盈利预测审核报告

1盈利预测审核报告宁信会阅字（2009）第0008号北京润丰房地产开发有限公司董事会：我们审核了后附的北京润丰房地产开发有限公司编制的2009年度、2010年度的盈利预测表。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》。北京润丰房地产开发有限公司管理层对该预测及其所依据的各项假设负责。这些假设已在盈利预测的编制基础和假设中披露。根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照盈利预测编制基础的规定进行了列报。由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与预测性财务信息存在差异。南京立信永华会计师事务所有限公司中国注册会计师：王健中国注册会计师：伍敏中国南京2009年2月16日2盈利预测表预测期间：2009年度、2010年度编制单位：北京润丰房地产开发有限公司单位：人民币万元项目2009年预测数2010年预测数一、营业收入108,047.87131,637.63减：营业成本66,593.2293,529.35营业税金及附加10,245.5510,831.65销售费用3,473.935,273.87管理费用1,988.191,676.08财务费用7,712.00-37.00资产减值损失加:公允价值变动收益投资收益二.营业利润18,034.9820,363.68加:营业外收入减:营业外支出其中:非流动资产处置净损失三.利润总额18,034.9820,363.68减:所得税费用5,083.985,063.61四.净利润12,951.0015,300.07归属于母公司所有者的净利润13,382.1014,281.14少数股东收益-431.101,018.933盈利预测的编制基础和假设北京润丰房地产开发有限公司（以下简称“本公司”）基于以下编制基础和基本假设编制本公司2009年度、2010年度盈利预测。本盈利预测的编制遵循了谨慎性原则。由于盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时不应过分依赖该项资料。一、盈利预测的编制基础1、本公司2009年度、2010年度的盈利预测，以本公司业经审计的2007年度、2008年度已实现的经营业绩为基础，对预测期间经营条件、经营环境、金融与税收政策和市场情况等方面进行了合理假设、以预测期间的开发计划、营销计划及已签订的销售合同、建造合同和费用预算等为依据，在充分考虑公司的经营条件、经营环境和未来发展计划，按稳健性和谨慎性原则编制而成。2、本盈利预测未计算不确定的非经常性项目对公司获利能力的影响。3、编制盈利预测时所采用的会计政策及会计估计遵循了国家现行的法律、企业会计准则的规定，在各重要方面均与本公司采用的会计政策的规定一致。二、盈利预测的基本假设1、在盈利预测期间本公司所遵循的国家和地方现行的法律、法规、方针政策无重大改变；2、在盈利预测期间本公司所处行业的政策和行业的社会经济环境无重大改变；3、在盈利预测期间现行的信贷政策、利率、汇率无重大变化；4、在盈利预测期间本公司所在地区的社会、政治、经济环境无重大改变；5、在盈利预测期间除根据修订后的《中华人民共和国企业所得税法》，自2008年起，企业所得税税率由33%变更为25%外，本公司目前执行的其他税赋、税率政策无重大改变；6、在盈利预测期间房地产市场的发展与中国经济发展能大致保持协调一致，不会出现不可预见的非正常因素对房地产市场产生非正常冲击；7、在盈利预测期间本公司执行的经营计划能如期实施并取得预期收益；8、在盈利预测期间本公司计划的投资项目能顺利进行，市场情况无重大不利变化；9、在盈利预测期间将不会发生重大的通货膨胀；10、在盈利预测期间无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素造成的重大不利影响；11、在盈利预测期间公司资产的公允价值无较大变动。4盈利预测项目编制说明一、公司基本情况本公司成立于2001年6月22日，现有注册资本为30000万元。润丰集团持有本公司80%股权。陈水滚、陈水清、陈水双、陈水波系同胞兄弟（以下简称“陈氏兄弟”），陈氏兄弟直接和间接持有润丰集团96.398%股权，陈氏兄弟系本公司实际控制人。本公司法定代表人：陈水波。经营范围：房地产开发及商品房销售；房地产信息咨询（信息除外）。二、重要会计政策和会计估计1、会计年度本公司会计年度自公历每年1月1日起至12月31日止。2、记账本位币本公司以人民币为记账本位币。3、记账基础本公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告，并采用借贷记账法记账。4、计量属性本公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本；对于按照准则的规定采用重置成本、可变现净值、现值或公允价值等其他属性进行计量的情形，本公司将予以特别说明。5、现金及现金等价物本公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。6、外币交易本公司对发生的外币业务，采用业务发生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折合为人民币记账。资产负债表日，外币货币性项目按中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算，由此产生的汇兑损益，除可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化计入相关资产成本外，其余计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算，不改变其记账本位币金额。57、金融资产（一）金融资产的分类、确认和计量金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司及其子公司对金融资产的持有意图和持有能力。