财务管理--国有公用财产管理实务及经验分享(PPT 55页)

國有公用財產管理實務及經驗分享主講人：陳鶴峰研討範圍•依照課程設計我們這次課程分為二段–第一段為國有公用財產管理、使用及收益情形國有公用財產管理實務及經驗分享。–第二段為國有財產產籍管理法令及實務、及宿舍管理實務及經驗分享、動產管理實務及經驗分享，為避免與前階段重複，我們有商量課程設計，做好分工，在這裡我們以不動產為主，兼研討動產管理實務葉組長未及談到的動產部分。概述•在我們財產管理單位所認定的不動產與土地法略有不同，財物標準分類將財物分為六大類包括土地、土地改良物、房屋建築及設備、機械及設備、交通及運輸設備、什項設備等，其中土地、土地改良物、房屋建築及設備為不動產，機械及設備、交通及運輸設備、什項設備等為動產。土地改良物指的是圍牆、水溝等土地上非房屋的構造物，樹木等植物在財物標準分類中也未列入財產的範圍。建築改良物專指房屋建築及設備。•我們今天討論主要以這些為主。以下我們按照不動產自取得、登錄、經管、減損、報告等事項，就我們在巡迴訪視的過程中所看到的問題，提出一起研究。價購不動產要注意的事•依公用財產管理手冊第三十一點之規定辦理購置土地、房屋應注意下列事項：•（一）購置土地、房屋，均應事先向地政機關查明有無設定登記或其他糾紛，並向地方政府申請都市計畫使用分區資料，瞭解其使用限制。•（二）購置土地，應注意有無違反土地法、都市計畫法、平均地權條例、耕地三七五減租條例、農業發展條例等有關規定。•（三）購置土地、房屋，辦理移轉產權變更登記時，所需之文件，均應於買賣成交前取齊，並核對完妥，以免辦理所有權登記時發生困難。價購土地要信託•公產管理機關尤其是學校價購土地大都是辦理公共設施用地之取得，大部分也都是以徵收方式辦理；惟土地徵收條例第11條規定徵收土地前應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，實務上也會有價購位於都市計畫住、商、工等地區不動產之情形，購置不動產應參考公用財產管理手冊第三十一點之規定辦理，我們都不是地政士，不太可能自己去辦所有權移轉的事，有些同仁原來就是地政事務所出身的可能會自己去辦，不過5月份綜合所得稅時會被認為有業務所得會找你課稅，到時要由單位出具證明，證明你沒有收益。辦理價購在程序上ㄧ定是我們要去找所有權人談判談好價格(大多比照徵收條件)，再委託地政士辦理過戶手續，過戶期間要收取對方所有權利書件憑證並分階段給付價金，過戶期間大約半個月至1個月之間，我們是政府機關所有權人理應沒有受詐騙的疑慮，但是我們要防對方落跑之風險，另ㄧ方面也給對方一個交易安全的保障，建議除契約要公證外，比照一般市面不動產交易制度，進行過程中所有價款均交付買賣雙方指定之信託專戶，似所有權移轉完成後由買方通知撥款給賣方，以加強價購過程之交易安全。徵收土地要注意的事•依土地征收條例第九條規定，被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第二百十九條之規定：一、徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者。該管直轄市或縣（市）主管機關收受申請後，經查明合於前項規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。第一項第一款之情形，係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。第一項第一款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限。撥用土地要注意的事•依照國有不動產撥用要點第十三點之規定，核准撥用之國有不動產有下列情事之一者，經主管機關或國產局查明屬實後，應撤銷撥用：–（一）用途廢止時。–（二）變更原定用途時。–（三）於原定用途外擅供收益使用時。–（四）擅自讓由他人使用時。–（五）建地空置逾一年，尚未開始建築時。