株洲神农公园综合体项目盈利模式与融资建议（PPT44页)

株洲神农公园建设路综合体项目融资建议深圳市新摩尔商业管理有限公司前言根据与贵公司的沟通，我们认为贵公司在前期市场调研，商业初步定位方面做了大量的工作，同时也做了非常有效的城市设计工作。我公司根据整体项目发展需要，保证更好的服务贵司项目，将在商户摸底访谈、商业规划与品牌结构组合、建筑方案初步设计、经营管理顾问以及盈利模式设计方面着重为贵司项目提供更为细致、专业的服务。此服务方案中，按照双方沟通形成的共识，将整体服务内容调整新增为三大部分，并分别形成报告：1、《商业规划及业态设计报告》2、《综合体建筑策划与概念性建筑设计方案》3、《商业经营管理顾问报告》在上述工作基础上,我们为贵方提出融资方面的建议。一、项目概况及其简要分析通过现场考察，我们认为Ａ地块以住宅为主，休闲商业为辅。Ｂ地块以商业为主，办公等为辅。Ｃ地块以休闲娱乐为主。项目位置示意图2009年全市年末总户数114万户，总人口382.8万人，常住人口373.4万人，其中市区年末总人口100.2万人，常住人口97.69万人。2010年上半年，株洲市城镇居民人均可支配收入达10712.5元，同比增长13.1%，增速加快3.1个百分点。因此,株洲作为百万人口的中心城市,适合建设10万平方米的大型购物中心。城市人口与可支配收入增长的趋势2004--2009年株洲市经济概况1066111230124551349915911174334525256057489091022020004000600080001000012000140001600018000200002004年2005年2006年2007年2008年2009年城镇居民人均可支配收入（元）GDP总值（亿元）2004--2009年株洲GDP总值亿元45252260574890910220200400600800100012002004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP总值亿元杨宝民提出城市商业综合体价值提升方法通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过五种方法做价值提升和功能优化.1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。4.通过视觉形象策划提升综合体价值5.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。株洲财富中心综合体设计的科学流程根据本流程图正在设计长沙综合体项目招商手册新摩尔公司已经完成的长沙商业综合体概念设计成果项目占地208亩,建筑面积50万平方米,商业面积8万平方米左右。项目位于长沙经开区板仓路,东侧是已经建成的五星酒店明程国际大酒店。新摩尔公司完成总体策划与概念设计根据以上流程已经开业的深圳东方时代广场购物中心占地13000平方米;建筑容积率7.5;第一期总建筑面积66851平方米.（其中商业营业面积4万平方米）第二期商业营业面积4万多平方米，总营业面积9万平方米的购物中心。项目开发公司和商业管理顾问公司拥有成熟的开发和运营团队株洲市湘江风光带建设开发有限公司简介株洲市湘江风光带建设开发有限公司是经株洲市人民政府批准成立的国有独资公司。公司成立于2009年6月25日。根据株洲市人民政府专题会议纪要（株政专纪[2009]10号）的会议精神，公司主要负责湘江风光带项目建设和开发工作，同时王群市长在视察湘江风光带指挥部工作的时候，明确了公司控规土地先征收，后开发的原则，并增加了株洲市旧城改造的相关职能。株洲市湘江风光带建设开发有限公司从成立之始，就把创新和务实、进取作为企业管理文化。公司下设综合部、开发部、工程部、财务部、合约部等部门。公司注册地址：株洲市芦淞区沿江中路8号。注册号为：430200000045677法人代表：武忠（市国有资产投资控股集团公司总经理）注册资本为：20000万元整。