一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析一、案例：《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、计算总费用。（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。（1）计算年贬值额。年贬值额=建筑物重置价使用年限=2500×90048=46875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元）6、计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=2477407%×[1-1（1+7%）44]=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。二、分析：1．依上述案例，房屋现值为2062500元，土地使用权价值为3358836.15元：房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元2．利用综合资本化率计算房地产价值。（1）综合资本化率。R=R1×L+R2×BL+B=7%×3358836.15+8%×20625002062500+3358836.15=7.38%式中：R------综合资本化率R1----土地资本化率L------土地价值R2----建筑物资本化率B-----建筑物价值（2）房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740（元）（3）计算房地产价值。P=4127407.38%×[1-1（1+7.38%）44]=5348907.11（元）3．分析。先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5421336.15元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为5348907.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。三、调整1．将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为：房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷[1-1（1+8%）-44]=2062500×8%÷[1-1（1+8%）-44]=170778.13（元）2．计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-170778.13=241961.87（元）3．计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=241961.877%×[1-1（1+7%）44]=3280496.80（元）4．计算房地产的价值。房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元5．利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值。（1）综合资本化率。R=R1×L+R2×BL+B=7%×3280496.80+8%×20625002062500+3280496.80=7.386%式中：R------综合资本化率R1----土地资本化率L------土地价值R2----建筑物资本化率B-----建筑物价值（2）房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740（元）（3）计算房地房地产价值。P=4127407.386%×[1-1（1+7.386%）44]=5345160.04（元）6．调整后结果分析先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5342996.80元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元，两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。五、结论《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，假设房屋收益年期为无限年期，以致造成分步计算的房地产价值为5421336.15元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5348907.11元之间相差72429.04元。房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期，分步计算的房地产价值为5342996.80元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04元之间无差异（两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数），因此，个人认为，《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，不应假设房屋收益年期为无限年期。