（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。本公司在持有该等金融资产期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。资产负债表日，本公司将该等金融资产的公允价值变动计入当期损益。处置该等金融资产时，该等金融资产公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。（2）应收款项本公司应收款项（包括应收账款和其他应收款）按合同或协议价款作为初始入账金额，并按下列标准确认坏账损失：凡因债务人破产，依照法律清偿程序清偿后仍无法收回；或因债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回；或因债务人逾期未能履行偿债义务，经法定程序审核批准，该等应收账款列为坏账损失。本公司坏账损失核算采用备抵法。在资产负债表日，除对列入合并范围内母子公司之间应收款项或有确凿证据表明不存在减值的应收款项不计提坏账准备之外，本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，经测试发生了减值的，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准备；对单项测试未减值的应收款项，汇同对单项金额非重大的应收款项，按类似的信用风险特征划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备，具体提取比例为：逾期类别信用期内1年以内1-2年2-3年3-4年4年以上单独测试未发生减值的应收款项正常回款期内5%30%50%80%100%单项金额非重大的应收款项正常回款期内5%30%50%80%100%6客户分类，具体参照公司《客户信用评级管理办法》执行。本公司收回应收款项时，将取得的价款和应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。（3）持有至到期投资指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。本公司对持有至到期投资，按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息的，单独确认为应收项目。持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得持有至到期投资时确定，在随后期间保持不变。实际利率与票面利率差别很小的，按票面利率计算利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。资产负债表日，对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。如本公司因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合作为持有至到期投资，则将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。重分类日，该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。（4）可供出售金融资产指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，即本公司没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。本公司可供出售金融资产按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。本公司可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。资产负债表日，可供出售资产按公允价值计量，其公允价值变动计入“资本公积－其他资本公积”。对于可供出售金融资产，如果其公允价值出现持续大幅度下降，且预期该下降为非暂时性的，则根据其初始投资成本扣除已收回本金和已摊销金额及当期公允价值后的差额计算确认减值损失；在计提减值损失时将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入“资产减值损失”。处置可供出售金融资产时，将取得的价款和该金融资产的账面价值之间的差额，计入投资7收益，同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。（二）金融工具公允价值的确定存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，尽可能最大程度使用市场参数，减少使用与本公司及其子公司特定相关的参数。8、存货（1）存货分类为：原材料、低值易耗品、库存商品、开发成本、开发产品等。（2）存货的盘存制度为永续盘存制。（3）存货按照成本进行初始计量。存货发出的成本，按个别认定法计算，低值易耗品在领用时采用一次摊销法摊销。（4）存货跌价准备资产负债表日，按照单个存货项目计提存货跌价准备。对存货进行全面清查后，按照存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。（5）开发用土地的核算方法：购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关税费作为实际成本，该项土地的实际成本计入开发成本项目核算。（6）公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、行政管理、市政公用配套设施，其所发生的成本费用列入存货—开发成本，按成本核算对象和成本项目进行成本核算，按受益对象或住宅小区可销售面积进行分摊。9、长期股权投资（1）长期股权投资的分类、确认和计量A.对子公司的投资本公司对子公司的投资按照初始投资成本计价，控股合并形成的长期股权投资的初始计量参见本附注四之（20）企业合