）评估测算过程：年净现金流量=年商品销售收入－年商品销售成本－管理费用－财务费用－所得税＋累计折旧及长期资产摊销－经营营运资本增加及资本支出1、销售收入的确定年商品销售收入=月租金单价×可租售面积×（1－空置率）根据企业实际租金情况，结合评估人员市场调查的行业租金水平综合取定月租金单价。可租售面积以资产占有方提供的市场租售面积计算。空置率按评估人员对现场的实际勘察情况，结合相关市场调查情况综合取定。2、销售成本的确定年商品销售成本=销售费用+商品营业税金及附加销售费用主要包括广告宣传费、维修费、燃料动力费、经营用固定