RET睿意德__XXXX年郑州商业地产年终盘点

RET│Page1Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州2013年郑州商业地产年终盘点2013年12月18日RET│Page2Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州RET│Page2盘点一——2013郑州新城开发RET│Page3Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州新城“遍地开花”，城市框架持续拉大，分区定位愈发明确，房地产市场多元化。郑东新区郑上新区中原新区航空港区二七新区白沙-绿博园杨金产业园龙湖镇经开区市行政新区象湖片区高新区盘点一：2013郑州新城开发RET│Page4Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州郑州新城外扩的三种模式及对应的地产发展机会。行政驱动交通驱动产业驱动盘点一：2013郑州新城开发RET│Page5Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州行政驱动：由于国家政策制约，政务主导的新区开发热情降低，但该类新区仍具有较高的商务地产、高端住宅开发价值。市级行政新区象湖新区市级行政新区规划图象湖新区规划图盘点一：2013郑州新城开发RET│Page6Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州交通驱动：催热“西延线/南延线/地铁口”楼市概念，郊区居住组团及邻里型商业中心存在较大发展空间。中原新区二七新区郑上新区龙湖镇片区地铁2号线南延线将延伸到龙湖镇，对该片区的物业价值有较大提升作用。盘点一：2013郑州新城开发RET│Page7Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州产业驱动：以港区为代表，伴随航空经济的引领，未来若干年将会产生会展地产、设计工业地产、低密商业地产等郑州尚未出现的新兴投资机遇。北部配套区航空产业区临空产业区会展金融经济区金融商务综合配套区航南新城盘点一：2013郑州新城开发RET│Page8Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州I.伴随交通的完善，新城住宅的开发仅仅是“1.0时代”，居住人口的导入产生的配套需求将促进新城对于商业和其他配套的升级。II.从航空港区近期通过的《郑州航空大都市战略路线与规划引导》和《郑州航空港经济综合实验区产业发展战略研究报告》来看，产城融合——在新区发展伊始就把产业、人口、城市配套通盘考虑的“2.0时代”已经来临，政府和开发商也应更多的考虑如何促进新区的成熟和长久发展活力。开发商将更多的扮演“城市发展配套商”的角色。未来更多的是对开发商综合运营实力的考验。城市发展规律总结：产业和人口是长久发展的基础。盘点一：2013郑州新城开发RET│Page9Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州盘点二——郑州商圈发展格局及变化趋势RET│Page10Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州二七商圈碧沙岗商圈紫荆山商圈花园路商圈曼哈顿商圈郑东商圈秦岭路商圈大学路商圈桐柏路商圈新兴商圈传统商圈火车站商圈北环路商圈郑州城市商圈的变化：城市商圈从聚集多核商圈发展到分散多核商圈。商圈发展追随城市发展格局，外扩趋势明显。盘点二：郑州商圈发展格局及变化趋势西北东RET│Page11Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州花园路农业路商圈郑东CBD商圈曼哈顿商圈秦岭路中原路商圈大学路商圈桐柏路商圈北环商圈…………新商圈方兴未艾，购物中心成为市场主角。盘点二：郑州商圈发展格局及变化趋势RET│Page12Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州特色的建筑造型舒适的购物环境一站式的消费体验一站式消费是购物中心的最大特点。盘点二：郑州商圈发展格局及变化趋势RET│Page13Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州潮乐馆拉夏贝尔…………主题化体验型购物中心是未来发展趋势。盘点二：郑州商圈发展格局及变化趋势RET│Page14Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州二七商圈蝶变在即，传统百货迈向购物中心时代盘点二：郑州商圈发展格局及变化趋势大卫城金博大二期华润万象城RET│Page15Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州满足区域大众化消费需求的商圈和商业项目将蓬勃发展，而特色商圈和商业项目则仍将保持或出现在具备消费基础的区域。盘点二：郑州商圈发展格局及变化趋势RET│Page16Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州盘点三——郑州商业市场及品牌发展RET│Page17Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州2013郑州商业市场关键词：“新”新商圈新项目新业态新品牌新生活新启示盘点三：郑州商业市场及品牌发展RET│Page18Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州首先是定位层面，商业地产项目的准确定位决定着项目的成败。