其中货币资金出资为：6500万元，土地资产出资为：13500万元。公司经营范围：湘江风光带项目建设和开发。公司实际由政府投资，所控规范围内的土地，地理位置优越，土地价值高。深圳新摩尔商业管理公司愿意配合服务株洲神农公园综合体项目深圳市新摩尔商业管理有限公司（简称NEWMALL公司）是一家国际化的专业商业管理公司，拥有中日韩新多国多名商业房地产与旅游房地产规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家，理论知识与实践经验一流，在商业房地产与旅游房地产设计、策划、销售和经营管理咨询方面,特别城市滨江综合体方面具有独特的核心竞争力。由我国知名商业地产专家杨宝民先生牵头的新摩尔商业管理团队二、产品定位思路站在株洲城市总体规划的角度思考区域商业和房地产发展的趋势，今后株洲开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。本项目位于株洲核心区黄金地段，是典型的公园及城市商业文化综合体。Ｂ地块距离核心商圈株洲百货大楼等较近，商圈内缺乏真正的购物中心,株洲经济蓬勃发展,城市化进程加快,人口稳步增加项目分期开发总平面图项目一期为A地块项目二期为C地块项目三期为B地块Ａ地块建设路临街面，临近神农公园Ｂ地块临街面Ｃ地块建设路并且位于公园门口根据销售摸底和招商摸底确定综合体物业组合比例地面商业面积需要根据招商摸底结果，对体量进行科学的调整。商业需要集中，不同业态集聚，建议购物中心面积为8万平方米，减少写字楼面积，增强商业辐射能力，新摩尔公司负责招商摸底。株洲神农公园综合体鸟瞰效果图A地块建筑面积体育场下停车10500平米体育场地下停车（2层）10500平米塔楼公寓681152103512调整到109612平米地面商业24700249400平米200024000平米板楼公寓15851219020平米办公写字楼21850平米塔楼公寓户数1216公寓需要停车数每户0.5608公寓需要停车面积3521280平米板楼公寓户数192板楼公寓需要停车数每户1公寓需要停车面积6720商业配备停车百平米0.842720平米办公需要停车7647.5平米已有地下室395100平米地下机房面积(共计)12952.5平米总用地面积66271.6平米地下总面积101820平米共计地上建筑面积214382平米容积率3.23B地块初步指标:存在问题商业不够集中,写字楼比例较大公寓227681154587平米办公18174072680平米8513025530平米商业52000平米塔楼公寓户数1816塔楼公寓需要停车90831780平米办公停车面积78627498.8平米商业需要停车面积41614560平米地下总面积(35000+4380)*3118140平米地下机房面积44301.2平米地上总建筑面积304797地下总建筑面积118140总用地面积(含代征路4020)47862.49平米容积率6.37Ｂ地块城市商业综合体物业组合初步建议购物中心和街区８万平方米写字楼2.47万平方米超高层总部办公SOHO5万平方米公寓5万建设路高层住宅10万地上面积30.47万平方米项目所在区域为的株洲商业中心和建设路公园地带。以株洲建设路购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，株洲主城区河东总部经济发展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大株洲投资的桥头堡。餐饮酒吧商业街区购物中心红线内为购物中心和塔楼综合体部分C地块总用地面积（含代征路2460）15714总建筑面积35915不含地下建筑面积(2层地下室)22000商业配备停车百平米112570.25容积率2.29Ｃ地块建议精品文化酒店１万平方米高端文化公寓１．４万平方米适合文化创意产业办公和居住五星级茶楼及茶叶商店５０００平方米餐饮酒吧５０００平方米引进长沙可可酒吧等知名品牌中医健康服务中心１０００平方米适合建设高档精品文化酒店和五星级茶楼和名茶茶店以及高档餐饮，招商目标对象为长沙五星级茶楼以及龙井铁观音和台湾高山茶叶等名茶。