经济衰退、房价何去何从

刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲目录二、人口红利与房地产周期一、国人的房子情结三、北京房价是高还是低刘延豪NCIFUND期货对冲一、国人的房子情结国外人的购房情节中国人的购房情节刘延豪NCIFUND期货对冲一、国人的房子情结国外人的购房情节日本人买房如同找对象，地价太高购房好难美国买房比租房划算六成德国家庭一辈子租房加拿大养房成本高近两成法国人住廉租房刘延豪NCIFUND期货对冲一、国人的房子情结中国人的购房情节租房心理不平衡安全需求安居乐业房子就是家女人需要房子刘延豪NCIFUND期货对冲买房是安全需求理由一租的房子感觉就是为房东打工理由二房子，买下来了才属于自己的。理由三房子比男人有时更可靠。。理由四房子是女人的经济储备。理由五房子是女人的私密处所，可以化夸张的艳妆，可以关上手机谁也不理，开心时还可以裸睡。刘延豪NCIFUND期货对冲中国倾情买房子的原因因为社会福利不健全，不相信党，更不相信政府会给我们生老病死、衣食住行的保障刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲二、人口红利与房地产周期1、人口红利2、房地产哈里森周期刘延豪NCIFUND期货对冲二、人口红利与房地产周期1、人口红利所谓人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。“红利”在很多情况下和“债务”是相对应的，因此，在我们享受“人口红利”丰厚回报的时候，千万不要忘记今后可能会面对的人口“负债”。刘延豪NCIFUND期货对冲人口红利与人口负债刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲二、人口红利与房地产周期2、房地产哈里森周期哈里森房地产18年周期模型哈里森仔细研究了200多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18年左右；通常前14年房价是上涨的，后4年房价是下跌的；2、哈里森的模型表明：房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4年左右的崩溃。刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲1926年：美国房地产泡沫1991年：日本房地产泡沫1993年：海南地产泡沫1997年：东南亚、香港房地产泡沫2008年：美国次贷危机2011年：内蒙古鄂尔多斯、温州、哈尔滨中国会怎么样刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲1、北京房价贵不贵2、政府对房地产的政策三、北京房价是高还是低刘延豪NCIFUND期货对冲1、北京房价贵不贵三、北京房价是高还是低关于北京房价，网上流传过一个帖子：种三亩地每亩纯收入400元的话要从唐朝开始至今才能凑齐（还不能有灾年）工人：每月工资1500元需从鸦片战争上班至今（双休日不能休）白领：年薪6万，需从1960年上班就拿这么多钱至今不吃不喝（取消法定假日）抢劫犯：连续作案2500次（必须事主是白领）约30年。妓女：连续接客10000次，以每天都接一次客，需备战10000天，从18岁起按此频率接客到46岁（中间还不能来例假)刘延豪NCIFUND期货对冲政府透支了10年财政支出市民透支了20年的购买力父母把孩子20年后的房子都买完了政府和丈母娘把房价搞上去了房子是政治家的政绩，有房子才有GDP刘延豪NCIFUND期货对冲有必要了解二个概念：收入比：房价/年收入，发达国家正常值为6左右。租售比：房价/月租金，正常值为300刘延豪NCIFUND期货对冲如果贷款买房出租：多少年能赚个房租多少年回本租金能否覆盖贷款利率（底线，不能现金流就可以断）如果是钢需，要计算是利率、贷款利率高，还是租金高，如果是租金高，就先等几年，有爱家就有家，有房不一定有爱如果是贷款，17年后房子就给了银行寻找一份理财产品高于7%以上的，肯定比当前买房子要好的多刘延豪NCIFUND期货对冲050000100000150000200000250000300000350000400000450000美国47年房价收益6.5%刘延豪NCIFUND期货对冲01000200030004000500060002000年1月2003年1月2006年1月2009年1月2012年1月2015年1月2018年1月2021年1月2024年1月2027年1月2030年1月2033年1月2036年1月2039年1月2042年1月2045年1月2048年1月贷款利率6%贷款利率6%刘延豪NCIFUND期货对冲0200004000060000800001000001200001400002000年1月2002年1月2004年1月2006年1月2008年1月2010年1月2012年1月2014年1月2016年1月2018年1月2020年1月2022年1月2024年1月2026年1月2028年1月2030年1月2032年1月2034年1月2036年1月2038年1月2040年1月2042年1月2044年1月2046年1月2048年1月二环房价收益6.5%刘延豪NCIFUND期货对冲01000002000003000004000005000006000002000年…2002年…2004年…2006年…2008年…2010年…2012年…2014年…2016年…2018年…2020年…2022年…2024年…2026年…2028年…2030年…2032年…2034年…2036年…2038年…2040年…2042年…2044年…2046年…2048年…收益10%收益10%刘延豪NCIFUND期货对冲050000001000000015000000200000002500000030000000350000002000年1月2002年1月2004年1月2006年1月2008年1月2010年1月2012年1月2014年1月2016年1月2018年1月2020年1月2022年1月2024年1月2026年1月2028年1月2030年1月2032年1月2034年1月2036年1月2038年1月2040年1月2042年1月2044年1月2046年1月2048年1月二环房价二环房价20%涨速收益10%收益6.5%贷款利率6%刘延豪NCIFUND期货对冲100010000100000100000010000000100000002000年1月2003年1月2006年1月2009年1月2012年1月2015年1月2018年1月2021年1月2024年1月2027年1月2030年1月2033年1月2036年1月2039年1月2042年1月2045年1月2048年1月二环房价二环房价二环房价20%涨速收益10%收益6.5%20%涨速20%，现在正常涨速10%，透支10年涨幅涨速6.5%，透支20年涨幅10%6.5%刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲刘延豪NCIFUND期货对冲2、政府对房地产的政策三、北京房价是高还是低应对北京新增人口的政策北京每年涌入55万人北京是政治、文化、金融、教育中心北京人均居住面积20平米以上刘延豪NCIFUND期货对冲近期出台执行政策：1、国八条(中央2011\1\26)2、京十五条（地方2011\2\16）3、金融房紧缩政策：4、征收房产税政策：刘延豪NCIFUND期货对冲政府限制流入者购房政府限制流入者买车政府将劳动密集型企业迁出北京未来5年，北京“以业控人”调控人口规模刘延豪NCIFUND期货对冲支持打压刘延豪NCIFUND期货对冲结论周期到了透支了20年购买力经济差劲周期到了，快速下跌4年政策猛于虎刘延豪NCIFUND期货对冲谢谢刘延豪电话：[phone]