•前項不動產為都市計畫法第四十二條規定之公共設施用地或屬行政院核定之專案計畫用地者，應於都市計畫或專案計畫變更後，再辦理撤銷撥用。核准撥用之國有不動產，撥用機關因事實需要不能在一年內使用者，得向財政部申請展期半年。土地取得後要辦理稅賦減免手續•公用財產管理手冊第二十九點之規定財產管理單位對於得減免稅捐之財產，應依法申請減免；如仍需負擔稅捐者，於收到稅捐稽徵機關納稅通知單後，應查對課稅標準及稅額是否相符，並注意於限期內繳納，如因疏忽屆期未繳納，其加徵之滯納金應由經辦人負責。•依土地稅減免規則第七條之規定公立之醫院、診所、學術研究機構、社教機構、救濟設施及公、私立學校直接用地及其員工宿舍用地，以及學校學生實習所用之直接生產用地地價稅全免。因此土地在取得後均應函請稅捐稽徵機關辦理稅賦減免手續。建物取得使用執照後要辦稅籍登記-1•依公用財產管理手冊第二十九點之規定：新建房屋應注意下列事項：（一）備文檢具地籍圖謄本、土地所有權狀或登記謄本、建造執照申請書、平面圖（包括位置圖）及設計圖各三份，向當地工務主管機關申請核發建造執照後，始可動工營建。（二）建築工程完竣後，向當地主管工程機關，請領房屋使用執照。（三）房屋使用執照核發，建築工程經驗收合格後，應即向該管地政機關辦理登記。第三十點亦規定：接管或撥入之國有建築物，應向該管地政機關辦理所有權移轉或管理機關變更登記。其屬有設立稅籍之未登記建築物，應向稅捐機關申辦房屋稅籍變更。建物取得使用執照後要辦稅籍登記-2•另依房屋稅條例第七條規定納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。•房屋稅條例第十六條規定納稅義務人未依第七條規定之期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。•房屋稅條例第二十三條規定房屋之新建、重建、增建或典賣移轉，主管建築機關及主辦登記機關應於核准發照或登記之日，同時通知主管稽徵機關。•以上是法令上的規定，建物取得使用執照後要辦稅籍登記，實務上我們如果沒去辦稅捐機關也沒辦理逕為核課時由於稅捐處係直接使用使用執照上之面積與權狀面機會不相符另外未來如果場館有營業情形要計算租金時會沒有依據，建議建物取得後均應依法辦理稅籍登記。土地合併的方法-1•依公用財產管理手冊第二十六點之（三）規定：同一地段、地界相連、使用分區及使用性質相同之土地或同一房屋坐落之土地，如其符合有關土地合併登記要件時，為便於管理及利用，「得」填具土地合併申請書，備文並繳納規費向該管地政機關申請合併。•用的是「得」字理論上並無強制性；實務作業建議以儘量合併為原則，因為合併可減少管理土地筆數，不論在產籍管理或實際管理皆有其減省管理成本的好處；惟有些單位在合併後也產生了一些問題。土地合併的方法-2•以下我們就合併的問題做個討論：–土地有界址係劃分不同權利範圍，權屬既然相同當然沒有分筆之必要。–權屬既然相同原有之分地界之自然地形地物早已不存若不合併沒事還要去分清某地號範圍是沒意義之事。–因此建議應以整理地籍的角度進行，也就是建議應將校區土地作個整理而不是單純的進行合併。–合併原則是合併為一筆，產籍管理上只要針對ㄧ筆土地進行管理就好方便很多，但是，對於校園而言由於很多校園都很廣大，許多大學甚至超過100公頃，這麼大的土地合併為ㄧ筆也會有一些問題，如鑑界現在是每筆每公頃計算如果ㄧ筆土地是1.5公頃鑑界規費就是2個計費單位100公頃就是100個計費單位土地界址有需要鑑界時就會發生問題，往往只是ㄧ個角落需要鑑定卻需付出高額規費很不划算，另外早期建築使用基地均以部份土地計算基地面積使用執照及權狀等憑證之基地號不符需要作修改等麻煩，實施校務基金學校還有一個帳值的問題要處理。土地合併的方法-3–曾經遇過的過時觀念，一次查訪時受訪單位報告係因地目不同無法合併，(地籍測量實施規則第225條規定土地界址調整應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。)