4、未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入

未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入主讲：第一部分：房地产企业四大收入解读二、未完工收入和完工收入的结转第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（说明不是项目清算）在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。（一）将未完工收入结转为完工收入（二）将开发成本结转为销售成本（三）计算未完工收入的实际毛利额（四）毛利额差额调整。第一部分：房地产企业六大收入解读二、未完工收入和完工收入的结转（一）实际填列申报表2006版预售加2008版现售。（因为今年结转的预售收入以前年度是按照旧版申报表进行填列的）1、未完工年度收入的确认（2006版申报表）第一行：销售收入附表四36行第八行：税金及附加附表五17行（其他调减）第九行：期间费用第十四行：纳税调增第十五行：纳税调减调增：1000×20％×３３％＝200×３３％＝66（万）调减：６５.５×３３％＝２１.６１５（万）纳税调增涉及税款=（万元）第一部分：房地产企业六大收入解读二、未完工收入和完工收入的结转（一）实际填列申报表2、达到完工年度的报表填列（2008版申报表）第一行：销售收入附表三52行第二行：销售成本第三行：税金及附加附表三40行第五行：管理费用第十四行：纳税调增第十五行：纳税调减纳税调增：65.5×２５％＝１６.３７５万纳税调减：１０００×20％×２５％＝50万纳税调整涉及税款=66.375(万元）第一部分：房地产企业六大收入解读二、预售收入和实际销售收入的结转（二）本年度预售收入是否需要在附表三52行调减？问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？总结：未完工开发产品收入缴纳税款属于时间性差异，通过纳税申报表的调整技术来实现。（附表三52行）①以前年度预售收入确认的毛利：附表三52行扣减②当年预售收入确认的毛利：主表34行扣减，减去的是税款。思考：原来外资的模式，实际上将年度预缴税款，相当于内资的季度预缴了。第一部分：房地产企业六大收入解读二、未完工收入和完工收入的结转（三）2007年同2008年税率差是否需要退税？1、税率相同时：未完工开发产品缴纳的税款，并不是多交税款，而只是提前缴税。2、新企业所得税法税率的变动2007年纳税调增为（200-65.5)*33%=87.615(万元）2008年纳税调增为（200-65.5)*25%=66.375（万元）思考：经济特区的企业2007年税率为15%，2008年的税率为18%，如果2008年完工，是吃亏还是占了便宜？理论基础：1、房地产开发企业预售收入，属于实际的应纳税所得额，而不是预缴税款。2、所有的时间性差异，都存在税率变动是否进行追溯调整的问题，而税法的态度是一律不调整，房地产也不例外。第一部分：房地产企业六大收入解读二、预售收入和实际销售收入的结转（四）外资企业以前年度预售08结转收入的衔接问题。第三十八条从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。意味着外资企业预缴的税款要换算为毛利，在附表三52行扣减。虽然外资企业以前年度实际缴纳的是税款，但是2008年度汇算清缴只能扣减毛利，而不能扣减税款。思考：外资企业以前年度的期间费用及税金及附加如何处理？苏国税发【2009】79号文件的处理模式，在2008年按照新税法的扣除标准一次性扣除。第一部分：房地产企业六大收入解读二、预售收入和实际销售收入的结转（五）结转预售收入的时机第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在会算期间再结转。思考2：那么企业愿意在那个季度结转收入和成本呢？结论：那个季度都不好，只能做资产负债表日后事项。（大地税函【2009】77号文件的规定，什么时间都没有问题第一部分：房地产企业六大收入解读二、预售收入和实际销售收入的结转（五）什么时间将预售收入结转为销售收入比较合适？第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作为计税成本的结算时点，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。1、如果第四季度结转：（预缴申报表的填列）存在将去年的毛利重复缴纳税款，压资金的情况。2、如果09年一季度结转（预缴申报表的填列）依然存在这种情况。3、将如何应对呢？？？（关键点在预缴不调减）第一部分：房地产企业六大收入解读二、预售收入和实际销售收入的结转思考：房地产企业未完工收入也需要按照预计计税毛利率缴税，是否比别的企业多缴税了？如果不存在税率差，那么房地产企业预售收入缴税，只是时间差，在完工年度以前确认的毛利都运用纳税调减，全部转回，即：预售收入缴税不影响税款的入库。但是，当计税成本为900万元时，情况发生了变化。第一部分：房地产企业六大收入解读二、预售收入和实际销售收入的结转（六）计税成本为900万时的分析1、以前年度缴纳税款：应纳税所得额：1000×20%-65.5-40=94.5（万元）应纳税款：94.5×33%=31.185（万元）2、会计利润=1000-900-65.5-40=-5.5（万元）加：纳税调增65.5万减：纳税调减200万应纳税所得额=-140（万元）：可以用以后年度所得额弥补。3、整个项目汇总起来：1000-900-65.5-40-40=-45.5（万元），即：整个项目亏损，但是亏损不能退税（32.185万），只能用以后年度盈利弥补。如果地产企业为项目公司，则只能自认倒霉。第一部分：房地产企业六大收入解读二、未完工收入和完工收入的结转（七）专题：四种前期多缴税款后期不能退税的困扰我国弥补亏损的规定。1、向后5年弥补，如果向前5年弥补就可以解决问题。2、世界各国的弥补方式。以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。A实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。B土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配。C完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。（国税发【2009】31号文件第32条）D由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比。