长沙经济技术开发区CBD论证报告_52页_XXXX

长沙经济技术开发区CBD论证报告深圳市新摩尔商业管理有限公司2010年3月1前言CBD中文译为“中央商务区”，其英文全称为CentralBusinessDistrict。最早产生于1923年的美国，当时美国社会学家E﹒W﹒伯吉斯在对芝加哥等北美大城市空间结构进行研究后，提出了同心圆模式，即城市的社会功能围绕中心呈同心圆结构，其中的中心层为城市地理和功能的核心区域，成为中央商务区。如今的CBD，其内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。CBD在欧美日等西方发达国家城市中成长已有近80年历史，而我国引入CBD概念并进行理论研究和实践仅仅是从20世纪八九十年代开始的。由于一些城市将CBD视为一种“经济引擎”，因而使得CBD在我国城市中的发展极其迅速，根据2003年中国城市规划设计研究院调查，我国已有近40个大中小城市在规划发展CBD，除了北京、上海等大城市外，部分省会城市、地级市乃至县级市都在发展CBD，其盲目、跟风、炒作现象不可避免。因为在城市发展的历史长河中，社会经济发展水平及产业结构的变化，在很大程度上决定了CBD的产生和发展。城市的经济实力、产业结构、在区域经济中的地位等都是CBD赖以生存的条件，只有具备一定经济实力的城市才可能发展CBD；反过来，CBD又促进城市或区域经济的发展，CBD与城市经济之间呈一种互动关系。我们认为，中国CBD的发展在借鉴国外CBD发展的同时更应结合中国国情，而不能以国外CBD发展的经济、产业标准来衡量其可行性，我们应以城市中心区的视角来诠释中国的CBD发展，根据现代城市空间发展理论与实践，一个城市可以是多核心或多中心地域结构，在一个高度密集的CBD外围发展副中心区域或新的CBD中心是现代城市向一核多心发展的需要，如法国的拉德芳斯、日本新宿，均是城市一核多心发展的成功典范。经开区发展CBD，一是具有难得的发展机遇，二是有一定的产业基础，三是具有优越的交通区位环境，四是具有良好的居家、营商环境。但同时也存在着人口数量有限、高级人才缺乏、第三产业比重低的不足。因此，我们认为，经开区发展CBD首先应坚持走长沙市副中心的发展战略思路，打造区域性CBD；在空间上形成长沙芙蓉CBD的延续，在功能上优势互补，以承接长沙市CBD的功能与产业的转移，在时间上进行错位；CBD的形成与发展并非一朝一夕之事，根据国内外的经验，其成功发展大约需要5—20年时间，因此，当地政府有必要尽早谋划、引导，搭建新的经济发展平台，走分步发展、逐步完善的策略。首先进行高起点规划，重点发展交通、文化等基础设施与人居环境，通过基础设施的完善、人居环境的营造，结合产业升级与房地产业、商业零售业的先期推动，增加人气，确立长沙副中心的发展地位，从而推动第三产业的发展，提升长株潭经济带及其城市群的竞争力。本报告首先从经开区城市综合发展环境及城市空间发展结构分析，分析经开区发展CBD的优势条件与存在的差距，从而进一步阐述发展CBD的必要性与所具备的相关要素条件；其次是通过长沙市CBD发展策略及结合国内外相关案例分析，结合经开区城市空间结构现状及发展趋势分析，确定CBD发展的方向；第三是在总体发展方向指引下，并结合长株潭城市群发展、长沙市城市发展战略，确定经开区CBD的定位与功能区域划分；第四是对CBD发展实施策略提出相关建议。在报告的编写过程中，我们还对全国第一县——昆山市进行了考察，汲取其“退二进三”的战略发展思路。我们在完成长沙经济开发区初步论证后，对长沙县总体商业规划和长永高速盖板板的功能进行了详细研究。本报告对经开区CBD总体定位为：立足长沙株洲湘潭长远发展，整合长沙城东优质资源，构建国家级长沙经济技术开发区制造业企业总部基地、科技与产品展示平台；长沙城东生态新城中心；金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙城东中央商务区。并确定商务功能、商贸功能、研发与创意文化功能、旅游休闲功能、信息交流功能、居住功能为CBD的六大功能。以发展工程机械、信息产品等研发、现代商贸物流、金融服务业为重点、培育商务服务业和文化创意产业。本报告对经开区CBD总体开发建设规模确定为约400万平方米，规划容积率建议控制在4.0—4.5之间，写字楼、住宅（公寓）、商业三大建筑面积比例分别为55%、30%、15%，初步测算所需开发总投资130—140亿元。报告中所提及“长沙县”、“经开区”属可互换性概念，而“星沙”指长沙县县城所在区域；报告中所引用相关数据如无特别说明则为长沙县全县统计数据。2目录第一章经开区CBD发展环境现状研究…………………………………………3一、区位与交通…………………………………………………………………………3二、经济发展环境………………………………………………………………………3三、产业结构……………………………………………………………………………4四、固定资产投资状况…………………………………………………………………5五、区域人文与人口……………………………………………………………………5六、城市空间现状结构…………………………………………………………………6七、CBD规划发展区现状………………………………………………………………6八、城市发展战略规划…………………………………………………………………8第二章经开区CBD发展产业市场分析…………………………………………12一、高效发展的工业……………………………………………………………………12二、商业、零售业………………………………………………………………………14三、房地产市场…………………………………………………………………………17四、餐饮、娱乐、旅游与健康休闲…………………………………………………18五、科技与文化…………………………………………………………………………19六、金融业………………