房地产知识季盈利模式介绍

2008年7月22日房地产行业知识及盈利模式介绍发展部房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产行业构成2房地产行业特点3房地产行业行为准则4房地产行业发展历程1房地产行业知识及盈利模式介绍国内房地产行业发展历程199019982004目前1990年5月19日国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《外商投资成片开发土地暂行管理办法》，规范我国城镇国有土地出让和转让，并在全国城镇展开。1991年上半年，国务院住房制度改革领导小组又颁发了《关于深化住房制度改革的决定》，确定了我国住宅市场化改革的大方向。中央明确规定，1999年全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。1999年上半年，各省房改方案相继出台。市场取向的房改方案进入实质性运作阶段。2004年国土资源部发布71号令，到2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。土地市场化正式形成，房地产市场进入快速发展阶段。2007年10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），明确“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。以上政策使得开发商资金吃紧，部分城市出现降价现象。房地产行业知识及盈利模式介绍国内房地产政策全景图1978-19911992-19992000-2003允许私人建房，推行住房制度改革，修改宪法，允许土地批租，发布《土地管理实施条例》。1991年，房地产市场建设全面起步，房改全面推行房地产市场进入快速发展期，国家开始引入宏观调控。1992年实施住房公积金制度，1998年取消福利分房。调整房地产若干政策，免征交易营业税，契税减半2004-20052006-20072008房地产市场进入黄金时期，2002年5月9日：国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2003年国务院公布我国首部《物业管理条例》。房地产市场进一步规范。房地产市场出现过热现象，房价上涨过高过快。2004年5月《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台，2005年3月，旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。2005年4月，新国八点，中国人民银行两次上调房贷利率国家宏观调控加大力度，2006年5月出台国“六条”，“十五条”，二手房营业税开征；“90，70”政策；发布“外资限炒令”；强征二手房转让个人所得税；通过《物权法》；加强土地调控，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整，土地增值税开征。九部门联合发布了《廉租住房保障办法》；2007年落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率；2008年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续施行从紧的货币政策，六次上调存款准备金率至17.5%。暂停建设项目商业贷款业务。房地产行业知识及盈利模式介绍国外房地产行业发展历程（以美国为例）成本竞争阶段客户导向阶段第一阶段第二阶段第三阶段全面扩张阶段房地产公司对价值链前端生产供应环节进行整合。进入建筑材料（水泥）制造、建筑管理与服务领域领域，在低端产品市场获得了成本竞争优势。在股市、金融服务、标准化和地域上进行全面扩张。业务重心和流程管理向服务领域调整。Centex公司在公司员工的考核指标中，客户满意度指标占了25%的大比重。195019691997目前房地产行业知识及盈利模式介绍房地产企业行业周期与商业模式演变房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业构成房地产业是指；是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。工业地产商业地产旅游地产中介服务土地开发房产经营居住类地产调控和管理房地产1、国有土地使用权的出让：土地的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产业从开发业态上可以分为居住类地产、商业地产、旅游地产和工业地产。房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业特点资金密集型市场集中度较低受宏观调控影响明显区域性特征明显兼具消费价值和投资价值产业关联度较高房地产业特点住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高。房地产市场的发展对于国家土地利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。房地产行业特点不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。房产品不仅只是消费品，同时也是投资品，投资性是房产品具备的一种固有属性。正是因为房产品具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。房产品的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房产品的规模化生产，导致目前市场集中度仍然很低。房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍国内外房地产开发模式（美国）销售商开发商建筑商其他房地产服务商房地产基金、投资商和银行美国民众美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式，其核心是金融运作。美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。2、专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。3、以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。4、收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。全民通过房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。房地产行业知识及盈利模式介绍国内外房地产开发模式（香港）土地消费者房地产商地方政府销售合作商股东员工土地买入营销销售物业管理建设施工买入售出规划设计资金设计咨询公司建筑商销售代理公司物业公司香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。大陆房地产开发模式为香港模式。1、项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式。作为“全能开发商”扮演着各类角色，长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。2、获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。3、融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。4、融资渠道相对单一。总体期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。房地产行业知识及盈利模式介绍项目交房取得土地房地产开发流程项目启动项目开盘项目竣工项目开工1、土地信息获取2、投资意向前期市场调研3、项目投资意向书编写4、区域市场深度调研5、投资意向审批6、可研审批7、项目可研前期市场调研8、项目可研编写9、土地竞买申请10、土地购置前期深度市场调研11、土地竞买12、签订土地合同1、编写项目定位报告及项目建议书2、项目定位报告及项目建议书审批3、项目启动申请4、编写项目定位报告（营销）5、编写项目建议书（营销）6、办理土地使用证1、开发时间审批2、规划放按审批方案3、单体效果图审批4、户型方案审批5、项目预算方案审批6、整体营销策划推广方案审批7、亮相方案审批8、建设施工各项手续办理9、市政、园林等方案确定1、工程施工2、开盘方案审批及各方案审批3、签定前期物业托管合同4、准备销售阶段所用资料1、各项工程收尾、结算2、工程施工验收3、持续强销1、市政、园林、道路施工2、销售后期3、工程结算审批4、物业验收、接管国内房地产业务开发流程房地产行业知识及盈利模式介绍营销新境界——“体验式营销”按照体验经济学家约瑟夫·派恩的定义:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间，并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件”。伯得·施密特(BerndH.Schmitt)认为:“体验营销是企业以服务为舞台，以商品为道具，围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动”。由此可见，体验营销(ExperientialMarketing)则是站在消费者感官(sence)、情感(feel)、思考(think)、行动(act)、关联(rela