房地产中小企业融资

2019/9/27陈德强《房地产融资》1房地产中小企业融资渠道构造与运作主讲人：陈德强2019/9/27陈德强《房地产融资》2《房地产中小企业融资渠道构造与运作》的内容第一讲、房地产中小企业融资思路与决策第二讲、房地产中小企业债权融资渠道构造与运作第三讲、房地产中小企业股权融资渠道构造与运作第四讲、房地产中小企业资产融资渠道构造与运作第五讲、房地产中小企业衍生融资渠道构造与运作第六讲、房地产融资观念总结与运用解剖2019/9/27陈德强《房地产融资》3第1种模式、银行信贷融资第2种模式、工程垫付融资第3种模式、预售融资第4种模式、拆借典当融资第5种模式、租赁融资房地产中小企业债权融资房地产中小企业股权融资第6种模式、权益合作融资第7种模式、股权转让融资第8种模式、企业并购融资第9种模式、权益管理融资《房地产中小企业融资渠道构造与运作》的内容2019/9/27陈德强《房地产融资》4第10种模式、票据贴现融资第11种模式、项目融资第12种模式、债务重组融资第13种模式、无形资产营运融资房地产中小企业资产融资房地产中小企业衍生融资第14种模式、资产证券化融资第15种模式、房地产投资基金融资第16种模式、回租回购融资第17种模式、远期合约融资《房地产中小企业融资渠道构造与运作》的内容2019/9/27陈德强《房地产融资》5第一讲、房地产中小企业融资思路与决策■1.1、房地产中小企业融资的原因■1.2、房地产中小企业融资的特点■1.3、房地产中小企业融资的分类框架■1.4、房地产中小企业融资的评价选择标准设定■1.5、房地产中小企业融资的过程环节分解2019/9/27陈德强《房地产融资》61.1、房地产中小企业融资的原因●中国中小企业总数约在1000万家左右，在工商注册登记的中小企业占全部注册企业总数的99%以上。中小工业企业总产值、销售收入、实现利税和出口总额分别占全部工业总量的60%、57%、40%、60%。中小流通企业占全国零售网点的90%以上。●美、日、中对比美国2000万个2亿人均0.1个10人一个中国的13倍日本650万个1.3亿人均0.05个20人一个中国的6.5倍中国1000万个13亿人均0.0077个130人一个按美国标准中国应有1.3亿家；按日本标准中国应有6500万家。■1.1.1、宏观分析---中小企业的重要性2019/9/27陈德强《房地产融资》71.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.1、宏观分析---房地产开发企业市场份额2019/9/27陈德强《房地产融资》8万科04年-07年主营业务收入分别为76.67亿元,105.59亿元,178.48亿和355.27亿元,万科主营业务收入中,商品房销售占99%以上。可见04年-07年万科在全国的市场份额分别为.73%,0.59%,0.85%和1.18%。可见房地产开发企业的主体是中小企业。■1.1.1、宏观分析---房地产开发企业市场份额2019/9/27陈德强《房地产融资》91.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.1、宏观分析---房地产行业资金来源构成04年资金来源构成国内贷款18%利用外资1%自筹资金30%其他来源51%国内贷款利用外资自筹资金其他来源2019/9/27陈德强《房地产融资》101.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.1、宏观分析---房地产行业资金来源构成05年资金来源构成国内贷款18%利用外资1%自筹资金33%其他来源48%国内贷款利用外资自筹资金其他来源2019/9/27陈德强《房地产融资》111.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.2、微观分析---中小企业资本经营分析●债务资本的索取权债权人支付企业价值支付额度2019/9/27陈德强《房地产融资》121.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.2、微观分析---中小企业资本经营分析●权益资本的或有索取权股东支付企业价值支付额度2019/9/27陈德强《房地产融资》131.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.2、微观分析---中小企业资本经营分析●债务资本与权益资本的或有索取权债权人支付股东支付企业价值支付额度2019/9/27陈德强《房地产融资》141.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.3、中小企业财富积累观念的树立●实例1：自有资本经营项目全为自有资本100万元资产收益率20%100X20%=20万元资本收益率=资产收益率=20%2019/9/27陈德强《房地产融资》151.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.3、中小企业财富积累观念的树立●实例2：权益合作经营项目扩大化，需500万元自有资本100万元权益合作融资400万元，资本成本15%500X20%=100万元100-60=40万资本收益率=40万/100万=40%2019/9/27陈德强《房地产融资》161.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.3、中小企业财富积累观念的树立●实例3：长期负债经营项目扩大化，需1000万元自有资本100万，权益合作融资400万长期负债500万，资金成本10%1000X20%=200万元200-60-50=90万资本收益率=90万/100万=90%2019/9/27陈德强《房地产融资》171.