《房地产金融》讲义--收益性房地产贷款（PPT 97）

第六章收益性房地产贷款收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包括•收益性房地产投资及放款决策过程•放款人对贷款的评价•借款人评价及决策第一节收益性房地产投资及放款决策收益性房地产的融资过程，从参与各方来讲，就是获取信息并作出决策的过程。而影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素对不同的参与者的影响、作用又非常不同，因此，融资过程实际上也就变成了参与各方的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目标。所以，诚实、诚意、诚信是合作的基础，而公平、公开、公允是达成合作的基本手段。一、收益性房地产的投资1.投资主体任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体是最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商业银行）。因此，经营性房地产投资活动的主体就包含了股东和放款人。2.投资机会的发现任何投资活动都是从发现机会开始的，经营性房地产当然也不例外。⑴机会的发现与决策投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和风险之后决定购买……而有了初步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入决策阶段——当然仅仅是初步决策。⑵初步预测决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化等。⑶简单的风险分析决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑，既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简单的风险分析是决策的起点之一。⑷粗略的投资分析粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者扩大而言就是资产组合状况的决策，是独资经营还是合资经营，是负债经营还是全资经营，合资的主体多少及其股本结构如何，股东权益与债务比例结构如何，等等都属于投资粗略分析的内容。3.可行性分析任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。所谓可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资认同的可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易程度。4.预测“预则立”。预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常普遍，市场的周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确与否的重要条件。小结总之，投资是个复杂过程，初始决策是投资成功与否的关键，准确的预测取决于决策者素质、经验、信息的完备性和“运气”，严格来说“最佳决策”是“偶然事件”。二、盈利可能性一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，主要有购买价格、未来现金流、融资条件、赋税等。当房地产的购买价格已定（这是投资决策的起点），现金流、融资条件、赋税就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。1.现金流量经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小下降都对盈利贡献良多。如：P133例子。根据现代资产等价原则：任何形式的资产具有相同的经济效益，任何形式的资产可以方便地进行转换，因此，理论上有：房地产的租金=相应的金融资产的利息，则此例的房地产价格应分别为：收益未增加之前：2000/10%=20000（元）收益增加之后：20000/10%=200000（元）可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。2.融资状况和税收融资条件（利率水平、期限长短、担保等）和财务结构（即杠杆因子的大小）对房地产投资收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应对的。同样地，税收结构和水平如何，在很大程度上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流，也是决策者不能忽视的重要因素。事实上，融资和税收是经营性房地产投资决策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。三、风险及个人作用1.风险投资风险一般可以分为两种：⑴某一（房地产）投资的风险，即资产的减值，也称为非系统性风险；⑵整个投资组合的风险，即整个投资组合的所有资产的减值，也称系统性风险。对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升。2.个人因素决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素，如投资偏好、区域感应与偏好、情感因素、风险偏好等。四、决策过程从融资的角度来看，经营性房地产投资的决策包含了两大主体的决策过程，即股东（融资主体）的决策和贷款人（商业银行、资金的融出方）的决策。其基本过程如图6—1。这里先讨论决策的前3个环节，以及放款人与借款人的相互关系。收益性房地产投资决策过程框图收入和支出融资形式和股权结构现金建筑物和土地收入预测清单营业终结净营业收入净售价税前收入还债后剩余税后收入税后剩余借款人决策放款人决策融资1.融资结构融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一，它不仅影响了投资主体（股东）的收益与风险，也是放款人的资金安全性、效益性、流动性的重要条件。所谓融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关系。因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合适的融资结构，使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身价值。投资收益性房地产设立适当的融资结构与房地产开发有不同之处，主要表现为：⑴收益性房地产中，建筑物可以与土地分离；⑵出租权可以出售或出租；⑶收益和增值共同分享；⑷租用人可以成为部分所有者，拥有部分权力；⑸可以设立多级抵押。2.收入清单收入清单是经营性房地产投资决策的重要财务计划，在决策评价中极其重要，是项目预测的主要成果，是可行性分析的依据。3.借款人和放款人评价借款人与放款人对项目的评价各自独立进行，但有一个共同的目标——希望融资成功、收益稳定、风险能够控制。在具体的评估过程中，借款人的评价在先，放款人的评价在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分别对对方进行必要的资信调查和评价，以保证自己的利益不被恶意侵害。4.借款人与放款人之间的关系与任何融资一样，经营性房地产融资也是借贷双方合作共赢的过程，互信、互助是重要的合作基础。但经营性房地产项目又有其独特性：贷款期限长短不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组合性投资所涉及的利益方关系复杂。这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能达到共同的目标——赢利、大家都赢利！五、房地产收益状况收益状况既是投资主体决策的主要依据，也是放款决策的重要指标，是借贷双方都十分重视的参与合作的前提。1.预测财务清单预测财务清单是对预测事项进行总结的表格化文件，其用途取决于工作的深入和详细程度。我们通过举例来说明预测清单及其意义。⑴一年收入清单表6-1是个典型的预测清单。其中我们应该特别注意：①净营业收入NOI净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它是判断债务偿还能力的标准之一。②税前收入BTCF税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：税前收入=净营业收入-债务-贮备金=净营业收入-（利息+年还款额）-贮备金③应税收入应税收入是指根据《所得税法》企业应缴纳所得税的收入，属于法定标准下的会计数据，其数额为：应税收入=净营业收入-折旧=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法、递增法等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在应税额应予剔除；而还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，当然不能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能剔除。由此可见，应税收入就是一般会计财务报表中的净利润——总收入减去总支出。④纳税额纳税额就是应缴纳的所得税额：纳税额=应税收入*税率⑤税后收入ATCF税前收入减去纳税额就是税后收入：税后收入=税前收入-（应税收入*税率）当应税收入是负值时，房地产经营者因为所得为负，不需缴纳所得税，形成“税隐蔽”。⑵多年收入清单表6-2是简化的多年收入分析清单。多年收入分析的中心目标是准确地预测未来收益和营业费用，为了使预测更加客观，多年预测清单一般要求有中介机构参与，特别是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构来测算。①收入收入等于出租收入和非出租收入的总和，应视市场发展情况和租户的实际进行必要的稳健性预测，对各年的空置率定出适当的控制水平。②营业费用营业费用范围广泛，应该以详尽为基本准则，适当进行保守估测，并尽可能地在经营中加以也控制。③税前收入影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用等，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要途径，而其中财务费用在经营中取决于剩余本金的多少和利率水平的高低。④税后收入税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高税后收入水平，获得更好的投资回报。2.预测抵押终结收益经营性房地产投资除了在持有房地产阶段能够产生收益外，在投资终结时对房地产进行处置还可能产生更加可观的收益，因为房地产一般会与市场房价一致而形成升值。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也可以通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而得到足够的补偿，使本项投资回报率符合原来的计划要求。⑴终结清单一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益我们用终结清单来表示，它包括：净售价、交易费用、税后销售收入等内容。①净售价净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。②交易税费交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。③税前税后售价税前售价是指房地产交易产生的收益在未缴纳所得税前的总额；税后售价就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。⑵假设条件上述终结清单是建立在现有市场资料分析基础上进行的测算，而售价是建立在当年预测收入和上年资本化率的基础之上的。六、估价以资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。1.估价的基本模式对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式：V=I/R，其中V为预测售价，I为预测净收入，R为资本化率。如果收益是分期实现的，则应进行