餐饮适合引进类似俏江南等名牌餐饮，每日只是接待两批客人，接待量在３０人以内。三、项目盈利模式设计思路1最大限度考虑可变现能力,主要通过销售住宅、公寓、写字楼和街区回笼资金,其中商铺重点销售给较大规模投资者,其中引进战略投资伙伴最佳,持有四星酒店和购物中心部分,减少今后招商和经营难度。株洲建设路购物中心业态设计思路与现有业态差异化，引领河东商圈发展，思路1不要传统百货主力店，建设和运营目标为株洲经济效益最好的购物中心。８万平方米购物中心为例思路1建议在综合体主塔楼设置建设路ＣＥＯ会所和美术馆，吸引ＶＩＰ顾客前来消费。需要有高水平的招商和运营队伍，从长远角度有利于甲方获得稳定的现金流收益。思路2以百货主力店为主业态方案１B区域购物中心业态规划地上部分家居10000平方米大型超市放到A区域品牌旗舰店1.0万平方米莎莎等化妆品，ＣＫ等国际二线品牌旗舰店二线品牌专卖店3.5万平方米次主力店0.5万平方米屈臣氏电影院和ＫＴＶ1万平方米含健康休闲中心餐饮和空中酒吧街区1.0万平方米含咖啡厅地下部分地下购物中心1万平方米其余为停车餐饮2000平方米电玩城2000平方米青春街区6000平方米面向大学生等群体盈利模式思路2最大限度销售商铺和写字楼公寓以及住宅区域,引进以百货主力店和大型超市为主,通过主力店带动人气,形成最有利于销售回笼资金的格局,在回收投资的前提下,保留酒店和购物中心部分物业出租经营。其中商铺销售面向市场全部投资者,力争重点销售给较大规模投资者,避免今后销售和经营出现租金难以支持销售价格的矛盾。有利于今后经营和社会稳定。业态方案２地上部分精品超市１万平方米品牌旗舰店１万平方米莎莎等化妆品，ＣＫ等国际二线品牌旗舰店主力百货３万平方米引进类似新世界百货等成熟百货品牌或株洲百货大楼二点前两年月租金５０元/平方米二线品牌专卖店１万平方米次主力店０.５万平方米屈臣氏电影院和ＫＴＶ０．５万平方米含健康休闲中心餐饮和空中酒吧街区１万平方米含咖啡厅地下部分地下购物中心１万平方米其余为停车餐饮２０００平方米电玩城２０００平方米青春街区６０００平方米面向大学生等群体二、项目盈利模式比较通过销售住宅、公寓和写字楼等已经收回总投资。保留８万平方米左右购物中心和商业街区作为收租物业。关于购物中心和商业街区的销售策略方式1销售10万平方米散铺会造成大量中小投资户,达到5万元的销售单价,导致难以方式2销售街区商铺和主力店减少招商和经营难度方式3引进战略投资者持有B地块大型购物中心变相销售主力店与常规购物中心相比，我们需要充分体现公园景观优势，不仅注重提升高层建筑价值，设置高层ＣＥＯ会所，打造株洲的总部经济旗舰，而且在Ａ地块顶层设置酒吧餐饮街区，共享神农公园的美景。第一种盈利模式的危害分析销售10万平方米商铺加入能够达到3万元销售均价,实现30亿元销售额,那么我们需要思考平均租金。假设五年收回租金那么需要月租金为X元/平方米.X元/平方米×12月*5=30000元需要月租金为500元/平方米,实际上我们平均租金在前三年达到100元/平方米就是很理想的租金.过多的散户必然提出高的租金要求,导致难以招商和经营,出现的结局是散户联合起来状告投资商,到政府面前游行示威,发展商被迫退回部分销售款项。第二种模式将百货主力店和部分商铺销售减少了小型投资户数量,降低了招商和经营难度,但是需要提前做好招商经营和整体宣传工作,引导已经销售的投资户对经营户放水养鱼。同时在销售时候限制要求经营户作为投资户的数量要达到60%左右。主要商业物业以持有为主,引进大型投资商,争取实现第一种盈利模式以上市公司作为主要对象,新摩尔商业管理公司与浙江数家投资企业沟通投资内地优质商业物业,具有投资湖南项目的意愿,例如,国大集团等已经初步交流。成为项目战略股东,持有10万平方米左右购物中心和写字楼或者酒店物业项目启动流程图根据神农公园的实际情况,我们和金融专家一起来制定了包含融资在内的项目