事實上地目已於92年間廢除改採土地使用管制取代（內政部九十五年十一月二十四日台內地字第○九五○一八○六四六號令修正發布之地籍測量實施規則第225-1條規定第一百九十二條、第一百九十三條、第二百二十四條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別。），就事實而言一般學校用地都是建築用地，應無田、旱等用途即使是地目為田、旱也應依據事實辦理地目變更才對。–建議的作法，建議以學校內通路作分界以１公頃為限作合併整理將來利用永久性界限作為分筆界址將來看地籍圖就不會找不到相關位址。土地合併衍生的問題•土地合併後的帳值處理問題–依據行政院91年6月19日院授主孝三字第091004429號函釋之原則，實施校務基金前取得之不動產應為代管資產，實施校務基金後，以基金支付取得之不動產應為校務基金資產，如果合併之土地一部份屬代管資產、一部份屬校務基金資產，合併後應為代管資產或是校務基金資產？畸零地的處理-1•畸零地的定義依台北市畸零地使用規則之定義為面積狹小或地界曲折之基地，而地界曲折之基地，係指基地界線曲折不齊，或基地線與建築線斜交之角度不滿六○度或超過一二○度或基地為三角形者。面積狹小係指土地未達最小寬、深度無法單獨建築使用之建築基地。•依台北市畸零地使用規則第六條規定畸零地非經與鄰地合併補足或整理後，不得建築。畸零地的處理-2處理方式：•留出合併使用所必須之土地。•價購。•無法價購時，向畸零地調處會申請調處。–建築基地臨接下列畸零地，經畸零地調處會調處二次不成立後，應提交全體委員會議審議，認為該建築基地確無礙建築設計及市容觀瞻者，工務局得核發建築執照。一、應合併之畸零地臨接建築線，其面積在十五平方公尺以下者。二、應合併之畸零地未臨接建築線，其面積在三十平方公尺以下者。三、形狀不規則，且未臨接建築線者。四、其他因情況特殊經查明或調處無法合併者。–申請基地經畸零地調處會二次調處不成立，基地所有權人或鄰接土地所有權人，得於畸零地調處會決議函文到日起三十日內，就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地，按徵收補償金額預繳承買鄰地之價款，申請徵收後辦理出售。–徵收土地之出售，不受土地法第二十五條程序限制。辦理出售時應予公告三十日，並通知申請人，經公告期滿無其他利害關係人聲明異議者，即出售予申請人，發給權利移轉證明書。畸零地的處理-3•其他的處理方式–土地界址調整或合併再辦理分割：調整前後各宗土地地價之總合應相等。–與毗鄰私有土地合併建築使用：合併建築後，管理機關實際分配建物之樓地板面積不低於其經管土地之可建築樓地板面積。國有建物之棟數計算問題•各機關對於房屋建築及設備棟數之計算，有建號者依建號，無建號者依門牌，無門牌者依實際棟數計算。不動產財產價值-1•土地：依當期申報地價；未登記地按毗鄰已登記地申報地價列帳，俟登記後按當期申報地價調整產價。但土地係價購、徵收或有償撥用者，依其取得之價格。俟取得價格低於當期申報地價時，再依申報地價調整產價。(即土地價值採從高原則)•土地改良物、房屋建築及設備：按建築支出費用或取得之原價；但建築支出費用或原價無法查明者，依稅捐機關當期課稅現值列帳，無課稅現值者，由管理機關估定之。不動產財產價值-2•房屋建築及設備之價值，於實務執行上，各機關多參採營建工程結算總價（包括設計費、施工費、監造費、行政規費及裝潢費等費用）做為其建築支出費用，而據以登帳。惟各機關辦理營建工程發包，亦將非附著於建築物主體有獨立使用效能之動產併同發包購置，工程結算總價已含有其價值。又房屋建築各項設施，其中電梯設備、消防設備、空調設備及發電機設備等，屬具專供特定用途且以機械操作控制並有單獨財產編號之個體財產，其因使用頻繁且有使用安全期限，往往未達建築物之最低使用年限，即因不堪使用而需辦理汰舊換新，基於公共安全及後續作業單純化，亦宜將該項財產自建築物主體中分算單獨列帳。準此，將建築物營建工程結算總價扣除非附著於建築物主體有獨立使用效能之動產價