5第五章收益还原法

房地产估价第五章收益法第五章收益法房地产估价一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产§5-1收益法概述第五章收益法可供出租的住宅、写字楼、店铺；从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等，也可以使自用或空置的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产，收益法大都不适用。房地产估价三、理论依据预期原理——基础供给与需求预测替代原则均衡原则外部性原则房地产估价四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§5-1收益法概述第五章收益法房地产估价收益还原法的计算公式资金的时间价值房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。由公式：P=F*1/(1+i)^n其中，1/(1+i)^n就是折现系数房地产估价在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值。房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称之为折现。收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。房地产估价例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存入银行，单利按年计息，问到2004年2月本利和为多少？房地产估价例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按年计息，期限为5年，问到期该公司应偿还多少钱？房地产估价例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利润为1800万元，问该利润现值是多少？（年利率为9.3%）房地产估价§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式nijijiraV11101234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an)1).......(1(1......)1(112121211nnrrrarraraV第五章收益法房地产估价n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法房地产估价二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an32r1a......r1ar1ar1aVnr111raVn=∞raVr=0有限年naV——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第五章收益法房地产估价公式用途：①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。第五章收益法nr111raV是收益法中最常用的公式房地产估价1、直接用于计算价格例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第五章收益法万元80.1275.7111%5.710r111raV650n房地产估价2、不同年限价格的换算nnKr111假设：NNKR111则有：如果：nnnKraVan=aN=aNNNKRaV则有：NnNnrKRKVV如果：R=r则有：NnNnKKVV第五章收益法土地使用年限的修正系数房地产估价例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。第五章收益法平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV房地产估价例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。第五章收益法平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV房地产估价例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。P1013、比较不同年限价格的高低房地产估价3、比较不同年限价格的高低平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV1、计算A房地产30年的收益价格:第五章收益法房地产估价A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元/11.10361%71119000305030KKVV★AB第五章收益法3、比较不同年限价格的高低房地产估价4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……实估年KKK第五章收益法房地产估价例5某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。第五章收益法平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……房地产估价P101房地产估价某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。三、纯收益按一定比率递增（减）房地产估价三、纯收益按一定比率递增（减）n1n322r1g1a......r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111——有限年公式n=∞graV——无限年公式r=g有限年rnaV10123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1第五章收益法ai=a(1+g)i-1房地产估价例5－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。nr1g11graV万元76.112%91%211%2%9865第五章收益法房地产估价四、纯收益按一定数额递增n32r1b1na......r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112——有限年2rbraV——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b房地产估价例5-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。2rbraV万元35.212%91%982第五章收益法房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格Vta1a2a3……at0123……ttttt221r1V......r1a......r1ar1aVtittiirVraV111第五章收益法房地产估价若t年前的纯收益每年相等tttr1Vr111raV若t年前的纯收益每年按一定比率g递增tttrVrggraV1111若t年前的纯收益每年按一定数额b递增ttttrVrrnbrrbraV111112第五章收益法房地产估价例5-14某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第五章收益法tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5.815000%5.8111%5.820066房地产估价例5-15预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。t1ittiir1Vr1aV第五章收益法22%101%101%1015.60%10155VV万元1100V房地产估价七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营收入；Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－CininiiiiirCrAV1111第五章收益法P104房地产估价Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为nnCCnAAr1g11grCr1g11grAVAi每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为nnCCnrggrCrrAV111111Ai每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年rCrbrAV2Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限CAgrCgrAV第五章收益法房地产估价八、其他a1a2a3……ata……a0123……tt＋1……nntttrarararararaV1......11......111133221tittniirrraraV1111111第五章收益法未来前若干年有变化，若干年后无变化。此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等刚开始营业的房地产。房地产估价例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向