………………………………………………………………19第三章经开区发展CBD必要性与条件…………………………………………20一、CBD概念解读………………………………………………………………………20二、CBD基本职能与特征………………………………………………………………20三、CBD建设的基本条件……………………………………………………………20四、经开区建设CBD的优劣势………………………………………………………21五、CBD建设的意义…………………………………………………………………22六、经开区CBD建设的必要性………………………………………………………22第四章国内外CBD发展研究……………………………………………………23一、国内外CBD发展概况……………………………………………………………23二、国内外CBD发展案例分析与借鉴………………………………………………24三、长沙CBD雄心与武汉竞争我国中部CBD地位…………………………………28四、长沙市与芝加哥的比较分析……………………………………………………31第五章经开区CBD发展方向…………………………………………………33一、经开区CBD建设愿景…………………………………………………………33二、总体方向………………………………………………………………………33三、区位关系界定…………………………………………………………………34四、产业发展主要方向……………………………………………………………34五、规划与运营模式建议…………………………………………………………36第六章经开区CBD总体定位与区域功能规划………………………………37一、经开区CBD定位………………………………………………………………37二、产业发展体系…………………………………………………………………37三、区域空间布局…………………………………………………………………38四、区域功能配比…………………………………………………………………39第七章经开区CBD商业规划与综合体开发策略……………………………42一、CBD商业规划思路………………………………………………………………42二、综合体开发策略研究…………………………………………………………43第八章经开区CBD开发投资与效益评估……………………………………48一、CBD开发投资资金估算………………………………………………………48二、资金筹措………………………………………………………………………48三、CBD开发效益…………………………………………………………………49第九章经开区CBD发展建议…………………………………………………50一、实施步骤建议…………………………………………………………………50二、政策建议………………………………………………………………………503第一章经开区CBD发展环境现状研究在城市发展的历史长河中，社会经济发展水平、区域交通及产业结构的变化，在很大程度上决定了CBD的产生和发展。城市的经济实力、区域交通、产业结构、在区域经济中的地位等都是CBD赖以生存的条件，只有具备一定条件的城市才可能发展CBD。一、区位与交通长沙县紧靠省会长沙市，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络。县城星沙距长沙火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里。京广铁路和正在兴建的武广高速铁路贯穿县境。107国道、319国道穿行其中，京珠高速、长永高速、机场高速、绕城高速纵横交错，已规划地铁2号线延长县城星沙镇；全县“三纵九横”的骨干道路网架全面拉通，县城星沙已实现与长沙市区的全面对接，以星沙为中心的“十分钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成。图1长沙县交通规划图图2长沙市地铁规划小结：与长沙市相邻的区位优势与发达的交通为CBD发展创造了条件。二、经济发展环境1、长沙县经济发展概况2008年，长沙县全县完成GDP370.3亿元，增长17%，按常住人口计算，全县人均GDP达到46372元（按年均汇率折算为6767美元），人平比上年增加9856元，增长15.8%；完成财政总收入40.7亿元，增长27.5%；完成工业总产值714.4亿元，增长23.8%；完成全社会固定资产投资173.3亿元，增长31.6%。城镇居民人均可支配收入达16887元，增长6.6%。在2009年的第九届全国县域经济基本竞争力评比中排名百强县第34位，比去年跃升了3位，跃居中部第一。荣获2008年度全国中小城市实力百强、全国最具投资潜力中小城市百强、全国最具区域带动力中小城市百强称号，被列为全国18个改革开放典型地区之一。2、长沙县经济实力比较41）长沙县与湖南省经济比较（2008年）经济指标湖南省长沙县望城县宁乡县数量比重数量比重数量比重GDP总量（亿元）11156.64370.33.3%194.081.7%282.412.5%人均GDP（元）1752146372260%27247155%22659129%财政总收入（亿元）1308.5540.73.1%141.06%14.031.07%城镇居民可支配收入（元）13821.2016887122%16867122%14879107%（数据来源：湖南省统计年鉴，长沙县、望城县、宁乡县统计公报）2）长沙县与长株潭区域经济比较（2008年）GDP总量（亿元）人均GDP（元）财政收入（亿元）城镇居民可支配收入（元）长沙市3000.9845765342.2118282株洲市909.52456382.115911湘潭市654.762367248.7714377合计4565．2434492473．08——长沙县370.34637240.716887比重8．1%134%8．6%——（数据来源：相关地、市统计公报）通过数据比