主题定位、功能定位、客户定位业态和品牌聚合能够突出主题增强吸引力——例如国贸360广场利用有限的体量来达成业态的优化集中，如潮乐馆、休闲生活馆等。盘点三：郑州商业市场及品牌发展RET│Page19Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州其次是业态设置层面，次主力店的应用更加灵活，成为新开项目新宠。时尚餐饮和快时尚品牌成为次主力店的主要选择。盘点三：郑州商业市场及品牌发展RET│Page20Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州第三是品牌设置层面，品牌丰富度不断提升，品牌消费场所也已出现分级。盘点三：郑州商业市场及品牌发展人民路丹尼斯类高端消费场所类似360广场的购物中心潮流品牌高端品牌RET│Page21Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州第四是运营层面，主题和营销活动的创新，助推项目持续形成热点。盘点三：郑州商业市场及品牌发展RET│Page22Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州购物中心和时尚品牌深入社区腹地盘点三：郑州商业市场及品牌发展RET│Page23Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州总结：商业发展的精髓——“谋定—求变”盘点三：郑州商业市场及品牌发展RET│Page24Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州盘点四——郑州写字楼市场及产品发展RET│Page25Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州21.1278.3195.3174.9318861.7392.5877.1570.412152568488108721399611783020004000600080001000012000140001600002040608010012014016018020020092010201120122013近五年郑州写字楼市场情况供应量成交量成交价格写字楼供应过剩、成交转好，刷新郑州写字楼成交市场新的记录。成交121万方成交前五总量占全市近三分之一成交前十总量占全市近一半左右排名项目名称区域成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1绿地中央广场（绿地）郑东新区104254176882绿地新都会（绿地）郑东新区91596126353建正东方中心（建业、正商）郑东新区9052697004建业五栋大楼（建业）郑东新区57126123145楷林IFC郑东新区51031135656河南商会大厦郑东新区4512981417东方国际广场（雅宝地产）郑东新区39099109308正弘凯宾城二七区3796185849升龙站前商业广场（升龙）郑东新区368421321110正商和谐大厦郑东新区30094895713年写字楼成交量排行TOP10万方元/㎡集中东区以价换量名盘贡献成交集中度盘点四：郑州写字楼市场及产品发展备注：数据统计截止2013年11月RET│Page26Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州在供应过剩的市场环境下写字楼市场的竞争会愈加激烈，这种竞争也将逐渐演化为名企名盘之间的直接竞争。楷林IFC绿地中心美盛中心VS盘点四：郑州写字楼市场及产品发展RET│Page27Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州写字楼市场的竞争除了外部条件之外更多的是产品硬件的竞争，同时也越来越注重提升客户的实际体验。电梯品牌、速度、平均等候时间等大堂装修、面积、高度，休息空间等最直接的客户体验楷林IFC（D栋）亚新广场（单栋楼）东方鼎盛中心（单）标准层1800㎡1800㎡1150㎡标准层层高3.9m4m4m电梯速度3.5米/s3米/s3米/s电梯数量10部8部6部候梯时间32S————大堂面积1060㎡1500㎡1200㎡大堂挑高15m13.8m15m盘点四：郑州写字楼市场及产品发展RET│Page28Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州在激烈竞争中，产品创新是保持写字楼品质不断提升和产品进步的源动力。空中花园、屋顶花园代表项目：东方鼎盛中心、楷林IFC、建业五栋大楼总裁电梯：代表项目：楷林IFC、东方鼎盛中心、上上国际中心总裁大堂代表项目：东方鼎盛中心盘点四：郑州写字楼市场及产品发展RET│Page29Beijing·Chengdu·Shanghai·Shenyang·Xian·Zhengzhou|北京·成都·上海·沈阳·西安·郑州停车餐饮商务金融完备的配套功能将是未来写字楼品质提升及产品升级的有力保证。配套齐全，可大大提升产品品质及整体物业价值项目名称车位面积比餐饮配套会议厅银行楷林IFC86：1员工餐厅行政餐厅容纳350人会议