经济租赁房、经济适用房及廉租房比较分析

经济租赁房、经济适用房及廉租房比较分析1胡微红2唐燕云1胡昊1上海交通大学船舶海洋与建筑工程学院2上海环源房地产开发有限公司摘要“居者有其屋”是人们赖以生存的基本需要。然而，住房作为生活必需品与其高昂价格之间的内在矛盾，直接决定了住房问题不可能完全依靠市场自发均衡而得以解决，并间接激发了一些威胁社会持续健康发展的不利因素。为此，世界各国纷纷制定了一系列住房保障政策，以尽可能缓解低收入阶层住房难题，维护社会整体和谐稳定。中国亦不例外。自改革开放以来，我国已逐步形成以经济适用房和廉租房为主体的住房保障体系，为我国不少中低收入家庭带去了福音。但是，近年来，伴随着经济的突飞猛进，贫富差距愈演愈烈，以“夹心层”等为代表的新问题日益凸显，给住房市场带来了新的挑战。与之形成鲜明对比的是，在政策上，我国却尚未出台针对上述问题的有效解决方案。在实践中，一种新的住房保障模式则吸引了愈来愈多的目光。这就是经济租赁房。经济租赁房的属性是什么？其效率与公平性如何？它昀终是否只能沦为一个概念？为回答有关人士的质疑，本文首先基于福利经济学的思想，得出了如下两点结论：其一，在经济适用房制度下，为达到市场均衡，政府的地租损失要高于廉租房和经济租赁房；其二，在以“人头补贴”为主的廉租房制度下，受保障者能获得更高的效用。以之为基础，作者接着对经济租赁房与经济适用房、廉租房等制度下政府、受保障者、房地产商、寻租者等各主体的行为与利益进行了综合比较分析，以期从学术的角度探究其优势、劣势及前景。昀后，作者结合当前实际，为经济租赁房在我国的成功实施提出了一些建议。本文的研究成果将有助于进一步完善我国住房保障体系，从而促进房地产市场与社会整体持续健康有序发展。关键词：住房保障制度，政府干预，市场均衡，无差异曲线，比较分析-1-ABSTRACTItisasocialgoalofhousedevelopmentworldwidethateveryonewholivesinthecityshouldhavehisroom.However,asurbanizationandindustrializationaccelerated,enormousdemandforcitylandandhousehasimpelledthemtomuchhigherprices.Problemsarisenbytheinherentcontradictionbetweennecessityofandexpenditureonhousinghavebeenagreathindranceinbothurbansocialstabilityandthesustainabledevelopmentofnationaleconomy.The20thcenturyhasseenPublicFinancedevelopatatremendousspeedtogetherwithWelfareEconomy,thusprovidingasolidtheoreticalfoundationforsolutionstothoseproblems.Adoptedbymanycountries,theydrovehousingguaranteesystemstoform.AndChinawasnoexception.Sofar,theChinesegovernmenthasestablishedrelativelyperfectsystemssuchashousing-accumulationfundsystem,urbaneconomicandfunctionalhousesystem,low-renthousingsystem,etc.Recently,anewsystem–affordablerentinghousehasattractedmoreandmoreattention,whichisexpectedtosolvethelivingproblemsoflow-incomehouseholds.Someformerscholarshavedonemuchresearchontheeffectsofdifferentpatternsofhousingguarantee.Andtheauthorsofthispaperaredeterminedtocarryforwardtheirconcepts,byapplyingthemtotheabovethreesystemsinChina.Theyfocusonthewaysvariouspatternsinfluenceandwhatwillbebroughttoboththehousingmarketandtheparticipantsinit,includingthegovernment,securityobjects,developersofrealestate,andrent-seekersaswell.Atthebeginning,byanalyzingboththesupplycurveandthedemandcurve,itcanbeseenthatmarketequilibriumundereconomicandfunctionalhousesystemhastopaymuchmorethantheothertwosystemstoachieve.Then,theauthorsuseIndifferenceCurvetocomparetheefficiencyofthosethreesystems,findingoutthatlow-renthousingsystemarethemostefficientamongthethree,duetoitspatternofmonetarysubsidymainly.Basedonthosefindings,somecomparativeanalysisistakentostudyboththestrengthandweaknessofthethreeonacomprehensivebasis.Finally,bylookingintothepracticeandintegratingitwiththeresultsattained,severalsuggestionsonupgradingtheimplementationofaffordablerentinghousesystemareputforward.ThefindingsofthisstudyareexpectedtohelpperfectthehousingguaranteesysteminChina,thuskeepingtherealestateindustryandthesocietyasawholeinhealthyandorderlydevelopment.KEYWORDS:HousingGuaranteeSystem,GovernmentIntervention,MarketEquilibrium,IndifferenceCurve,ComparativeAnalysis-2-1研究背景自古以来，“居者有其屋”都是人们赖以生存的基本需要。然而，住房作为生活必需品的重要性与其昂贵的价格之间的固有矛盾，却决定了任何国家都不可能完全依靠市场机制来解决居民的住房问题。因此，如何切实地保障中、低收入居民住有所依就成为世界各国努力奋斗的目标之一。在市场经济条件下，无论是发达国家还是发展中国家都制定了各种公共住房计划，通过政府募集资金来帮助那些中、低收入的家庭，以保证他们基本的居住需求。我国现阶段的公共住房主要指面向中低收入层的经济适用房和面向昀低收入层的廉租房。其中，经济适用房通过向生产者提供补贴（隐性补贴居多，如减免税费、贷款优惠等）建造大量符合需要的平价住房，再出售给中低收入居民，以改善他们的住房福利，是一种实物补贴的方式，被形象地称为“砖头补贴”；廉租房则面向昀低收入的住房消费者发放补贴，目前以货币形式（“人头补贴”）为主，辅以少量实物配租。近几年，随着商品住房价格不断高涨及人们对弱势群体关注日益加强，越来越多的人把目光投向了价格较低的经济适用房和租金低廉的廉租房。然而，尽管新的保障政策接连出台，各种建议纷至沓来，但我国住房保障体系面临的问题并没有随之显著改善。在巨大的住房需求压力下，经济适用房和廉租房在保障对象、保障方式和资金来源上的缺憾逐渐暴露，来自各方的争议也愈演愈烈。特别是近年来“夹心层”问题凸显，给社会和谐稳定与经济健康发展埋下了不容忽视的隐患。在这种背景下，为了完善住房保障制度，一方面，不少学者开始致力于探讨合理调配和使用投入在经济适用房和廉租房的资源结构，力求尽可能达到应保尽保；另一方面，实践中则出现了一种新的保障形式，这就是经济租赁房。2经济租赁房简介根据原建设部政策研究中心副主任王珏林的解释，“经济租赁房”又称“经济性租房”或“经济租用房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将其以一定的价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为特定人群解决居住问题所设定。当前，经济租赁房已悄然进入中国房地产市场。据报道，这种新的住房供应形式是2007年国务院督察组在检查各地落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》时，在福建等地首先发现的。当地“经济租赁房”以政府提供政策支持为前提，用市场的办法建设和租赁，其租金略低于同等条件下的市场租金价格，房屋多为小户型，供应对象为当地中等收入家庭，申请者必须自住。其内容包括：套型面积原则上控制在60平方米以下，供应对象主要面向行政机关、企事业单位、新就业大中专毕业生、引进人才等中等收入住房困难群体，实行以物价部门核定的成本来定租金的方式。此前，杭州市已于2006年在全国率先推出2万平方米的出租型经济适用房，基本形成了经济适用房的租赁管理模式。2007年4月，北京某经济适用住房项目划入以租代售的范畴，总建筑面积为84万平方米，按60-80平方米一套住房计算，至少可提供1万套租赁型经济适用住房。上海地区也已出现“经济租用房”的雏形。嘉定区在今年1月份完成出让的上海16号公告土地中明确规定，住宅用地开发商必须在已经获得的土地中按照5%的建筑面积配建保障性住房用于政府回购，政府的回购价格为4500元/平方米。据悉，这部分住房将提供给当地高科技企业职工租用，以解决其住房问题。“经济租用房”作为一种刚刚产生的保障用房类型，暂时只是由部分地方政府试行。不过，作为一种解决中等收入人群住房问题的保障办法，政府等有关部门对此相当关注。经济租赁房虽然在国内才刚刚萌芽，在国外却早已成熟。世界各国政府对低收入家庭实施住房保障的方式，大多通过租赁方式进行。一般由政府建设低租金住房或发放一定的租金补贴资助低收入家庭租房。以英、美两国为例。英国对低收入居民的住房保障主要通过房租补贴计划实施。住房协会作为私人合作性质的非盈利机构，向住户收取的租金要低于私人出-3-租房屋的租金，但必须达到成本租金水平，维持其管理和维修住房等方面的支出。因此，低收入家庭承担成本租金仍有一定困难，其差额通过英国房租补贴计划，从财政预算中的住房保障资金承担，用于发放低收入居民的房租补贴。目前，住房协会管理的住房中，70%的居民按照其住房支付能力的不同，不同程度地领取了政府的住房补贴；另外30%的居民收入相对较高，完全由自己支付住房租金。美国纽约住房局每年公布一次低收入线，合格的低收入者到住房局去查看出租住房一览表（业主向住房局提供向低收入家庭出租的住房享受免税等优惠政策），从中选择符合自己要求的住房，住房局根据家庭收入状况核定租金补贴额。低收入者选中某一套住宅，即约定该房主共同到住房局去签订租赁合同。例如月租700美元，合同规定每月租房者交给房主200美元，住房局每月拨给房主500美元。目前，关于“经济租赁房”的属性主要有两种看法。其一是将其视为经济适用房在房屋租赁市场的延伸；其二则是把它理解为廉租房的升级版