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.3、中小企业财富积累观念的树立●实例4：流动负债经营项目扩大化，需1500万元自有资本100万，权益合作融资400万,长期负债500万，短期负债500万，资金成本6%1500X20%=300万元200-60-50-30=160万资本收益率=160万/100万=160%2019/9/27陈德强《房地产融资》181.1、房地产中小企业融资的原因■1.1.3、中小企业财富积累观念的树立●实例5：股权转让经营自有资本转让作价：160/10%=1600万元资本收益率=1600万/100万=160%800万元分拆出售800万元控股2019/9/27陈德强《房地产融资》191.2、房地产中小企业融资的特点■1.2.1、房地产中小企业融资的项目化■1.2.2、房地产中小企业融资的阶段化■1.2.3、房地产中小企业融资的组合化■1.2.4、房地产中小企业融资的证券化2019/9/27陈德强《房地产融资》201.3、房地产中小企业融资的分类框架■1.3.1、房地产中小企业融资的资金分类2019/9/27陈德强《房地产融资》211.3、房地产中小企业融资的分类框架■1.3.2、房地产中小企业融资的标的属性分类●房地产中小企业债权融资●房地产中小企业股权融资●房地产中小企业资产融资●房地产中小企业衍生融资2019/9/27陈德强《房地产融资》221.3、房地产中小企业融资的分类框架■1.3.3、房地产中小企业成长与融资的关系2019/9/27陈德强《房地产融资》231.4、房地产中小企业融资的评价选择标准设定■1.4.1、房地产中小企业融资的资金成本标准●开发项目投资收益率(资产收益率)＞资本成本率●加权平均资本成本率=∑（不同资金来源所占比重×不同资金来源的资金成本率）●经营收益≥资本成本率×投资总额●自有资本收益率=资产收益率+[(资产收益率-资本成本率)×融资额/自有资本]2019/9/27陈德强《房地产融资》241.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定■1.4.2、房地产中小企业融资的流动性标准●融资构成的期限配合与搭接●与开发项目流动性的匹配●与资产构成的匹配●与房地产周期的契合2019/9/27陈德强《房地产融资》251.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定■1.4.3、房地产中小企业融资的风险控制标准(全行业)指标程度优秀值良好值平均值较低值较差值资产负债率45.658.778.892.398.5已获利息倍数6.34.82.60.8-1.7速动比率134.199.258.842.828.9现金流动负债比率17.510.61.7-5.2-13带息负债比率21.431.8447084.6或有负债比率0.41.36.114.723.82019/9/27陈德强《房地产融资》261.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定■1.4.3、房地产中小企业融资的风险控制标准(中型企业)指标程度优秀值良好值平均值较低值较差值资产负债率46.762.581.491.598.5已获利息倍数7.55.13.11.4-0.3速动比率118.990.857.940.826.8现金流动负债比率18.711.53-3.1-8带息负债比率20.730.242.669.788.1或有负债比率0.41.36.114.723.82019/9/27陈德强《房地产融资》27■1.4.2、房地产中小企业融资的风险控制标准(小型企业)指标程度优秀值良好值平均值较低值较差值资产负债率56.370.485.99399已获利息倍数6.24.22.10.3-2.5速动比率137.1104.36144.727.2现金流动负债率147.3-1.2-8.3-16.5带息负债比率20.933.544.473.287.4或有比率0.41.36.114.723.81.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定2019/9/27陈德强《房地产融资》287071727374757677资产负债率资产负债率76.276.176.175.67574.975.874.172.797年98年99年00年01年02年03年04年05年■1.4.4、房地产开发企业资产负债率状况1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定2019/9/27陈德强《房地产融资》29020406080100行业资产负债率平均值行业资产负债率平均值65.278.56757.18269.778.861.755.468.973.17154.956.259工业建筑业交通信息商业餐饮房地产社会服务传播文化科研外贸投资公司高速公路地方铁路机场1.4、房地产中小企业融资的的评价选择标准设定■1.4.5、房地产及其他行业资产负债率标准2019/9/27陈德强《房地产融资》301.5、房地产中小企业融资的过程环节分解■1.5.1、房地产中小企业融资的准备环节：信用管理■1.5.2、房地产中小企业融资的营运环节：成本控制■1.5.3、房地产中小企业融资的回收环节：策划营销■1.5.3、房地产中小企业融资的退出环节：包装运作2019/9/27陈德强《房地产融资》31第二讲、房地产中小企业债权融资■2.1、房地产中小企业融资模式之一-----银行信贷融资■2.2、房地产中小企业融资模式之二-----工程垫付融资■2.3、房地产中小企业融资模式之三-----预售融资■2.4、房地产中小企业融资模式之四-----拆借典当融资■2.5、房地产中小企业融资模式之五-----租赁融资2019/9/27陈德强《房地产融资》32第二讲、房地产中小企业债权融资■2.1、房地产中小企业融资模式之一-----银行信贷融资●受理阶段2.1.1、银行信贷融资模式◆递交申请◆受理调查●评价阶段◆项目评估●审批阶段◆核查审批2019/9/27陈德强《房地产融资》33第二讲、房地产中小企业债权融资■2.1、房地产中小企业融资模式之一-----银行信贷融资●审批阶段2.1.1、银行信贷融资模式◆审核审批●发放阶段◆办理手续◆资料归档●贷后阶段◆贷后管理◆收贷拆保2019/9/27陈德强《房地产融资》34第二讲、房地产中小企业债权融资■2.1、房地产中小企业融资模式之一-----银行信贷融资●1、信用业务书面申请报告（必须明确用途、金额、期限、效益、偿还资金来源及偿还计划）。●2、企业基本情况简介，以及法定代表人、总经理和财务负责人等主要领导成员身份证明文件以及简历情况。●3、经年检有效的“企业营业执照”复印件，法人代码证。●4、企业贷款卡，公司章程，法定代表人证明文件。●5、企业验资报告，注册资本数额，企业股东构成。●6、董事会贷款决议及授权委托书、董事会成员签章。2.1.2、银行企业贷款(授信)需提供资料2019/9/27陈德强《房地产融资》35第二讲、房地产中小企业债权融资■2.1、房地